GLOSSARY
68개 표제어
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집행권원으로 진행하면 강제경매, 담보권 실행이면 임의경매다.
강제경매는 판결·지급명령·공정증서 등 집행권원을 가진 채권자가 채무자 재산을 압류해 파는 절차다. 임의경매는 (근)저당권·전세권 같은 담보물권을 가진 채권자가 담보를 실행해 파는 절차로, 별도 판결이 필요 없다. 사건번호의 '타경'은 두 경우 모두 동일하게 쓰이며, 매수인 입장에서 권리분석 방법은 크게 다르지 않다.
경매개시 → 배당요구종기 → 매각기일(입찰) → 매각결정 → 대금납부 → 배당 순으로 진행된다.
① 경매개시결정과 압류등기, ② 감정평가·현황조사·매각물건명세서 작성, ③ 배당요구종기 결정·공고, ④ 매각기일에 입찰(기일입찰), ⑤ 최고가매수신고인 결정, ⑥ 매각허가결정(1주)과 확정(1주), ⑦ 대금지급기한 내 잔금납부(소유권 취득), ⑧ 배당기일에 채권자 배당 순으로 진행된다. 유찰되면 최저가를 저감해 다음 기일로 넘어간다.
소유자는 물건 명의자, 채무자는 빚을 진 사람, 채권자는 경매를 신청한 사람이다. 셋이 다를 수 있다.
보통은 소유자와 채무자가 같은 사람이지만, 남의 빚에 자기 부동산을 담보로 준 물상보증인의 경우 소유자와 채무자가 다르다. 채권자는 경매를 신청한 쪽이고, 근저당권자·가압류권자·판결을 받은 일반채권자 등이 될 수 있다. 이 구분이 중요한 이유는 명도 대상이 소유자·채무자의 점유인지 임차인의 점유인지에 따라 인도명령 가능 여부가 갈리기 때문이다.
함께 보기명도와 인도명령강제경매와 임의경매
법원이 경매를 시작하기로 결정한 것. 이 등기가 말소기준권리가 되는 경우도 있다.
채권자의 경매 신청을 법원이 받아들이면 경매개시결정을 내리고 등기부에 경매개시결정등기를 한다. 이 시점부터 소유자는 처분이 제한된다. 등기부에 선순위 (근)저당·압류·가압류가 없으면 이 경매개시결정등기가 곧 말소기준권리가 되므로, 그 이전에 전입한 임차인은 대항력을 갖는다. 사건접수일은 신청이 들어온 날이고 개시결정일은 법원이 받아들인 날로, 보통 며칠에서 몇 주 차이가 난다.
기일입찰은 정해진 날 법정에 가서 봉투를 내는 방식이고, 기간입찰은 기간 안에 우편으로도 낼 수 있다.
우리나라 부동산 경매는 대부분 기일입찰이다. 매각기일에 관할 법원 입찰법정으로 가서 기일입찰표에 사건번호·물건번호·입찰가를 적고, 최저매각가격의 10%(재매각은 20~30%)에 해당하는 매수신청보증을 봉투에 함께 넣어 제출한다. 물건번호를 빠뜨리면 입찰이 무효가 되므로 주의해야 한다. 기간입찰은 정해진 기간 안에 우편 제출도 가능한 방식으로, 일부 사건에만 쓰인다. 낙찰받지 못하면 보증금은 그 자리에서 돌려받는다.
함께 보기입찰보증금매각기일과 매각결정기일
법원이 매각을 허가하지 않는 결정. 낙찰 후 흠을 발견했을 때 빠져나올 수 있는 구간이다.
매각물건명세서의 중대한 흠(기재되지 않은 대항력 있는 임차인, 누락된 인수 권리), 부동산의 중대한 훼손, 절차상의 흠, 조건 서류 미제출 등이 사유가 된다. 반대로 단순한 시세 착오나 자금 부족은 사유가 되지 않는다. 매각허가결정이 확정되고 잔금을 내면 되돌릴 방법이 사실상 없으므로, 낙찰 직후 등기부와 명세서를 다시 확인해야 한다.
함께 보기매각허가결정과 확정매각물건명세서
매각허가결정에 불복해 이해관계인이 제기하는 불복 절차. 확정이 늦어진다.
이해관계인은 일주일 안에 즉시항고할 수 있다. 채무자·소유자가 시간을 벌기 위해 항고하는 경우가 실무에서 적지 않고, 이 경우 절차가 몇 달 늘어질 수 있다. 남용을 막기 위해 채무자·소유자의 항고에는 공탁 요건이 붙는다. 낙찰자는 확정이 늦어질 가능성을 자금 계획에 넣어 두는 편이 안전하다.
함께 보기매각허가결정과 확정매각불허가
법원이 선임한 감정인이 매긴 물건의 평가금액으로, 첫 회차 최저매각가격의 기준이 된다.
