법원도 문을 못 연 집 56.5%, 낙찰가율은 비슷했고 서울 빌라만 9.3%p 낮았다

현황조사 기록이 있는 아파트·빌라 낙찰 8,213건 중 56.5%가 폐문부재였습니다. 빌라는 63.2%, 아파트는 48.9%입니다.

경매가 시작되면 법원 집행관이 집에 찾아가 누가 사는지 확인하고 현황조사서를 씁니다. 문이 닫혀 있고 아무도 만나지 못하면 「폐문부재」라고 적고 출입문에 안내문을 남깁니다. 이때 법원은 집 안을 보지 못합니다. 2026년 8월 3일부터 10월 22일까지 낙찰된 아파트·빌라 중 현황조사 기록이 있는 8,213건을 봤습니다.

폐문부재는 드문 일이 아니었습니다. 법원이 집 안을 확인하지 못한 채 경매가 진행되는 경우가 낙찰된 집의 절반을 넘었습니다.

폐문부재 물건의 낙찰가율은 아파트 78.9%, 빌라 62.8%로 그렇지 않은 물건(77.8%·61.0%)과 거의 같았습니다.

두 번 이상 유찰된 뒤 팔린 비중은 폐문부재 아파트가 33.4%로 그렇지 않은 아파트(28.8%)보다 조금 높았습니다. 빌라는 80.0%와 78.2%로 비슷했습니다. 법원이 안을 보지 못했다는 사실만으로 값이 크게 깎이지는 않았습니다.

지역으로 나누면 차이가 갈립니다. 서울 빌라는 폐문부재 물건이 69.5%로 9.3%p 낮았고, 경기 아파트는 85.6%로 6.7%p 높았습니다.

서울 아파트도 폐문부재 물건이 85.6%로 그렇지 않은 물건(97.3%)보다 낮았지만, 건수가 109건과 145건이라 몇 건에 따라 숫자가 크게 바뀝니다. 인천 아파트는 폐문부재가 아닌 물건이 39건뿐이라 비교에서 뺐습니다.

서울 빌라 폐문부재 물건은 77.7%가 두 번 이상 유찰된 뒤 팔렸습니다. 그렇지 않은 물건(65.2%)보다 12.5%p 많습니다.

유찰 횟수가 같은 집끼리 비교하면 차이가 한쪽으로 쏠리지 않습니다. 한 번 이하 유찰은 92.3%와 91.8%로 거의 같았고, 두 번 유찰은 폐문부재 쪽이 5.3%p 낮았으며, 세 번 이상은 오히려 4.4%p 높았습니다. 서울 빌라 전체의 9.3%p 차이는 폐문부재 물건이 더 많이 유찰된 데서 상당 부분 나온 것으로 보입니다(추정).

폐문부재는 값을 정하는 신호라기보다, 입찰자가 직접 확인할 것이 늘어난다는 표시입니다.

• 현황조사서의 점유 관계부터 읽습니다. 폐문부재면 누가 사는지 법원 기록으로는 모릅니다. 전입세대확인서에 적힌 세대가 있는지 함께 봅니다.
• 집 안 상태는 사진으로 확인할 수 없습니다. 법원 사진은 건물 바깥과 닫힌 문까지입니다.
• 서울 빌라에서는 폐문부재 물건이 더 많이 유찰된 뒤 팔렸습니다. 같은 유찰 횟수의 지난 낙찰가로 입찰가를 가늠합니다.
• 앱 물건 상세에서 현황조사 기록과 비슷한 낙찰을 같이 볼 수 있습니다.

이 숫자의 한계

• 집계 기준: 법원 분류 아파트·빌라, 매각일 2026.8.3~10.22, 현황조사 점유 기록이 있는 낙찰만, 매각불허가(매각 뒤 14일 안)·대금 미납 제외, 같은 낙찰이 두 출처에 겹치면 하나만. 재현 SQL: marketing/02-channels/content/sql/2026-10-23-closed-door-sold.sql
• 현황조사 점유 기록은 2026년 8월 매각분부터 거의 모두 모여 있고 7월 이전은 1% 안팎이라, 지난 1년이 아니라 약 12주를 봤습니다.
• 폐문부재는 그 사건 점유 기록 어디든 「폐문」이 적힌 경우로 셌습니다. 다른 날 다시 방문해 만난 경우도 섞여 있을 수 있습니다.
• 유찰 횟수는 최저가 ÷ 감정가로 되짚은 추정입니다. 낙찰가율은 면적·가격대를 맞추지 않은 중간값입니다.
• 폐문부재와 낙찰가율의 관계는 함께 나타난 숫자일 뿐, 폐문부재 때문에 값이 달라졌다고 단정할 수 없습니다. 서울 아파트(109건·145건)는 표본이 작습니다.
• 이 글은 참고 자료이며 투자 권유가 아닙니다.