남양주시 상가/근린 경매 | 다산지금지구 근생8-3 2025타경3033 | 모두의경매
이 물건 핵심만 3줄로 요약해줘 상가 임차인 대항력·권리금은 어떻게 봐야 해? 권리관계에 위험은 없어? 적정 입찰가는 얼마일까?
다산지금지구 근생8-3 이 상가/근린 물건의 권리관계·시세·일정을 자료에 근거해 답해 드려요.
이 물건 핵심만 3줄로 요약해줘 상가 임차인 대항력·권리금은 어떻게 봐야 해? 권리관계에 위험은 없어? 적정 입찰가는 얼마일까?
권리3
점유관계 불명확 위험 20 위험 확인
아는 것 현황조사서·매각물건명세서 기준 있음 — 현장 조사에서 점유자를 만나지 못해 점유관계가 확정되지 않았습니다.
할 일 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. 등기부등본 확인 위험 40 확인 필요
아는 것 아직 확보되지 않았습니다.
할 일 말소기준권리를 확정하는 유일한 근거입니다. 법원 또는 인터넷등기소에서 발급해 확인하세요. 선순위 임차인 가능성 위험 30 확인 필요
아는 것 말소기준일을 몰라 선후를 가릴 수 없습니다.
할 일 매각물건명세서 + 현황조사서, 전입세대확인서(주민센터) · 명세서의 최선순위 설정일자와 임차인 전입일을 비교합니다. 전입일이 더 이르면 대항력이 있습니다. 물건2
업종 제한·용도변경 직접 확인
아는 것 건축물대장 용도와 실제 영업 업종이 다를 수 있습니다.
할 일 건축물대장 용도, 집합건물 관리규약의 업종 제한, 정화조 용량(음식점)을 확인하세요. 용도변경이 필요하면 비용과 가능성을 먼저 봅니다. 현장 확인(임장) 직접 확인
아는 것 사진과 감정평가요항표로는 누수·균열·불법 증축을 알 수 없습니다.
할 일 직접 방문해 상태와 주변을 확인하세요. 사진은 감정 시점(수개월 전)이라 현재와 다를 수 있습니다. 명도2
상가임대차보호법 대항력 직접 확인
아는 것 상가는 사업자등록·확정일자 기준으로 대항력이 생겨 주택과 판단이 다릅니다.
할 일 관할 세무서에서 임차인의 사업자등록 현황을, 임대차현황서에서 확정일자를 확인하세요. 권리금 요구가 붙는 경우도 많습니다. 명도 비용·협상 직접 확인
아는 것 현황조사서에 임차인 2세대가 기재돼 있습니다.
할 일 이사비 협상 또는 인도명령·강제집행 비용을 예산에 넣으세요. 점유자가 대항력 있으면 보증금까지 인수합니다. 자금2
부가세 직접 확인
아는 것 건물분 낙찰가에 부가세가 별도로 붙을 수 있습니다.
할 일 매각물건명세서의 부가세 관련 특별매각조건을 확인하고, 사업자라면 환급 가능성을 세무 상담하세요. 잔금 대출 가능 여부 직접 확인
아는 것 대출 한도는 물건·차주 조건에 따라 달라 우리가 계산할 수 없습니다.
할 일 낙찰 전에 경매 잔금대출 취급 은행에 한도를 확인하세요. 대금지급기한은 통상 낙찰허가 후 약 1개월입니다. 이미 확인된 항목 20건 보기 유치권 주장 확인 완료
아는 것 법원 문서·물건비고 기준 해당 없음 — 유치권 문구 존재 여부이며 성립 여부를 확정하지 않습니다.
할 일 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. 토지만 매각 확인 완료
아는 것 목적물·물건비고 기준 해당 없음 — 토지만 매각하거나 건물이 제외되는지 확인했습니다.
할 일 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. 지분 매각 확인 완료
아는 것 목적물·물건비고 기준 해당 없음 — 지분 매각 관련 표기를 확인했습니다.
할 일 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. 분묘 관련 권리 확인 완료
아는 것 법원 문서·물건비고 기준 해당 없음 — 분묘 관련 문구 존재 여부를 확인했습니다.
할 일 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. 건물만 매각 확인 완료
아는 것 목적물·물건비고 기준 해당 없음 — 건물만 매각하거나 토지가 제외되는지 확인했습니다.