감정평가액은 경매개시 후 법원이 선임한 감정평가사가 산정한 물건 가치다. 통상 첫 매각기일의 최저매각가격은 감정가와 같게 정해진다. 다만 감정 시점과 매각 시점의 시차, 시장 변동으로 실제 시세와 차이가 날 수 있으므로 입찰 전 최근 실거래가·시세를 별도로 확인하는 것이 안전하다.
그 회차에서 낙찰될 수 있는 최소 금액으로, 이보다 낮게 입찰하면 무효다.
최저매각가격은 해당 매각기일에 유효한 최저 입찰 하한선이다. 이 금액 미만으로 쓴 입찰표는 무효 처리된다. 첫 회차는 대개 감정가와 같고, 유찰될 때마다 법원이 정한 저감률만큼 낮아진다. 입찰보증금(통상 10%)도 이 최저매각가격을 기준으로 계산한다.
입찰자가 없어 매각되지 않은 것으로, 다음 회차 최저가가 저감된다.
유찰은 매각기일에 유효한 입찰이 하나도 없어 매각이 이뤄지지 않은 상태다. 유찰되면 최저매각가격이 저감(통상 20~30%)되어 다음 기일로 넘어간다. 유찰이 반복될수록 최저가는 낮아지지만, 그만큼 물건에 하자나 권리상 문제가 있을 수 있어 유찰 사유를 살펴야 한다. (참고: '패찰'은 입찰했으나 낙찰받지 못한 것으로 유찰과 다르다.)
유찰 시 최저매각가격을 낮추는 비율로, 법원마다 통상 20% 또는 30%다.
저감률은 유찰될 때 다음 회차 최저매각가격을 얼마나 내릴지의 비율이다. 수도권 다수 법원은 회차당 20%(즉 직전가의 80%), 일부 법원·물건은 30%를 적용한다. 예: 감정가 1억, 20% 저감이면 1회 유찰 후 8,000만, 2회 유찰 후 6,400만이 된다. 물건별 저감률은 매각기일 공고와 기일내역에서 확인한다.
경매를 신청한 채권자가 회수하려는 금액으로, 물건 가치와는 별개다.
청구금액은 경매를 신청한 채권자가 이 사건을 통해 변제받고자 하는 채권 원리금이다. 물건의 감정가나 시세와 직접 관련은 없지만, 청구금액이 물건 가치에 비해 매우 작다면 채무자가 변제하고 취하할 유인이 커 취하 가능성을 가늠하는 참고가 된다. 실제 배당은 청구금액과 별개로 순위에 따라 이뤄진다.
함께 보기강제경매와 임의경매취하·변경·연기
전용면적은 실제로 쓰는 내부 면적이고, 분양면적에는 계단·복도 같은 공용면적이 더해진다.
전용면적은 현관 안쪽에서 실제로 사용하는 면적이다. 분양면적(공급면적)은 전용면적에 계단·복도·엘리베이터 같은 주거공용면적을 더한 값이라 항상 더 크다. 경매 물건의 감정가·최저가는 전용면적 기준으로 비교해야 다른 물건과 견줄 수 있다. 오피스텔은 전용률(전용/분양)이 50% 안팎으로 아파트(70~80%)보다 낮아, 같은 분양면적이라도 실제 쓰는 공간이 훨씬 좁다.
입찰 시 내는 보증금으로 통상 최저매각가격의 10%, 재매각은 20~30%다.
입찰보증금은 입찰표와 함께 제출하는 보증금으로, 원칙적으로 최저매각가격의 10%다. 낙찰받지 못하면 즉시 반환되고, 낙찰 후 잔금을 못 내면 몰수되어 배당재원에 편입된다. 앞선 낙찰자가 대금을 미납해 다시 파는 재매각 물건은 보증금이 20~30%로 높아지는 경우가 많으니 물건비고·특별매각조건을 확인해야 한다.
낙찰가 외에 취득세·등록면허세·법무비·명도비 등이 추가로 든다.
낙찰가만 보고 예산을 짜면 안 된다. 소유권 이전에 따른 취득세(주택 기준 1.1~3.5% 등 물건·금액별 상이), 지방교육세·농특세, 등기 관련 비용, 법무사 수수료, 그리고 점유자를 내보내는 데 드는 명도비용(이사비 합의금 등)이 추가된다. 대출을 낀다면 이자·중도금 일정도 고려해야 한다. 세율·요건은 시점마다 바뀌므로 입찰 전 최신 기준을 확인한다.
함께 보기명도와 인도명령대금납부와 소유권 취득
낙찰 잔금을 위한 대출. 소액임차인 최우선변제액만큼(방공제) 한도에서 미리 뺀다.
낙찰 후 대금지급기한 안에 잔금을 내려면 경락잔금대출을 쓰는 경우가 많다. 통상 낙찰가의 70~80% 를 한도로 보지만, 은행은 낙찰 후 소액임차인이 나타나 최우선변제를 받아갈 위험만큼을 한도에서 미리 차감한다. 이것을 방공제(방빼기)라 하고, 금액은 지역별 최우선변제 한도(서울 5,500만원, 과밀억제권역 4,800만원, 광역시 2,800만원, 그 밖 2,500만원)를 따른다. 다가구처럼 방이 여러 개면 세대마다 차감돼 실제 한도가 크게 줄 수 있다. 실제 한도는 차주의 신용·소득·주택수·규제지역 여부에 따라 달라진다.
