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권리13

• 확인 필요위험 40말소기준권리 확정

  아는 것

  등기부등본가 아직 확보되지 않았습니다 — 법원(대법원경매정보) 또는 인터넷등기소에서 발급받아야 합니다.

  할 일

  등기부등본 — 갑구·을구를 접수일자순으로 늘어놓고 가장 빠른 (근)저당·압류·가압류·담보가등기·경매개시결정을 찾으세요. 그것이 말소기준이고, 그 뒤 권리는 낙찰로 지워집니다.

• 확인 필요위험 35인수되는 권리

  아는 것

  매각물건명세서가 없어 확인할 수 없습니다.

  할 일

  매각물건명세서 (법원경매정보 > 물건상세 > 매각물건명세서) · "등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것" 란을 확인합니다. "해당사항 없음"이면 없는 것입니다.

• 확인 필요위험 35낙찰 후에도 남는 등기

  아는 것

  등기부등본가 아직 확보되지 않았습니다 — 법원(대법원경매정보) 또는 인터넷등기소에서 발급받아야 합니다.

  할 일

  등기부등본 — 말소기준보다 앞선 가처분·지상권·소유권이전청구권가등기·환매특약·예고등기는 낙찰 후에도 남아 낙찰자가 떠안습니다. 기준일보다 접수일이 빠른 등기가 하나라도 있는지 확인하세요.

• 확인 필요위험 30선순위 임차인 가능성

  아는 것

  현황조사서 미확보

  할 일

  매각물건명세서 + 현황조사서, 전입세대확인서(주민센터) · 명세서의 최선순위 설정일자와 임차인 전입일을 비교합니다. 전입일이 더 이르면 대항력이 있습니다.

• 확인 필요위험 30인수되는 권리·최선순위 설정일자

  아는 것

  매각물건명세서가 아직 확보되지 않았습니다 — 법원(대법원경매정보) 또는 인터넷등기소에서 발급받아야 합니다.

  할 일

  매각물건명세서 — 「최선순위 설정일자」와 「매수인에게 인수되는 권리」 란을 보세요. 인수란에 기재가 있으면 낙찰가와 별도로 그 금액을 부담합니다. 비고의 유치권·법정지상권·분묘기지권 신고도 같이 봅니다.

• 확인 필요위험 25법정지상권 성립 여지

  아는 것

  매각물건명세서가 없어 확인할 수 없습니다.

  할 일

  매각물건명세서, 토지·건물 등기부등본 · 명세서 비고란과 등기부의 토지·건물 소유자를 대조합니다.

• 확인 필요위험 25특별매각조건

  아는 것

  매각물건명세서가 아직 확보되지 않았습니다 — 법원(대법원경매정보) 또는 인터넷등기소에서 발급받아야 합니다.

  할 일

  매각물건명세서 — 농지취득자격증명 제출, 보증금 20~30% 증액(재매각), 부가세 별도, 대금 분할납부 불가 같은 조건이 붙었는지 보세요. 조건을 못 맞추면 보증금을 잃습니다.

• 확인 필요위험 20점유자가 누구인가

  아는 것

  현황조사서가 아직 확보되지 않았습니다 — 법원(대법원경매정보) 또는 인터넷등기소에서 발급받아야 합니다.

  할 일

  현황조사서 — 점유자란이 소유자인지 임차인인지, 「미상·폐문부재」인지 보세요. 미상은 문제가 없다는 뜻이 아니라 조사관이 못 본 것입니다 — 이때는 전입세대확인서를 직접 발급해야 합니다.

• 확인 필요위험 20전입일과 기준일의 선후

  아는 것

  현황조사서가 아직 확보되지 않았습니다 — 법원(대법원경매정보) 또는 인터넷등기소에서 발급받아야 합니다.

  할 일

  현황조사서 — 임차인 전입일이 최선순위 설정일자보다 하루라도 빠르면 대항력이 생겨 보증금을 낙찰자가 인수합니다. 두 날짜를 나란히 놓고 대조하세요(전입 다음 날 0시 효력).

• 확인 필요위험 15제시외 건물·공법상 제한

  아는 것

  감정평가서가 아직 확보되지 않았습니다 — 법원(대법원경매정보) 또는 인터넷등기소에서 발급받아야 합니다.

  할 일

  감정평가서 — 평가 목록에서 제시외 건물이 「포함」인지 「제외」인지 확인하세요. 제외면 그 부분은 낙찰받지 못합니다. 요항표의 용도지역·도로 저촉·개발제한도 함께 봅니다.

• 확인 필요위험 12지분 매각

  아는 것

  지분 표기가 실리는 매각물건명세서·등기부·물건비고가 모두 없어 확인할 수 없습니다.

  할 일

  매각물건명세서 목적물 표시, 등기부등본 · "1/2 지분" 처럼 지분이 표시되는지 봅니다.

• 확인 필요위험 12공유자 우선매수 가능성

  아는 것

  지분매각 여부를 확인할 수 없어 공유자 우선매수도 판단할 수 없습니다.

  할 일

  등기부등본 공유자 현황 · 지분 매각이면 다른 공유자가 같은 조건으로 우선 매수할 수 있습니다.

• 확인 필요위험 10감정 시점과 지금의 시차

  아는 것

  감정평가서가 아직 확보되지 않았습니다 — 법원(대법원경매정보) 또는 인터넷등기소에서 발급받아야 합니다.

  할 일

  감정평가서 — 표지의 「가격시점」을 보세요. 통상 최초 매각기일보다 6개월~1년 앞서 있어, 시세가 그사이 움직였다면 감정가는 기준이 되지 못합니다.

물건2

• 직접 확인업종 제한·용도변경

  아는 것

  건축물대장 용도와 실제 영업 업종이 다를 수 있습니다.

  할 일

  건축물대장 용도, 집합건물 관리규약의 업종 제한, 정화조 용량(음식점)을 확인하세요. 용도변경이 필요하면 비용과 가능성을 먼저 봅니다.

• 직접 확인현장 확인(임장)

  아는 것

  사진과 감정평가요항표로는 누수·균열·불법 증축을 알 수 없습니다.

  할 일

  직접 방문해 상태와 주변을 확인하세요. 사진은 감정 시점(수개월 전)이라 현재와 다를 수 있습니다.

명도1

• 직접 확인상가임대차보호법 대항력

  아는 것

  상가는 사업자등록·확정일자 기준으로 대항력이 생겨 주택과 판단이 다릅니다.

  할 일

  관할 세무서에서 임차인의 사업자등록 현황을, 임대차현황서에서 확정일자를 확인하세요. 권리금 요구가 붙는 경우도 많습니다.

자금3

• 직접 확인입찰보증금 준비

  아는 것

  1억 8,620만원 (최저매각가 18억 6,200만원의 10%, 고지 없어 통상값 가정)

  할 일

  매각공고에서 보증금 비율을 확인하세요. 재매각이면 20~30%로 올라갑니다.

• 직접 확인부가세

  아는 것

  건물분 낙찰가에 부가세가 별도로 붙을 수 있습니다.

  할 일

  매각물건명세서의 부가세 관련 특별매각조건을 확인하고, 사업자라면 환급 가능성을 세무 상담하세요.

• 직접 확인