토지 경매 | 2025타경52822 | 모두의경매
권리5
분묘 관련 권리위험 20위험 확인
- 아는 것
- 법원 문서·물건비고 기준 있음 — 분묘 관련 문구 존재 여부를 확인했습니다.
- 할 일
- 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요.
점유관계 불명확위험 20위험 확인
- 아는 것
- 현황조사서·매각물건명세서 기준 있음 — 현장 조사에서 점유자를 만나지 못해 점유관계가 확정되지 않았습니다.
- 할 일
- 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요.
법정지상권 성립 여지위험 20위험 확인
- 아는 것
- 매각물건명세서 기준 있음 — 5번 토지 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립여부 불분명
- 할 일
- 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요.
등기부등본 확인위험 40확인 필요
- 아는 것
- 아직 확보되지 않았습니다.
- 할 일
- 말소기준권리를 확정하는 유일한 근거입니다. 법원 또는 인터넷등기소에서 발급해 확인하세요.
선순위 임차인 가능성위험 30확인 필요
- 아는 것
- 임차인 기재는 없으나 점유 확인이 되지 않았습니다.
- 할 일
- 매각물건명세서 + 현황조사서, 전입세대확인서(주민센터) · 명세서의 최선순위 설정일자와 임차인 전입일을 비교합니다. 전입일이 더 이르면 대항력이 있습니다.
물건3
진입도로(맹지 여부)직접 확인
- 아는 것
- 지적도상 도로와 현황 도로가 다른 경우가 흔합니다.
- 할 일
- 지적도와 현장을 대조해 진입로가 실제로 있는지, 사도라면 사용 승낙이 필요한지 확인하세요. 맹지는 건축이 불가해 가치가 크게 떨어집니다.
지목과 현황 불일치직접 확인
- 아는 것
- 감정평가요항표에 "공부상 지목은 임야이나 현황 대" 같은 기재가 있는지 확인하세요.
- 할 일
- 지목·현황이 다르면 건축 가능성과 세금이 달라집니다. 토지이용계획확인원(토지이음)을 함께 보세요.
명도1
경작자·지상물직접 확인
- 아는 것
- 농작물·수목·분묘는 낙찰자가 임의로 처분할 수 없습니다.
- 할 일
- 현장에서 경작 흔적·수목·분묘를 확인하세요. 타인의 지상물이 있으면 별도 소송이 필요할 수 있습니다.
자금1
잔금 대출 가능 여부직접 확인
- 아는 것
- 대출 한도는 물건·차주 조건에 따라 달라 우리가 계산할 수 없습니다.
- 할 일
- 낙찰 전에 경매 잔금대출 취급 은행에 한도를 확인하세요. 대금지급기한은 통상 낙찰허가 후 약 1개월입니다.
이미 확인된 항목 18건 보기
유치권 주장확인 완료
- 아는 것
- 법원 문서·물건비고 기준 해당 없음 — 유치권 문구 존재 여부이며 성립 여부를 확정하지 않습니다.
- 할 일
- 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요.
토지만 매각확인 완료
- 아는 것
- 목적물·물건비고 기준 해당 없음 — 토지만 매각하거나 건물이 제외되는지 확인했습니다.
- 할 일
- 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요.
지분 매각확인 완료
- 아는 것
- 목적물·물건비고 기준 해당 없음 — 지분 매각 관련 표기를 확인했습니다.
- 할 일
- 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요.
건물만 매각확인 완료
- 아는 것
- 목적물·물건비고 기준 해당 없음 — 건물만 매각하거나 토지가 제외되는지 확인했습니다.
- 할 일
- 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요.
농지취득자격증명 확인확인 완료
- 아는 것
- 목적물·특별매각조건 기준 해당 없음 — 농지취득자격증명 관련 지목 또는 문구를 확인했습니다.
- 할 일
- 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요.
미납 재매각확인 완료
- 아는 것
- 기일내역·특별매각조건 기준 해당 없음 — 미납 또는 재매각 관련 기일/문구를 확인했습니다.
- 할 일
- 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요.
공유자 우선매수 가능성확인 완료
- 아는 것
- 지분매각 파생 기준 해당 없음 — 지분매각이면 공유자 우선매수 가능성을 별도 확인해야 합니다.
- 할 일
- 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요.