전 소유자가 밀린 관리비 중 공용부분은 낙찰자가 승계한다.
집합건물의 관리비는 공용부분(일반관리비·공용 전기수도·승강기·경비청소)과 전유부분(세대 전기·수도·가스)으로 나뉜다. 확립된 판례에 따라 낙찰자는 공용부분 체납액을 승계하고, 전유부분과 연체료는 원칙적으로 승계하지 않는다. 다만 관리사무소가 총액을 청구하며 단전·단수를 풀어 주지 않는 경우가 많아 실무상 협상이 필요하다. 임장 때 관리사무소에서 공용·전유 구분 내역을 요청한다.
주택 담보대출에서 방 수만큼 소액임차보증금을 담보가치에서 빼는 것.
주택은 소액임차인의 최우선변제가 담보권보다 앞서므로, 금융기관은 그 가능액만큼 담보 가치에서 공제한 뒤 한도를 산정한다. 방이 많은 다가구·다세대는 공제액이 수억 원에 이르러 경락잔금대출 한도가 크게 줄어든다. "LTV 몇 %"만 믿고 입찰했다가 잔금을 못 내는 사고의 대표적 원인이다. 입찰 전에 물건을 특정해 실제 한도를 확인해야 한다.
매각기일은 입찰하는 날, 매각결정기일은 그 낙찰을 허가할지 정하는 날이다.
매각기일은 실제로 법정에서 입찰이 이뤄지는 날이다. 매각결정기일은 통상 매각기일로부터 1주 뒤로, 법원이 최고가매수신고인에게 매각을 허가/불허가할지 결정하는 날이다. 이해관계인은 이 사이에 매각허가에 대한 이의를 낼 수 있다. 허가결정이 확정되면 법원이 대금지급기한을 정한다.
채권자·임차인이 배당을 받으려면 이 날까지 배당요구를 해야 하는 마감일이다.
배당요구종기는 법원이 첫 매각기일 이전으로 정해 공고하는, 배당요구와 권리신고의 마감일이다. 대항력 있는 임차인이라도 이 종기까지 배당요구를 해야 배당 절차에서 우선변제를 받을 수 있다. 종기 이후 배당요구는 원칙적으로 인정되지 않으므로, 임차인의 배당요구 여부·시점은 인수 여부 판단에 중요하다.
채무 변제·합의 등으로 경매가 멈추거나 매각기일이 미뤄질 수 있다.
경매는 진행 중에도 사정에 따라 멈추거나 미뤄질 수 있다. 채무자가 빚을 갚거나 채권자가 신청을 거두면 '취하'되어 사건이 종료되고, 송달·서류 보완 등으로 매각 조건이 바뀌면 '변경', 일시적으로 기일을 미루면 '연기'가 된다. 입찰을 준비하던 물건도 기일 직전 취하·변경될 수 있으므로, 입찰 전 사건의 최신 진행상태를 반드시 확인한다.
함께 보기경매 진행 순서
일반 원칙과 다르게 그 물건에만 붙는 매각 조건으로, 물건비고에 표시된다.
특별매각조건은 특정 물건에만 적용되는 매각상의 특약이다. 대표적으로 재매각으로 인한 보증금 20~30% 상향, 농지취득자격증명 제출 조건, 공유자우선매수신고 횟수 제한, 지분매각 표시 등이 있다. 물건 상세의 '물건비고'나 매각물건명세서에 기재되며, 입찰 전 반드시 읽어 자격·보증금·인수 조건을 확인해야 한다.
이 권리를 기준으로 뒤 권리는 매각으로 소멸하고, 앞 권리는 매수인이 인수한다.
말소기준권리는 등기부상 (근)저당권·압류·가압류·담보가등기·경매개시결정등기 중 가장 먼저 설정된 것을 말한다. 이보다 후순위인 권리(저당권, 가압류, 대항력 없는 임차권 등)는 매각으로 모두 소멸(말소)되고, 선순위 권리는 매수인이 인수한다. 권리분석의 출발점이며, 매각물건명세서의 '최선순위설정' 항목으로 확인한다.
매각으로 사라지는 권리는 소멸, 매수인이 떠안는 권리는 인수다.
경매에서 대부분의 담보·가압류 등은 매각과 함께 소멸(소멸주의)되어 매수인이 깨끗한 소유권을 얻는다. 그러나 말소기준권리보다 앞선 (대항력 있는)임차권·전세권·지상권·가처분 등이나, 유치권·법정지상권처럼 등기와 무관하게 성립하는 권리는 매수인이 인수(인수주의)할 수 있다. 인수되는 권리는 낙찰가 외 추가 부담이 되므로 반드시 확인한다.
