인천광역시 동구 법원경매

감정가 50~70% 까지 내려간 경매물건, AI 분석으로 알짜 물건 찾는 법

• · 부실채권(NPL) 담보 물건은 채권 구조와 협의 가능성을 분석하면 일반 입찰자보다 유리한 조건에서 낙찰 가능. 자영업자와 중소기업은 월세로 나가던 돈을 대출이자로 돌려 내 공간을 자산화할 기회.
• · 서울 강동구 성내동 원룸형 다세대(아미캐슬)는 최저가 1억3280만원(감정가 1억6600만원의 80%), HUG 대항력 포기로 인수보증금 0원인 알짜물건. 감정가 4.5억 상가를 500만원 자기자본으로 낙찰받은 사례도 있음.
• · 서울 노원구 상계주공 6단지 아파트는 감정가 6.46억원, 최저가 5.168억원이지만 선순위 근저당권 때문에 실질 입찰 하한선이 약 6.9억원. 감정가 부풀리기 착시를 피하려면 등기부 채권액을 정밀 확인해야 함.

무자본 갭투자 사기범들 '중형' 선고 잇따라···보증금 미반환 위험 구조적 결함 확인

• · '빌라왕' 김씨는 2016년부터 2022년 1월까지 신축 빌라를 매매가보다 높은 전세가로 임차인과 계약, 받은 보증금으로 매매대금을 지급한 혐의로 항소심에서도 징역 15년 선고. 피해 규모는 349명으로부터 699억 원.
• · '건축왕' 남씨는 2021~2022년 인천 미추홀구 일대 372채 아파트·빌라에서 전세보증금 305억 원을 가로챈 혐의로 항소심에서 징역 15년 확정. 횡령한 공사대금을 전세보증금으로 메우며 피해 확산.
• · 부산의 시행사 대표 A씨는 무자본으로 오피스텔 개발 후 사업 실패로 10명 세입자로부터 19억 원 전세보증금을 가로챈 혐의로 징역 4년 선고. 경매 위험성을 미공시하고 거짓 약속.

고금리 장기화에 경매시장 침체 심화, 우량물건과 비선호지역 양극화 심화

• · 7월 전국 경매 3,089건 중 514건만 낙찰, 경쟁률 2.61명으로 낙찰가율은 56~61%대에 머물러 매수자 우위 장세 지속
• · 서울 오피스텔 53억원, 성수동 근린시설 541억원 낙찰 등 핵심자산은 건전하나, 인천·경기 비선호물건은 감정가의 절반 수준에도 외면받는 양극화 심화