선순위 가등기·가처분 가능성확인 완료
- 아는 것
- 명세서·등기 추출 기준 해당 없음 — 선순위 가등기·가처분 인수 문구를 확인했습니다.
- 할 일
- 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요.
인수되는 권리확인 완료
- 아는 것
- 매각물건명세서 기준 해당 없음 — 명세서에서 인수권리 기재를 확인했습니다.
- 할 일
- 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요.
사용승인·건축물대장 문제확인 완료
- 아는 것
- 매각물건명세서·현황조사서 기준 해당 없음 — 사용승인 및 건축물대장 관련 문구를 확인했습니다.
- 할 일
- 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요.
토지별도등기·대지권 확인확인 완료
- 아는 것
- 매각물건명세서 기준 해당 없음 — 토지별도등기 또는 대지권 관련 문구를 확인했습니다.
- 할 일
- 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요.
매각물건명세서 확인확인 완료
- 아는 것
- 확보돼 아래 문서 탭에서 볼 수 있습니다.
- 할 일
- 인수되는 권리·최선순위 설정일자가 여기 있습니다. 원문을 직접 읽어 보세요.
감정평가서 확인확인 완료
- 아는 것
- 확보돼 아래 문서 탭에서 볼 수 있습니다.
- 할 일
- 위치·구조·공법상 제한과 감정 근거가 있습니다. 원문을 직접 읽어 보세요.
현황조사서 확인확인 완료
- 아는 것
- 확보돼 아래 문서 탭에서 볼 수 있습니다.
- 할 일
- 점유자와 임차인 전입일이 있습니다. 원문을 직접 읽어 보세요.
입찰보증금 준비확인 완료
- 아는 것
- 2억 6,997만원 (최저매각가 26억 9,979만원의 10%)
- 할 일
- 수표로 준비하세요. 재매각 물건은 보증금이 20~30%로 올라갑니다 — 물건비고를 확인하세요.
입찰표 기재값확인 완료
- 아는 것
- 사건번호 2025타경52822 · 물건번호 1 · 성남지원
- 할 일
- 물건번호를 빠뜨리면 무효입니다. 신분증·도장(법인은 등기부·위임장)을 지참하세요.
매각기일 시각·장소확인 완료
- 아는 것
- 8월 3일 (월) 10:00 · 제3별관 1층 제5호법정 · 기일입찰
- 할 일
- 기일은 변경·취하가 잦습니다. 당일 아침 법원 공고를 다시 확인하세요.
배당요구종기확인 완료
- 아는 것
- 2025-10-22 — 이 날까지 배당요구한 채권자만 배당받습니다.
- 할 일
- 종기 이후 전입한 임차인은 배당에서 빠지지만, 대항력은 별개로 판단해야 합니다.
모두의경매 입찰 전 확인 포인트 · 물건 c5a42364-64a4-471e-aa83-37f04bbe2f84
| ✓ | 구분 | 상태 | 항목 | 아는 것 / 할 일 |
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| ☐ | 권리 | 위험 확인 | 분묘 관련 권리 | 법원 문서·물건비고 기준 있음 — 분묘 관련 문구 존재 여부를 확인했습니다.판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. |
| ☐ | 권리 | 위험 확인 | 점유관계 불명확 | 현황조사서·매각물건명세서 기준 있음 — 현장 조사에서 점유자를 만나지 못해 점유관계가 확정되지 않았습니다.판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. |
| ☐ | 권리 | 위험 확인 | 법정지상권 성립 여지 | 매각물건명세서 기준 있음 — 5번 토지 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립여부 불분명판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. |
| ☐ | 권리 | 확인 필요 | 등기부등본 확인 | 아직 확보되지 않았습니다.말소기준권리를 확정하는 유일한 근거입니다. 법원 또는 인터넷등기소에서 발급해 확인하세요. |
| ☐ | 권리 | 확인 필요 | 선순위 임차인 가능성 | 임차인 기재는 없으나 점유 확인이 되지 않았습니다.매각물건명세서 + 현황조사서, 전입세대확인서(주민센터) · 명세서의 최선순위 설정일자와 임차인 전입일을 비교합니다. 전입일이 더 이르면 대항력이 있습니다. |