주택 인도와 전입신고를 갖춘 임차인으로, 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 매수인이 인수할 수 있다.
주택임대차보호법상 임차인은 주택의 인도(점유)와 전입신고를 마치면 그 다음 날 0시부터 대항력을 갖는다. 대항력 발생일이 말소기준권리보다 빠르면 '선순위 임차인'으로, 배당에서 보증금을 다 못 받으면 미회수 보증금을 매수인이 인수해야 한다. 반대로 말소기준권리보다 늦으면 대항력이 없어 매각으로 임차권이 소멸한다.
함께 보기말소기준권리확정일자와 우선변제권
대항력에 확정일자를 더하면 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있다.
임차인이 대항요건(인도+전입)을 갖추고 임대차계약서에 확정일자까지 받으면 우선변제권이 생긴다. 이는 확정일자 순위에 따라 후순위 권리자보다 먼저 매각대금에서 보증금을 배당받을 권리다. 다만 배당을 받으려면 배당요구종기까지 배당요구를 해야 한다. 우선변제권 발생일은 대항력 요건과 확정일자 중 늦은 날을 기준으로 한다.
지역별 기준 이하의 소액 보증금 임차인은 일정액을 다른 채권자보다 최우선으로 변제받는다.
보증금이 지역별 기준금액 이하인 소액임차인은, 대항요건을 경매개시 전에 갖추고 배당요구를 하면 보증금 중 일정액을 최우선으로 변제받는다(확정일자 없어도 인정). 기준 보증금·최우선변제액은 지역과 시기별로 다르고, 계약 시점이 아니라 담보물권 설정 시점의 기준을 적용하는 점에 유의한다. 매수인 입장에서는 인수 위험을 줄여주지만, 배당표를 통해 실제 변제 여부를 확인해야 한다.
함께 보기확정일자와 우선변제권배당요구종기
임차인이 이사 후에도 대항력·우선변제권을 유지하기 위해 등기부에 남기는 권리다.
임차권등기명령은 임대차 종료 후 보증금을 못 받은 임차인이 법원 결정을 받아 등기부에 임차권을 등재하는 제도다. 이를 통해 임차인은 주택을 비우고 이사해도 기존 대항력과 우선변제권을 유지한다. 경매 물건 등기부에 임차권등기가 있으면 선순위 여부와 미회수 보증금 인수 가능성을 반드시 확인해야 한다.
함께 보기대항력 있는 임차인인수주의와 소멸주의
공사대금 등 채권으로 목적물을 점유하는 권리로, 매수인이 사실상 인수하며 허위 주장이 잦다.
유치권은 물건에 관해 생긴 채권(대표적으로 공사대금)을 가진 자가 그 물건을 점유하며 변제받을 때까지 인도를 거절할 수 있는 권리다. 등기 없이 성립하고 매각으로 소멸하지 않아 매수인이 사실상 인수하는 부담이 크다. 다만 점유·견련성 요건을 갖추지 못한 허위·과장 유치권 신고도 많아, 신고 내용과 실제 점유·공사 사실을 별도로 검증해야 한다.
함께 보기인수주의와 소멸주의명도와 인도명령
토지와 건물의 소유자가 경매로 달라질 때 건물을 위해 인정되는 토지 사용권이다.
동일인 소유였던 토지와 건물 중 하나만 경매로 소유자가 달라지면, 건물 철거를 막기 위해 건물을 위한 법정지상권이 성립할 수 있다. 토지만 낙찰받은 경우 건물 소유자에게 지료를 청구할 수 있으나 건물을 함부로 철거하지는 못하고, 건물만 낙찰받은 경우 토지 이용 권원을 확보한 셈이 된다. 성립 요건(설정 당시 건물 존재·동일 소유 등) 판단이 까다로워 토지·건물 별도 경매 물건은 특히 주의한다.
함께 보기인수주의와 소멸주의
공유물의 일부 지분만 파는 경매로, 다른 공유자가 낙찰가로 우선매수를 신고할 수 있다.
지분경매는 공유 부동산에서 특정 공유자의 지분만 매각하는 것이다. 낙찰받아도 단독 소유가 아니어서 사용·처분에 제약이 있고, 다른 공유자와 협의나 공유물분할 절차가 필요할 수 있다. 또한 공유자는 매각기일에 최고가매수신고가격과 같은 값으로 우선매수를 신고해 물건을 가져갈 수 있어(물건비고에 '공유자우선매수신고 1회 제한' 등 조건이 붙기도) 낙찰이 뒤집힐 수 있다.
함께 보기특별매각조건
집합건물이 깔고 있는 토지에 대한 지분. 없으면 건물만 사는 셈이 된다.