할 일 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. 농지취득자격증명 확인 확인 완료
아는 것 목적물·특별매각조건 기준 해당 없음 — 농지취득자격증명 관련 지목 또는 문구를 확인했습니다.
할 일 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. 미납 재매각 확인 완료
아는 것 기일내역·특별매각조건 기준 해당 없음 — 미납 또는 재매각 관련 기일/문구를 확인했습니다.
할 일 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. 공유자 우선매수 가능성 확인 완료
아는 것 지분매각 파생 기준 해당 없음 — 지분매각이면 공유자 우선매수 가능성을 별도 확인해야 합니다.
할 일 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. 선순위 가등기·가처분 가능성 확인 완료
아는 것 명세서·등기 추출 기준 해당 없음 — 선순위 가등기·가처분 인수 문구를 확인했습니다.
할 일 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. 인수되는 권리 확인 완료
아는 것 매각물건명세서 기준 해당 없음 — 명세서에서 인수권리 기재를 확인했습니다.
할 일 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. 법정지상권 성립 여지 확인 완료
아는 것 매각물건명세서 기준 해당 없음 — 법정지상권 관련 기재 여부를 확인했습니다.
할 일 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. 사용승인·건축물대장 문제 확인 완료
아는 것 매각물건명세서·현황조사서 기준 해당 없음 — 사용승인 및 건축물대장 관련 문구를 확인했습니다.
할 일 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. 토지별도등기·대지권 확인 확인 완료
아는 것 매각물건명세서 기준 해당 없음 — 토지별도등기 또는 대지권 관련 문구를 확인했습니다.
할 일 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. 매각물건명세서 확인 확인 완료
아는 것 확보돼 아래 문서 탭에서 볼 수 있습니다.
할 일 인수되는 권리·최선순위 설정일자가 여기 있습니다. 원문을 직접 읽어 보세요. 감정평가서 확인 확인 완료
아는 것 확보돼 아래 문서 탭에서 볼 수 있습니다.
할 일 위치·구조·공법상 제한과 감정 근거가 있습니다. 원문을 직접 읽어 보세요. 현황조사서 확인 확인 완료
아는 것 확보돼 아래 문서 탭에서 볼 수 있습니다.
할 일 점유자와 임차인 전입일이 있습니다. 원문을 직접 읽어 보세요. 입찰보증금 준비 확인 완료
아는 것 2억 2,480만원 (최저매각가 22억 4,800만원의 10%)
할 일 수표로 준비하세요. 재매각 물건은 보증금이 20~30%로 올라갑니다 — 물건비고를 확인하세요. 입찰표 기재값 확인 완료
아는 것 사건번호 2025타경3033 · 물건번호 1 · 남양주지원
할 일 물건번호를 빠뜨리면 무효입니다. 신분증·도장(법인은 등기부·위임장)을 지참하세요. 매각기일 시각·장소 확인 완료
아는 것 7월 29일 (수) 10:30 · 제101호 경매법정 · 기일입찰
할 일 기일은 변경·취하가 잦습니다. 당일 아침 법원 공고를 다시 확인하세요. 배당요구종기 확인 완료
아는 것 2025-10-20 — 이 날까지 배당요구한 채권자만 배당받습니다.