| ☐ | 물건 | 직접 확인 | 진입도로(맹지 여부) | 지적도상 도로와 현황 도로가 다른 경우가 흔합니다.지적도와 현장을 대조해 진입로가 실제로 있는지, 사도라면 사용 승낙이 필요한지 확인하세요. 맹지는 건축이 불가해 가치가 크게 떨어집니다. |
| ☐ | 물건 | 직접 확인 | 지목과 현황 불일치 | 감정평가요항표에 "공부상 지목은 임야이나 현황 대" 같은 기재가 있는지 확인하세요.지목·현황이 다르면 건축 가능성과 세금이 달라집니다. 토지이용계획확인원(토지이음)을 함께 보세요. |
| ☐ | 명도 | 직접 확인 | 경작자·지상물 | 농작물·수목·분묘는 낙찰자가 임의로 처분할 수 없습니다.현장에서 경작 흔적·수목·분묘를 확인하세요. 타인의 지상물이 있으면 별도 소송이 필요할 수 있습니다. |
| ☐ | 물건 | 직접 확인 | 현장 확인(임장) | 사진과 감정평가요항표로는 누수·균열·불법 증축을 알 수 없습니다.직접 방문해 상태와 주변을 확인하세요. 사진은 감정 시점(수개월 전)이라 현재와 다를 수 있습니다. |
| ☐ | 자금 | 직접 확인 | 잔금 대출 가능 여부 | 대출 한도는 물건·차주 조건에 따라 달라 우리가 계산할 수 없습니다.낙찰 전에 경매 잔금대출 취급 은행에 한도를 확인하세요. 대금지급기한은 통상 낙찰허가 후 약 1개월입니다. |
| ☐ | 권리 | 확인 완료 | 유치권 주장 | 법원 문서·물건비고 기준 해당 없음 — 유치권 문구 존재 여부이며 성립 여부를 확정하지 않습니다.판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. |
| ☐ | 권리 | 확인 완료 | 토지만 매각 | 목적물·물건비고 기준 해당 없음 — 토지만 매각하거나 건물이 제외되는지 확인했습니다.판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. |
| ☐ | 권리 | 확인 완료 | 지분 매각 | 목적물·물건비고 기준 해당 없음 — 지분 매각 관련 표기를 확인했습니다.판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. |
| ☐ | 권리 | 확인 완료 | 건물만 매각 | 목적물·물건비고 기준 해당 없음 — 건물만 매각하거나 토지가 제외되는지 확인했습니다.판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. |
| ☐ | 권리 | 확인 완료 | 농지취득자격증명 확인 | 목적물·특별매각조건 기준 해당 없음 — 농지취득자격증명 관련 지목 또는 문구를 확인했습니다.판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. |
| ☐ | 권리 | 확인 완료 | 미납 재매각 | 기일내역·특별매각조건 기준 해당 없음 — 미납 또는 재매각 관련 기일/문구를 확인했습니다.판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. |
| ☐ | 권리 | 확인 완료 | 공유자 우선매수 가능성 | 지분매각 파생 기준 해당 없음 — 지분매각이면 공유자 우선매수 가능성을 별도 확인해야 합니다.판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. |
| ☐ | 권리 | 확인 완료 | 선순위 가등기·가처분 가능성 | 명세서·등기 추출 기준 해당 없음 — 선순위 가등기·가처분 인수 문구를 확인했습니다.판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. |
| ☐ | 권리 | 확인 완료 | 인수되는 권리 | 매각물건명세서 기준 해당 없음 — 명세서에서 인수권리 기재를 확인했습니다.판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. |
| ☐ | 권리 | 확인 완료 | 사용승인·건축물대장 문제 | 매각물건명세서·현황조사서 기준 해당 없음 — 사용승인 및 건축물대장 관련 문구를 확인했습니다.판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. |
| ☐ | 권리 | 확인 완료 | 토지별도등기·대지권 확인 | 매각물건명세서 기준 해당 없음 — 토지별도등기 또는 대지권 관련 문구를 확인했습니다.판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. |