아파트·오피스텔 같은 집합건물은 전유부분(호실)과 그 건물이 깔고 있는 토지의 지분(대지권)이 한 몸으로 등기된다. 매각물건명세서나 목적물 표시에 대지권이 없거나 "대지권 미등기"·"토지 별도등기" 로 적혀 있으면, 낙찰받아도 토지 지분이 함께 오지 않아 토지 소유자에게 지료를 물거나 최악의 경우 건물 철거를 요구받을 수 있다. 대지권 유무는 등기부 표제부와 명세서 목적물 표시에서 확인한다.
감정평가에 포함되지 않은 미등기 건물·구조물. 매각에서 빠지면 철거 문제가 생긴다.
토지 위에 있으나 등기되지 않아 감정평가 목록에서 빠진 건물·창고·축사·공작물·수목을 말한다. 감정평가요항표의 "제시목록 외의 물건" 항목이나 명세서 비고에 적힌다. 매각 대상에 포함되면(제시외 포함) 함께 취득하지만, 빠지면(제시외 제외) 낙찰 후에도 남의 물건이 내 토지 위에 있는 상태가 되어 철거·부당이득 소송으로 이어질 수 있다. 법정지상권이 성립하는지도 함께 봐야 한다.
후순위 임차인이 소액의 선순위 담보를 대신 갚아 말소기준을 밀어내고 대항력을 얻는 것.
1순위 (근)저당의 잔액이 소액이면 그 뒤에 전입한 임차인이 이를 대신 변제해 등기를 말소시킬 수 있다. 말소기준이 다음 순위로 밀리면서 임차인의 전입일이 기준보다 앞서게 되어, 입찰 시점에는 없던 대항력이 생긴다. 1순위 채권최고액이 유난히 작고 그 뒤 임차인의 보증금이 큰 조합이 전형적인 위험 신호다. 잔금 납부 전에 등기부를 다시 확인해야 하는 이유다.
실제 임차인이 아니면서 임차인 행세를 해 배당을 노리거나 낙찰가를 낮추려는 사람.
소유자의 가족·지인이 전입만 해 두거나 실제 금전 거래 없이 계약서만 만들어 두는 경우다. 보증금이 시세와 동떨어지거나, 확정일자가 없거나, 전입일이 담보 설정 직전에 몰려 있거나, 점유 사실이 확인되지 않으면 의심 신호다. 다만 판별은 배당이의·소송으로 다투는 영역이라 입찰 단계에서 확신할 수 없다. 인수를 전제로 계산해도 수지가 맞는 가격에서만 접근한다.
상가 임대차에서 보증금과 월세를 합쳐 하나로 환산한 금액. 보호 범위를 가르는 문턱이다.
통상 보증금 + 월세 × 100 으로 계산하며, 지역별 기준을 넘으면 상가건물 임대차보호법의 보호 중 확정일자에 의한 우선변제권과 최우선변제가 적용되지 않는다. 경매에서 특히 위험한 조합은 기준을 초과하는 선순위 상가 임차인이다 — 대항력은 있는데 배당으로 줄어들 여지가 없어 보증금 전액이 낙찰자에게 넘어올 수 있다. 기준 금액은 시행령 사항이라 반드시 현행 조문으로 확인한다.
임차인이 일정 기간까지 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리.
대항력 있는 임차인이라면 이 권리가 낙찰자에게도 미쳐, 낙찰 직후 명도하려 해도 갱신 기간이 남아 있으면 그 기간을 보장해야 한다. 상가를 직접 쓸 목적으로 낙찰받는 경우 잔여 기간이 곧 계획의 지연이 된다. 인정 기간과 요건은 주택·상가가 다르고 개정 이력이 있으므로 현행 법령으로 확인한다.
함께 보기대항력 있는 임차인명도와 인도명령
상가 임차인이 영업 가치에 대해 주고받는 금전. 임대인은 회수 기회를 방해하면 안 된다.
상가건물 임대차보호법은 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하지 못하도록 정한다. 낙찰자가 새 임대인이 된 뒤 임차인의 신규 임차인 주선을 정당한 이유 없이 거절하면 손해배상 문제가 생길 수 있다. 상가 경매에서 명도 협상의 구도가 주택과 완전히 달라지는 이유다.
함께 보기대항력 있는 임차인명도와 인도명령
권리관계·인수 여부·임차인 현황이 정리된, 경매 권리분석의 핵심 공적 서류다.
매각물건명세서는 법원이 작성해 매각기일 약 1주 전부터 열람에 제공하는 서류로, 최선순위설정일(말소기준), 배당요구종기, 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리, 점유자·임차인 현황과 대항력 여부, 특별매각조건 등이 기재된다. 권리분석에서 가장 신뢰도 높은 1차 자료이며, 여기 기재된 인수 권리와 임차인 정보를 반드시 확인해야 한다.
집행관이 현장을 조사해 점유관계와 임대차 현황을 기록한 서류다.
현황조사서는 법원 집행관이 물건 현장을 방문해 점유자, 임대차 관계, 보증금·차임, 전입 여부 등을 조사·기록한 보고서다. 매각물건명세서 작성의 기초 자료가 되며, 실제 점유 상태와 임차인 존재를 파악하는 데 쓰인다. 다만 조사 시점 기준이고 진술에 의존하는 부분이 있어, 등기부·전입세대열람 등과 교차 확인하는 것이 좋다.