할 일 종기 이후 전입한 임차인은 배당에서 빠지지만, 대항력은 별개로 판단해야 합니다. 모두의경매 입찰 전 확인 포인트 · 물건 3140ab12-2208-4eb8-84b5-31e765db67df
✓ 구분 상태 항목 아는 것 / 할 일 ☐ 권리 위험 확인 점유관계 불명확 현황조사서·매각물건명세서 기준 있음 — 현장 조사에서 점유자를 만나지 못해 점유관계가 확정되지 않았습니다. 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. ☐ 권리 확인 필요 등기부등본 확인 아직 확보되지 않았습니다. 말소기준권리를 확정하는 유일한 근거입니다. 법원 또는 인터넷등기소에서 발급해 확인하세요. ☐ 권리 확인 필요 선순위 임차인 가능성 말소기준일을 몰라 선후를 가릴 수 없습니다. 매각물건명세서 + 현황조사서, 전입세대확인서(주민센터) · 명세서의 최선순위 설정일자와 임차인 전입일을 비교합니다. 전입일이 더 이르면 대항력이 있습니다. ☐ 명도 직접 확인 상가임대차보호법 대항력 상가는 사업자등록·확정일자 기준으로 대항력이 생겨 주택과 판단이 다릅니다. 관할 세무서에서 임차인의 사업자등록 현황을, 임대차현황서에서 확정일자를 확인하세요. 권리금 요구가 붙는 경우도 많습니다. ☐ 물건 직접 확인 업종 제한·용도변경 건축물대장 용도와 실제 영업 업종이 다를 수 있습니다. 건축물대장 용도, 집합건물 관리규약의 업종 제한, 정화조 용량(음식점)을 확인하세요. 용도변경이 필요하면 비용과 가능성을 먼저 봅니다. ☐ 자금 직접 확인 부가세 건물분 낙찰가에 부가세가 별도로 붙을 수 있습니다. 매각물건명세서의 부가세 관련 특별매각조건을 확인하고, 사업자라면 환급 가능성을 세무 상담하세요. ☐ 물건 직접 확인 현장 확인(임장) 사진과 감정평가요항표로는 누수·균열·불법 증축을 알 수 없습니다. 직접 방문해 상태와 주변을 확인하세요. 사진은 감정 시점(수개월 전)이라 현재와 다를 수 있습니다. ☐ 자금 직접 확인 잔금 대출 가능 여부 대출 한도는 물건·차주 조건에 따라 달라 우리가 계산할 수 없습니다. 낙찰 전에 경매 잔금대출 취급 은행에 한도를 확인하세요. 대금지급기한은 통상 낙찰허가 후 약 1개월입니다. ☐ 명도 직접 확인 명도 비용·협상 현황조사서에 임차인 2세대가 기재돼 있습니다. 이사비 협상 또는 인도명령·강제집행 비용을 예산에 넣으세요. 점유자가 대항력 있으면 보증금까지 인수합니다. ☐ 권리 확인 완료 유치권 주장 법원 문서·물건비고 기준 해당 없음 — 유치권 문구 존재 여부이며 성립 여부를 확정하지 않습니다. 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. ☐ 권리 확인 완료 토지만 매각 목적물·물건비고 기준 해당 없음 — 토지만 매각하거나 건물이 제외되는지 확인했습니다. 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. ☐ 권리 확인 완료 지분 매각 목적물·물건비고 기준 해당 없음 — 지분 매각 관련 표기를 확인했습니다. 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. ☐ 권리 확인 완료 분묘 관련 권리 법원 문서·물건비고 기준 해당 없음 — 분묘 관련 문구 존재 여부를 확인했습니다. 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. ☐ 권리 확인 완료 건물만 매각 목적물·물건비고 기준 해당 없음 — 건물만 매각하거나 토지가 제외되는지 확인했습니다. 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. ☐ 권리 확인 완료 농지취득자격증명 확인 목적물·특별매각조건 기준 해당 없음 — 농지취득자격증명 관련 지목 또는 문구를 확인했습니다. 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. ☐ 권리 확인 완료 미납 재매각 기일내역·특별매각조건 기준 해당 없음 — 미납 또는 재매각 관련 기일/문구를 확인했습니다. 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. ☐ 권리 확인 완료 공유자 우선매수 가능성 지분매각 파생 기준 해당 없음 — 지분매각이면 공유자 우선매수 가능성을 별도 확인해야 합니다. 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. ☐ 권리 확인 완료 선순위 가등기·가처분 가능성 명세서·등기 추출 기준 해당 없음 — 선순위 가등기·가처분 인수 문구를 확인했습니다. 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. ☐ 권리 확인 완료 인수되는 권리 매각물건명세서 기준 해당 없음 — 명세서에서 인수권리 기재를 확인했습니다. 