| ☐ | 권리 | 확인 완료 | 매각물건명세서 확인 | 확보돼 아래 문서 탭에서 볼 수 있습니다.인수되는 권리·최선순위 설정일자가 여기 있습니다. 원문을 직접 읽어 보세요. |
| ☐ | 권리 | 확인 완료 | 감정평가서 확인 | 확보돼 아래 문서 탭에서 볼 수 있습니다.위치·구조·공법상 제한과 감정 근거가 있습니다. 원문을 직접 읽어 보세요. |
| ☐ | 권리 | 확인 완료 | 현황조사서 확인 | 확보돼 아래 문서 탭에서 볼 수 있습니다.점유자와 임차인 전입일이 있습니다. 원문을 직접 읽어 보세요. |
| ☐ | 자금 | 확인 완료 | 입찰보증금 준비 | 2억 6,997만원 (최저매각가 26억 9,979만원의 10%)수표로 준비하세요. 재매각 물건은 보증금이 20~30%로 올라갑니다 — 물건비고를 확인하세요. |
| ☐ | 절차 | 확인 완료 | 입찰표 기재값 | 사건번호 2025타경52822 · 물건번호 1 · 성남지원물건번호를 빠뜨리면 무효입니다. 신분증·도장(법인은 등기부·위임장)을 지참하세요. |
| ☐ | 절차 | 확인 완료 | 매각기일 시각·장소 | 8월 3일 (월) 10:00 · 제3별관 1층 제5호법정 · 기일입찰기일은 변경·취하가 잦습니다. 당일 아침 법원 공고를 다시 확인하세요. |
| ☐ | 권리 | 확인 완료 | 배당요구종기 | 2025-10-22 — 이 날까지 배당요구한 채권자만 배당받습니다.종기 이후 전입한 임차인은 배당에서 빠지지만, 대항력은 별개로 판단해야 합니다. |
- 기대 여유시세 − 예상낙찰가 − 부대비용
- 아직 산정 불가
실거래·낙찰사례 원자료 자세히 보기지역 시세 · 같은 건물 거래 · 인근 낙찰가＋－
권리는 어떤가
위험도 65점 · 판정 14/15- 위험법정지상권 성립 여지 — 5번 토지 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립여부 불분명토지를 낙찰받아도 건물을 철거하지 못하고 지료만 받게 됩니다.확인 방법 · 명세서 비고란과 등기부의 토지·건물 소유자를 대조합니다.
- 주의분묘 관련 권리 — 분묘 관련 문구 존재 여부를 확인했습니다.분묘기지권이 인정되면 개장·이장을 강제하지 못합니다.확인 방법 · 조사서의 현황 기재를 보고, 임야·전답이면 현장을 직접 확인합니다.
- 주의점유관계 불명확 — 현장 조사에서 점유자를 만나지 못해 점유관계가 확정되지 않았습니다.명도 대상과 비용을 예측할 수 없습니다.확인 방법 · 조사서가 폐문부재면 전입세대확인서를 떼고 현장을 확인합니다.
- 주의핵심 권리자료 확인 필요 — 선순위 임차인 가능성 1건을 확인할 수 없습니다.확인되지 않은 위험이 낙찰 후 드러나면 인수 부담이 생길 수 있습니다.확인 방법 · 아래 확인 목록의 항목을 순서대로 확인하거나 등기부등본을 올리면 다시 계산됩니다.
확인한 문서에서 특이사항 기재를 찾지 못한 항목 11건 — “없다”는 확인이지 “안 봤다”가 아닙니다.
아직 확인하지 못한 항목 1건 — 직접 확인하고 답하면 판정이 다시 계산됩니다→등기부등본이 없습니다
발급받은 등기사항전부증명서(PDF)를 올리면 말소기준권리를 확정해 판정을 즉시 다시 계산합니다.
인터넷등기소에서 내려받은 원본 PDF 만 인식합니다(스캔본 제외). 올린 문서는 이 물건의 근거 자료로 공개됩니다.
법원 문서와 수집 데이터를 재가공한 판단 보조 정보입니다. 입찰 전 원문을 다시 확인하세요. 이용 기준
2025-08-18
교통상황본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. 형태 및 이용상태기호1) 부정형 완경사지로서, 도로로 이용중임.
기호2) 부정형 완경사지로서, 도로로 이용중임.
기호3) 부정형 완경사지로서, 건축신고 후 공사중인 상태임.
기호4) 부정형 급경사지로서, 자연림 상태임.
기호5) 부정형 완경사지로서, 자연림 상태임.
기호6) 사다리형 완경사지로서, 자연림 상태임. 인접 도로상태기호1) 남동측 및 북서측으로 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.
기호2) 남동측으로 12미터 내외, 북서측으로 4미터 내외의 포장도로에 접함.
기호3) 동측으로 12미터 내외, 북동측으로 4미터 내외의 포장도로에 접함.