함께 보기매각물건명세서대항력 있는 임차인
감정평가액 산정 근거와 물건 상태·위치·면적 등을 담은 서류다.
감정평가서는 감정평가사가 물건의 위치·면적·구조·이용상황·공시지가 등을 토대로 감정가를 산정한 근거 자료다. 토지·건물 배분내역, 사진, 인근 시세 참고자료가 포함되기도 한다. 감정 시점이 매각보다 앞서므로, 현재 시세와의 차이를 감안해 참고 자료로 활용한다.
함께 보기감정평가액
등기부의 을구·갑구 접수 순서로 권리 우선순위가 정해지며 권리분석의 기초다.
부동산 등기부는 표제부(물건 표시), 갑구(소유권·압류·가압류·가처분 등), 을구((근)저당권·전세권 등)로 구성된다. 권리의 우선순위는 원칙적으로 접수번호(등기 순서)로 정해진다. 갑·을구 권리들을 접수일자 순으로 나열해 말소기준권리를 찾고, 그 전후로 인수/소멸을 가리는 것이 권리분석의 기본 작업이다.
함께 보기말소기준권리인수주의와 소멸주의
집행관이 현장에 갔으나 사람을 만나지 못한 상태. 점유 관계가 확인되지 않았다는 뜻이다.
현황조사서에 "폐문부재" 로 적히면 집행관이 문이 잠겨 있어 점유자를 만나지 못했다는 뜻이다. 조사서에 "채무자 점유로 보임" 이라고 적혀 있어도 대면 확인이 아니라 추정일 수 있다. 이때는 주민센터에서 전입세대확인서를 발급받아 그 주소에 전입된 세대가 있는지 직접 확인해야 한다. 전입세대가 없으면 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 크고, 있으면 그 전입일을 말소기준권리와 비교해야 한다.
지목은 등기·대장상 토지의 종류이고, 용도지역은 그 땅에 무엇을 지을 수 있는지 정한 것이다.
지목은 토지대장에 적힌 토지의 종류로 대(건축 가능한 땅)·전·답·과수원·임야·잡종지 등 28종이 있다. 지목이 전·답·과수원이면 농지라서 낙찰 후 기한 내에 농지취득자격증명을 내야 하고, 못 내면 보증금을 몰수당한다. 용도지역은 국토계획법이 정한 것으로 주거·상업·공업·녹지지역 등으로 나뉘며 건폐율·용적률·지을 수 있는 건물 종류를 결정한다. 지목과 현황이 다른 경우(지목은 전인데 실제로는 주차장)도 흔해서 둘을 함께 봐야 한다.
해당 주소에 전입신고된 세대를 확인하는 서류. 대항력 있는 임차인을 찾는 유일한 그물이다.
대항력은 등기부에 나타나지 않으므로 등기부만으로는 임차인의 존재를 알 수 없다. 경매 입찰 예정자는 매각공고 등으로 이해관계를 소명하면 주민센터에서 열람·발급할 수 있다. 지번과 도로명, 호실 표기를 바꿔 가며 여러 방식으로 떼어 누락을 막고, 매각물건명세서·현황조사서와 대조한다. 확인서에는 있는데 명세서에 없는 세대가 가장 위험한 조합이다.
건물의 용도·면적·사용승인일과 위반건축물 여부를 담은 공적 장부.
등기부가 권리를 보여 준다면 건축물대장은 건물 자체를 보여 준다. 우측 상단의 "위반건축물" 표시는 이행강제금이 매년 부과될 수 있다는 뜻이고 대출도 제한된다. 옥탑·베란다 확장, 근린생활시설을 주택으로 쓰는 용도 불일치가 흔하다. 감정평가서의 면적·사진과 대장을 비교하면 대개 드러난다.
함께 보기등기부등본 권리 순위지목과 용도지역
낙찰 뒤 법원이 매각을 허가하고, 이의 없이 1주가 지나면 확정된다.
매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면, 통상 1주 뒤 매각결정기일에 법원이 매각허가결정을 내린다. 이해관계인의 즉시항고가 없으면 결정일로부터 약 1주 후 확정된다. 확정되면 법원이 대금지급기한을 지정하고, 매수인은 그 기한 내 잔금을 납부해야 소유권을 취득한다. 중대한 하자가 있으면 매각불허가결정이 날 수도 있다.
지정된 대금지급기한 내에 잔금을 내면 등기 없이도 소유권을 취득한다.
매각허가결정 확정 후 법원은 통상 1개월 내로 대금지급기한을 정한다. 매수인이 이 기한까지 (보증금을 제외한)잔금을 납부하면 그 즉시 소유권을 취득한다. 이후 법원 촉탁으로 소유권이전등기와 인수 대상이 아닌 권리의 말소등기가 이뤄진다. 기한 내 미납하면 매수인 자격을 잃고 보증금이 몰수되며 재매각으로 넘어간다.
