2번 유찰된 아파트, 최저가에 20% 얹어도 절반 넘게 졌다

2번 유찰된 아파트에서 최저가의 120%는 절반을 못 넘깁니다. 130%에서 3건 중 2건, 150%에서야 열에 아홉입니다.

유찰 횟수별로 보면

최저가의	110%	120%	130%
1번 유찰	30.0%	58.1%	83.0%
2번 유찰	22.9%	45.1%	66.7%
3번 이상	32.9%	53.0%	69.0%

아파트 · 그 입찰가가 실제 낙찰가보다 높았던 비율

감정가 5억원 아파트가 한 번에 20%씩 깎이는 법원에서 2번 유찰되면 최저가는 3억 2,000만원입니다. 여기에 20%를 얹은 3억 8,400만원을 썼다면, 같은 조건 과거 낙찰 가운데 절반 넘게는 그보다 높은 값에 팔렸습니다.

유찰 1번부터 8번까지, 낙찰가 중간값은 최저가의 112.0~117.1% 안에 있습니다.

감정가로 보면 싸 보이는 이유

같은 낙찰가를 감정가로 나누면 1번 유찰 82.4%, 3번 44.7%, 9번 이상 6.9%로 내려갑니다. 「유찰되면 싸다」는 이 숫자입니다. 입찰장에서 다투는 기준은 그날의 최저가이고, 그 기준으로는 경쟁이 줄지 않았습니다.

2번 유찰된 아파트의 낙찰가 중간값은 경기·인천이 최저가의 130.3%로, 서울 117.6%·지방 120.8%보다 높았습니다.

같은 아파트를 감정가 대비로 보면

서울	75.3%
지방	67.8%
경기·인천	65.0%

서울은 최저가 위로 얹는 폭이 가장 작았지만, 감정가 대비로는 75.3%로 세 지역 중 가장 비싸게 팔렸습니다. 경기·인천은 반대로 감정가 대비 65.0%로 가장 낮게 팔렸지만, 최저가 위로는 130%를 넘게 얹혀 팔렸습니다.

아파트 낙찰가 중간값은 최저가 대비 2022년 115.1%에서 2025년 118.9%로 올랐습니다.

같은 기간 낙찰된 아파트 수는 2022년 6,400건에서 2025년 15,445건으로 늘었습니다. 물건이 늘어도 최저가 위로 얹는 폭은 줄지 않고 커졌습니다. 몇 해 전 낙찰 사례로 입찰가를 잡으면 낮게 쓰게 됩니다.

최저가에 몇 %를 얹을지는 감이 아니라 이 표로 정합니다.

• 먼저 시세와 인수 금액에서 상한선을 거꾸로 계산합니다. 상한선이 최저가의 110%도 안 되면, 이길 가능성은 3건 중 1건 아래로 보고 들어갑니다.
• 2번 유찰된 경기·인천 아파트라면 최저가의 130%가 중간입니다. 서울이면 117.6%입니다.
• 유찰 횟수가 같아도 최저가는 법원마다 다릅니다. 한 번 유찰될 때 20% 깎는 법원과 30% 깎는 법원이 있어, 2번 유찰이면 감정가의 64%일 수도 49%일 수도 있습니다.

팔린 물건끼리 비교한 값이고, 응찰자 수는 들어 있지 않습니다.

• 「이긴 비율」은 내 입찰가를 과거 실제 낙찰가와 견준 단순 계산입니다. 그날 응찰자가 몇 명이었는지는 반영하지 못합니다.
• 유찰만 거듭하다 취하·변경된 물건은 빠져 있습니다.
• 유찰 횟수는 법원 기록에 없어 최저가÷감정가로 되짚은 값입니다. 재매각·특별매각조건 물건은 실제와 다를 수 있습니다.