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. ☐ 권리 확인 완료 법정지상권 성립 여지 매각물건명세서 기준 해당 없음 — 법정지상권 관련 기재 여부를 확인했습니다. 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. ☐ 권리 확인 완료 사용승인·건축물대장 문제 매각물건명세서·현황조사서 기준 해당 없음 — 사용승인 및 건축물대장 관련 문구를 확인했습니다. 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. ☐ 권리 확인 완료 토지별도등기·대지권 확인 매각물건명세서 기준 해당 없음 — 토지별도등기 또는 대지권 관련 문구를 확인했습니다. 판정 근거를 원문에서 다시 확인하세요. ☐ 권리 확인 완료 매각물건명세서 확인 확보돼 아래 문서 탭에서 볼 수 있습니다. 인수되는 권리·최선순위 설정일자가 여기 있습니다. 원문을 직접 읽어 보세요. ☐ 권리 확인 완료 감정평가서 확인 확보돼 아래 문서 탭에서 볼 수 있습니다. 위치·구조·공법상 제한과 감정 근거가 있습니다. 원문을 직접 읽어 보세요. ☐ 권리 확인 완료 현황조사서 확인 확보돼 아래 문서 탭에서 볼 수 있습니다. 점유자와 임차인 전입일이 있습니다. 원문을 직접 읽어 보세요. ☐ 자금 확인 완료 입찰보증금 준비 2억 2,480만원 (최저매각가 22억 4,800만원의 10%) 수표로 준비하세요. 재매각 물건은 보증금이 20~30%로 올라갑니다 — 물건비고를 확인하세요. ☐ 절차 확인 완료 입찰표 기재값 사건번호 2025타경3033 · 물건번호 1 · 남양주지원 물건번호를 빠뜨리면 무효입니다. 신분증·도장(법인은 등기부·위임장)을 지참하세요. ☐ 절차 확인 완료 매각기일 시각·장소 7월 29일 (수) 10:30 · 제101호 경매법정 · 기일입찰 기일은 변경·취하가 잦습니다. 당일 아침 법원 공고를 다시 확인하세요. ☐ 권리 확인 완료 배당요구종기 2025-10-20 — 이 날까지 배당요구한 채권자만 배당받습니다. 종기 이후 전입한 임차인은 배당에서 빠지지만, 대항력은 별개로 판단해야 합니다.
22억 4,800만
기대 여유 시세 − 예상낙찰가 − 부대비용 아직 산정 불가 시세 근거: 남양주시 최근 12개월 실거래 451건 · ㎡당 5,100,181원 × 32.3㎡ · 기준 202607
실거래·낙찰사례 원자료 자세히 보기지역 시세 · 같은 건물 거래 · 인근 낙찰가 ＋ －
· 임차인이 배당을 받으려면 낙찰자의 명도확인서가 필요해 협조가 잘 되는 편입니다
권리는 어떤가 위험도 20점 · 판정 14/15 주의 점유관계 불명확 — 현장 조사에서 점유자를 만나지 못해 점유관계가 확정되지 않았습니다. 명도 대상과 비용을 예측할 수 없습니다. 확인 방법 · 조사서가 폐문부재면 전입세대확인서를 떼고 현장을 확인합니다. 주의 핵심 권리자료 확인 필요 — 선순위 임차인 가능성 1건을 확인할 수 없습니다. 확인되지 않은 위험이 낙찰 후 드러나면 인수 부담이 생길 수 있습니다. 확인 방법 · 아래 확인 목록의 항목을 순서대로 확인하거나 등기부등본을 올리면 다시 계산됩니다. 확인한 문서에서 특이사항 기재를 찾지 못한 항목 13건 — “없다”는 확인이지 “안 봤다”가 아닙니다.
아직 확인하지 못한 항목 1건 — 직접 확인하고 답하면 판정이 다시 계산됩니다 →
발급받은 등기사항전부증명서(PDF)를 올리면 말소기준권리를 확정해 판정을 즉시 다시 계산합니다.
PDF 올리기 인터넷등기소에서 내려받은 원본 PDF 만 인식합니다(스캔본 제외). 올린 문서는 이 물건의 근거 자료로 공개됩니다.
법원 문서와 수집 데이터를 재가공한 판단 보조 정보입니다. 입찰 전 원문을 다시 확인하세요. 이용 기준
사건접수
2025-08-01
교통상황 본건까지 제반 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.
건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상5층 건 중 제1층 제107호 외 2개호로서,
(사용승인일 : 2019.09.11.)
외벽 : 몰탈 위 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
바닥 : 타일깔기 마감 등
창호 : 강화유리 섀시 창호 등임.
이용상태 기준시점 현재 기호(1),(2),(3) 3개호 일괄로 '근린생활시설'로 이용 중임.
설비내역 위생 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태 인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 '근린생활시설 건부지'로 이용 중임.