낙찰자가 잔금을 미납해 다시 파는 경매로, 보증금이 20~30%로 높아진다.
재매각은 앞선 최고가매수신고인이 대금을 납부하지 않아 같은 물건을 다시 매각하는 절차다. 종전 매수인의 보증금은 몰수되어 배당재원이 되고, 재매각에서는 입찰보증금이 최저가의 20~30%로 상향되는 것이 일반적이다. 미납이 발생한 물건은 권리상·물건상 문제가 숨어 있을 수 있으니 미납 사유를 살펴야 한다.
함께 보기입찰보증금대금납부와 소유권 취득
점유자를 내보내는 절차로, 대상에 따라 간편한 인도명령 또는 명도소송을 쓴다.
명도는 낙찰 후 물건의 점유자를 내보내 인도받는 절차다. 채무자·소유자나 대항력 없는 점유자에 대해서는 대금 납부 후 6개월 내에 법원에 인도명령을 신청해 비교적 빠르게 강제집행할 수 있다. 반면 대항력 있는 임차인 등 인도명령 대상이 아닌 점유자는 명도소송을 거쳐야 해 시간과 비용이 더 든다. 실무에서는 이사비 등 합의를 통한 임의명도가 흔하다.
매각대금을 채권자들에게 순위대로 나누는 표. 낙찰자의 인수액이 여기서 확정된다.
낙찰자는 배당을 받지 않지만 배당표를 그릴 줄 알아야 한다. 대항력 있는 임차인이 배당에서 못 받는 잔액이 곧 낙찰자가 인수하는 금액이기 때문이다. 집행비용 → 최우선변제 → 당해세 → 담보물권·확정일자부 임차권·조세(날짜순) → 일반채권 순으로 채워 내려가며, 재원이 소진되면 그 아래는 0원이다. 입찰자는 낙찰가를 낮게, 선순위 채권을 크게, 임차인 배당을 적게 잡는 보수적 추정표를 쓴다.
같은 순위의 채권자들이 채권액 비율로 나눠 받는 것. 우선권 있는 채권자는 흡수까지 한다.
같은 순위에 여럿이 있으면 채권액 비율로 안분한다. 그중 우선변제권이 있는 채권자는 안분받은 뒤 자기보다 후순위인 채권자의 몫에서 부족분을 끌어와 채운다(흡수배당). 가압류처럼 순위 없는 일반채권과 근저당처럼 우선권 있는 채권이 섞이면 이 계산이 등장하고, 결과가 직관과 크게 어긋난다. 말소기준이 가압류인 사건에서는 임차인의 미배당 잔액을 특히 보수적으로 잡는다.
그 부동산 자체에 부과된 조세. 등기부에 없으면서 담보물권보다 앞설 수 있다.
재산세·종합부동산세처럼 그 부동산에 부과된 조세를 말한다. 등기부에 나타나지 않으면서도 순위를 앞지를 수 있어 배당 계산이 어긋나는 대표적 원인이다. 당해세가 앞서 가져가면 임차인의 배당이 줄고, 대항력 있는 임차인이라면 그 줄어든 만큼이 낙찰자의 인수액이 된다. 등기부의 세무서·지자체 압류 등기가 단서가 된다. 주택임차인의 보증금을 일정 범위에서 우선 보호하는 취지의 개정이 있어 왔으므로 현행 조문을 확인한다.
함께 보기배당표대항력 있는 임차인
최종 3개월분 임금과 3년분 퇴직금은 담보물권보다 먼저 배당받는다.
법인 소유 물건이나 공장·상가·숙박시설처럼 사업장이 딸린 부동산에서 특히 주의한다. 등기부에 아무 흔적이 없어도 최우선으로 배당에 끼어들 수 있어, 선순위 임차인의 배당을 낙관하면 인수액 계산이 통째로 틀린다.
임차인이 배당을 받기 위해 필요한 낙찰자의 확인 서류. 명도 협상의 지렛대다.
배당받는 임차인은 배당금을 수령하려면 낙찰자의 명도확인서와 인감증명이 필요하다. 그래서 이 유형은 사실상 협의가 보장된다. 다만 순서를 지켜야 한다 — 집을 실제로 비운 것을 확인한 뒤에 서류를 준다. 먼저 주면 지렛대가 사라진다.
절차 중에 점유자가 바뀌어 인도명령이 무력화되는 것을 막는 보전처분.
인도명령은 특정한 점유자를 상대로 나오므로, 절차가 진행되는 사이 점유자가 바뀌면 그 결정으로는 새 점유자를 내보낼 수 없다. 가처분을 걸어 두면 그 뒤에 점유를 넘겨받은 사람에게도 집행의 효력이 미친다. 소유자가 버티는 사건, 유치권 신고가 있는 사건, 영업 양도가 가능한 상가에서는 인도명령과 함께 진행하는 편이 결과적으로 싸다.