기호4) 북측으로 4미터 내외의 포장도로에 접함.
기호5) 남동측으로 12미터 내외의 포장도로에 접함.
기호6) 맹지임. 토지이용계획 및 제한상태기호1) 보전관리지역(보전관리), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(국공 제2025-1058(2025.8.21.)호 : 2025.8.26.~2026.8.25.).
기호2) 계획관리지역(계획관리), 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(국공 제2025-1058(2025.8.21.)호 : 2025.8.26.~2026.8.25.).
기호3) 보전관리지역(보전관리), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(국공 제2025-1058(2025.8.21.)호 : 2025.8.26.~2026.8.25.).
기호4) 계획관리지역(계획관리), 농림지역(농림지역), 보전관리지역(보전관리) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 산림보호구역<산림보호법>, 공익용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(국공 제2025-1058(2025.8.21.)호 : 2025.8.26.~2026.8.25.).
기호5) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 산림보호구역<산림보호법>, 공익용산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(국공 제2025-1058(2025.8.21.)호 : 2025.8.26.~2026.8.25.).
기호6) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 산림보호구역<산림보호법>, 공익용산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(국공 제2025-1058(2025.8.21.)호 : 2025.8.26.~2026.8.25.). 본건 기호5) 지상에 추곡리 19-2번지와의 경계상에 후첨 사진용지와 같이 분묘가 소재하고 있으니, 반드시 지적측량이 요망됨. 공부와의 차이기호3) 공부상 지목은 임야이나, 현황 건축신고 후 공사중인 상태임. 기타참고사항(임대관례 및 기타)1) 임대관계는 미상임.
2) 기호3) 지상에 후첨 사진용지와 같이 맨홀펌프장(유정1)이 소재하는바 경매참여시 재확인 및 유의바람. 낙찰(최고가매수신고) 후 약 1주일 뒤 매각허가결정이 나고, 확정되면 법원이 정한 기한(통상 1개월 안팎) 내에 잔금을 납부합니다. 대금을 내면 소유권을 취득하며, 이후 소유권이전등기 촉탁과 부동산 인도(명도)를 진행합니다.
일반적인 법원경매 절차 안내이며 개별 사건의 조건은 매각공고·매각물건명세서가 우선합니다.더 궁금한 점은 AI 챗에 이 물건 기준으로 바로 물어보세요. 용어가 막히면 용어사전도 있습니다.
- 아는 것
- 사진과 감정평가요항표로는 누수·균열·불법 증축을 알 수 없습니다.
- 할 일
- 직접 방문해 상태와 주변을 확인하세요. 사진은 감정 시점(수개월 전)이라 현재와 다를 수 있습니다.
비교 신뢰 낮음같은 법정동 (지목 무관)18건
26.03.30158㎡6,800만평당 142만
26.02.271172㎡12억평당 338만
26.02.251844㎡3억평당 53만
※ 지목이 여러 개 섞인 물건이라 지목으로 좁히지 못했습니다
토지 사실
- 대지,임야,전답법원 대분류
- 용도지역
- 보전관리지역
- 맹지 — 도로에 접하지 않습니다. 건축허가가 나지 않고, 통행을 위해 옆 필지 소유자의 동의(토지사용승낙)가 필요합니다. 실거래 단가를 그대로 적용하면 과대평가입니다.
- 공부와 현황이 다릅니다 — 감정평가서가 그렇게 적었습니다. 현장 확인 없이 면적을 신뢰하지 마세요.
규제: 보전산지 · 공익용산지 · 가축사육제한구역
장지동102건
13억 274만
405만
39도척면 유정리이 매물49건1억 4,690만136만
개시결정정본 발송 ×3 · 도달 2 · 이사불명 1
25.08.26평가명령 발송 · 도달25.08.26조사명령 발송 · 도달25.08.26최고서 발송 ×8 · 송달간주 8
공인중개사임성균'한권으로 끝내는 부동산경매의 바이블'의 저자이자 경매 실전 전문가낙찰가예상입찰대행명도서울 · 경기
공인중개사김명석부동산경매전문가, 경매대행, 권리분석, 입찰상담투자분석대출명도서울 · 경기 · 인천
공인중개사박대선경매일번지부동산중개법인 대표공인중개사, 변호사 다수자문, 15년 경력 500건 이상 낙찰.명도입찰대행서울 · 경기 · 인천