인접 도로상태등 본건 서측으로 노폭 약 40미터 내외, 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.
토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(다산한강유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(다산한강중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(다산한강초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>
기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상임.
기타 : 본건 기호(1),(2),(3)은 기준시점 현재 벽체 구분없이 일체로 이용 중이나, 동일인이 일괄 소유하고 있고, 경계벽이 철거된 것이 일시적인 것으로 인정되며, 건축물 현황도면에 의하여 각 구분건물의 위치 및 면적이 특정 가능함. 또한 각 구분건물 개별 호의 경계벽이 일부 보존되어 있고, 철거된 경계벽 복원이 용이하며, 각 구분건물 개별 호의 단독 효용가치가 여전히 존재하는 것으로 판단되므로 개별 호별로 각각 평가하는 바 경매 진행 시 참고 바람. 낙찰(최고가매수신고) 후 약 1주일 뒤 매각허가결정이 나고, 확정되면 법원이 정한 기한(통상 1개월 안팎) 내에 잔금을 납부합니다. 대금을 내면 소유권을 취득하며, 이후 소유권이전등기 촉탁과 부동산 인도(명도)를 진행합니다.
일반적인 법원경매 절차 안내이며 개별 사건의 조건은 매각공고·매각물건명세서가 우선합니다.더 궁금한 점은 AI 챗에 이 물건 기준으로 바로 물어보세요. 용어가 막히면 용어사전 도 있습니다.
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 제1종근린생활시설
지2층 703.08㎡
지1층 750.65㎡
1층 508.4㎡
2층 508.4㎡
3층 508.4㎡
4층 508.4㎡
5층 508.4㎡
옥탑1층 12.6㎡ (연면적제외)
전유 철근콘크리트구조 32.30㎡
1동 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 제1종근린생활시설
지2층 703.08㎡
지1층 750.65㎡
1층 508.4㎡
2층 508.4㎡
3층 508.4㎡
4층 508.4㎡
5층 508.4㎡
옥탑1층 12.6㎡ (연면적제외)
전유 철근콘크리트구조 33.25㎡
1동 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 제1종근린생활시설
지2층 703.08㎡
지1층 750.65㎡
1층 508.4㎡
2층 508.4㎡
3층 508.4㎡
4층 508.4㎡
5층 508.4㎡
옥탑1층 12.6㎡ (연면적제외)
전유 철근콘크리트구조 32.30㎡
1동 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 제1종근린생활시설
지2층 703.08㎡
지1층 750.65㎡
1층 508.4㎡
2층 508.4㎡
3층 508.4㎡
4층 508.4㎡
5층 508.4㎡
옥탑1층 12.6㎡ (연면적제외)
전유 철근콘크리트구조 32.30㎡
1동 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 제1종근린생활시설
지2층 703.08㎡
지1층 750.65㎡
1층 508.4㎡
2층 508.4㎡
3층 508.4㎡
4층 508.4㎡
5층 508.4㎡
옥탑1층 12.6㎡ (연면적제외)
전유 철근콘크리트구조 33.25㎡
개시결정정본 발송 ×2 · 도달 1 · 폐문부재 1
25.08.06 평가명령 발송 · 도달
25.08.06 최고서 발송 ×4 · 송달간주 4
25.08.06 조사명령 발송 · 도달 비교 신뢰 보통 같은 동 · 근린생활 · 2층 이상 73건
실거래 환산가 이 물건 면적 × 비교군 ㎡당 단가 (4,788,930원)
1억 5,468만 최저가가 1353% 높음
26.07.14 38㎡ · 4층 2억 1,000만 평당 1,842만
26.07.09 55㎡ · 6층 2억 8,410만 평당 1,701만
26.06.18 42㎡ · 2층 4억 평당 3,149만
6 화도읍 마석우리 11건 2억 4,890만 1,655만
공인중개사임성균'한권으로 끝내는 부동산경매의 바이블'의 저자이자 경매 실전 전문가낙찰가예상입찰대행명도서울 · 경기
공인중개사김명석부동산경매전문가, 경매대행, 권리분석, 입찰상담투자분석대출명도서울 · 경기 · 인천
공인중개사박대선경매일번지부동산중개법인 대표공인중개사, 변호사 다수자문, 15년 경력 500건 이상 낙찰.명도입찰대행서울 · 경기 · 인천