세금 체납 등으로 국가기관이 파는 절차. 법원 경매와 목적물은 같아도 주관·규칙이 다르다.
경매는 법원이, 공매는 캠코 같은 기관이 판다. 입찰은 법정에 가지 않고 온비드(onbid.co.kr)에서 온라인으로 하며, 한 주에 여러 회차가 돌아 유찰 뒤 다음 회차가 빠르다. 가장 큰 차이는 **인도명령이 없다**는 것이다. 점유자가 안 나가면 명도소송을 따로 해야 해서 기간과 비용이 경매보다 크게 늘어난다. 그 위험이 값에 반영돼 낙찰가율이 대체로 낮다.
세금을 안 낸 사람의 재산을 국가가 압류해 파는 공매. 개인이 입찰하는 공매의 대부분이 이것이다.
세무서·지자체가 체납 처분으로 압류한 재산을 캠코가 대신 판다. 소유자 의사와 무관하게 팔린다는 점이 경매와 같아서, 점유자·임차인 문제도 경매와 똑같이 따져야 한다. 캠코가 소유한 재산(유입자산·수탁재산)과 헷갈리기 쉬운데 그쪽은 권리관계가 이미 정리돼 있고 이쪽은 그렇지 않다. 공매 물건을 볼 때 **가장 먼저 확인할 것이 이 구분**이다.
캠코가 이미 소유하거나 위탁받아 파는 재산. 권리관계가 정리돼 있어 압류재산보다 안전하다.
유입자산은 캠코가 공매에서 스스로 사들여 보유한 물건이고, 수탁재산은 금융기관·공공기관이 팔아 달라고 맡긴 물건이다. 둘 다 **소유자가 협조하는 매각**이라 명도가 대체로 끝나 있고 권리도 깨끗하다. 대금을 나눠 낼 수 있는 경우가 있다는 것도 압류재산과 다른 점이다. 대신 그만큼 값이 시세에 가깝다 — 싸게 사는 자리가 아니라 안전하게 사는 자리다.
함께 보기대금납부와 소유권 취득
공매에서 채권자·임차인이 돈을 받겠다고 신청하는 것. 경매의 배당요구에 해당한다.
이름만 다르고 성질은 배당요구와 같다. **배분요구종기까지 신청하지 않은 임차인의 보증금은 매수인이 떠안을 수 있다** — 대항력이 있는데 배분요구를 안 했다면 그 돈은 배분에서 빠지고 임차인은 매수인에게 청구한다. 공매재산명세에서 임차인의 배분요구 여부와 그 날짜를 반드시 확인해야 하는 이유다.
공매 물건의 권리관계·임차인·인수 사항을 적은 문서. 경매의 매각물건명세서에 해당한다.
경매의 매각물건명세서와 같은 자리의 문서다. 임차인 현황, 배분요구 여부, 매수인이 인수하는 권리가 적혀 있고 **여기 적힌 인수 사항은 값에 그대로 더해진다.** 다만 경매의 현황조사서만큼 점유 상태를 자세히 조사하지 않는 경우가 있어, 온비드 자료만 믿지 말고 현장과 전입세대확인서로 보강해야 한다.
공매를 집행하는 공공기관. 온비드를 운영하고 압류재산·유입자산·수탁재산을 판다.
경매에서 법원이 하는 일을 공매에서는 캠코가 한다. 세무서·지자체가 압류한 재산의 매각을 위탁받아 처리하고, 부실채권을 사들여 정리하는 역할도 한다. 캠코가 파는 물건이라고 다 같지 않다는 점이 중요하다 — 남의 압류재산을 대신 파는 것과 자기가 가진 재산을 파는 것은 권리관계가 전혀 다르다.
3개월 이상 연체된 부실채권. 이것을 사서 경매로 회수하거나 되파는 투자 방식이 있다.
Non Performing Loan — 은행이 회수하지 못하는 대출채권이다. 은행은 이를 할인해 팔고, 산 사람은 경매 배당으로 회수하거나 직접 낙찰받는다. 물건이 아니라 **채권을 사는 것**이라 권리분석에 더해 채권 자체의 순위·금액을 따져야 한다. 개인이 다루기 어려운 영역이고, 근저당권부 질권 설정 같은 절차가 붙는다. 채권최고액과 실제 채권액의 차이가 수익의 출발점이다.
부실채권을 통째로 사서 채권자 지위를 넘겨받는 방식. NPL 거래의 기본형이다.
은행에서 채권과 담보권(근저당권)을 함께 넘겨받아 **내가 채권자가 된다.** 경매를 직접 신청하거나 이미 진행 중인 경매에서 배당을 받고, 필요하면 상계로 낙찰받을 수도 있다(내가 받을 배당만큼 잔금을 안 내는 것). 채무자에게 통지하거나 승낙을 받아야 대항할 수 있고, 근저당권 이전 등기도 해야 한다. 절차가 무거운 만큼 개인보다 법인이 주로 쓴다.
함께 보기NPL대금납부와 소유권 취득
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