Question 1

법원경매는 어떤 순서로 진행되나요?

Accepted Answer

채권자가 경매를 신청하면 법원이 경매개시결정을 내리고, 감정평가와 현황조사를 거쳐 매각기일이 정해집니다. 매각기일에 최고가로 입찰한 사람이 최고가매수신고인이 되고, 약 일주일 뒤 매각허가결정이 납니다. 이후 대금지급기한(보통 1개월) 안에 잔금을 내면 소유권이 넘어옵니다.

Question 2

유찰은 무슨 뜻이고, 왜 중요한가요?

Accepted Answer

매각기일에 입찰자가 아무도 없으면 유찰됩니다. 유찰되면 다음 기일의 최저매각가격이 통상 20~30% 낮아집니다. 유찰이 반복될수록 가격은 내려가지만, 아무도 입찰하지 않은 이유(권리 문제, 명도 난이도, 위치)가 있는 경우가 많으므로 싸다는 사실만으로 판단하면 안 됩니다.

Question 3

입찰하려면 무엇을 준비해야 하나요?

Accepted Answer

신분증, 도장, 그리고 최저매각가격의 10%에 해당하는 입찰보증금(보통 수표)이 필요합니다. 매각기일 당일 법원 입찰법정에서 기일입찰표를 작성해 보증금과 함께 제출합니다. 대리인이 입찰하는 경우 인감증명서와 위임장이 추가로 필요합니다.

Question 4

입찰가는 어떻게 정하나요?

Accepted Answer

최저매각가격 이상이면 얼마든 써낼 수 있고, 가장 높은 금액을 쓴 사람이 낙찰받습니다. 같은 물건의 과거 낙찰 사례와 인근 실거래가를 먼저 확인한 뒤, 취득세·명도비·수리비를 더한 총비용이 시세보다 낮은지를 기준으로 상한을 정하는 것이 안전합니다.

Question 5

권리분석이 뭔가요? 꼭 해야 하나요?

Accepted Answer

낙찰 후에도 사라지지 않고 낙찰자가 떠안게 되는 권리가 있는지 확인하는 작업입니다. 대부분의 권리는 매각으로 소멸하지만 일부는 인수됩니다. 인수되는 권리를 놓치면 낙찰가 외에 추가 부담이 생기므로, 경매에서 가장 먼저 확인해야 할 항목입니다.

Question 6

말소기준권리는 무엇인가요?

Accepted Answer

등기부에서 가장 먼저 설정된 (근)저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기 등을 말합니다. 이 권리를 기준으로 그보다 뒤에 설정된 권리는 매각과 함께 소멸하고, 앞선 권리는 낙찰자가 인수합니다. 등기부등본의 날짜 순서를 확인하는 것이 권리분석의 출발점입니다.

Question 7

대항력 있는 임차인이 있으면 어떻게 되나요?

Accepted Answer

말소기준권리보다 먼저 전입신고와 점유를 갖춘 임차인은 대항력이 있어, 낙찰자가 보증금 반환 의무를 떠안을 수 있습니다. 배당요구를 했는지, 배당에서 보증금 전액을 받는지에 따라 결과가 달라지므로 매각물건명세서의 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다.

Question 8

어떤 서류를 봐야 하나요?

Accepted Answer

매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 세 가지가 기본입니다. 매각물건명세서에는 인수되는 권리와 임차인 현황이 정리되어 있고, 현황조사서에는 집행관이 직접 확인한 점유 상태가, 감정평가서에는 물건의 상태와 평가 근거가 담겨 있습니다. 여기에 등기사항전부증명서를 직접 발급해 대조하면 좋습니다.

Question 9

명도는 어떻게 하나요?

Accepted Answer

점유자와 협의해 이사 일정과 이사비를 정하는 것이 일반적이고 가장 빠릅니다. 협의가 되지 않으면 인도명령을 신청해 강제집행으로 진행합니다. 인도명령은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청해야 하므로 기한을 넘기지 않도록 주의해야 합니다.

Question 10

잔금을 못 내면 보증금은 어떻게 되나요?

Accepted Answer

대금지급기한까지 잔금을 내지 못하면 매각허가결정이 실효되고, 납부한 입찰보증금은 돌려받지 못하며 배당재단에 편입됩니다. 대출 실행 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 하는 이유입니다.

Question 11

경매로 산 집도 대출이 되나요?

Accepted Answer

낙찰 후 경락잔금대출을 이용할 수 있습니다. 다만 물건 종류, 낙찰가, 본인의 기존 대출과 규제지역 여부에 따라 한도가 달라지므로, 입찰 전에 금융기관에 미리 확인하는 것이 안전합니다.

Question 12

낙찰가 말고 어떤 비용이 더 드나요?

Accepted Answer

취득세와 등록면허세, 법무사 수수료, 명도 비용(이사비 또는 강제집행 비용), 체납관리비, 수리비가 추가됩니다. 물건에 따라 편차가 크지만 낙찰가의 5~10% 정도를 여유로 잡아두는 편이 좋습니다.

Question 13

모두의경매의 정보는 어디서 오나요?

Accepted Answer

법원경매정보와 온비드 공매 등 공공 데이터를 수집해 정규화한 뒤, 매각물건명세서·감정평가서 같은 원문 문서를 함께 제공합니다. 수집 주기에 따라 일부 정보가 지연될 수 있으므로 입찰 전에는 반드시 법원 공식 문서를 확인해 주세요.

Question 14

AI 분석 결과를 그대로 믿어도 되나요?

Accepted Answer

자동 분석은 수집된 문서와 통계를 바탕으로 한 판단 보조 정보이며, 전문가 검토를 대체하지 않습니다. 특히 권리관계는 등기부와 매각물건명세서 원문을 직접 확인하시고, 금액이 큰 물건은 전문가 상담을 권합니다.

자주 묻는 질문

경매 절차

권리분석

낙찰 이후

비용과 서비스

이제 물건을 직접 찾아볼 차례입니다