이촌 한가람 219동 7층, 2년 전 24억 3,550만원에 낙찰됐던 집

화면에 뜬 경고는 선순위 임차인이에요. 명세서와 사건 기록을 읽으면 그 보증금은 근저당보다 먼저 배당받는 순서라 인수 예상액은 0원이에요. 이 물건의 값을 가르는 건 리모델링 추가분담금과 20억 원이 넘는 매입 자금이에요.

이촌역이 단지에 붙어 있고(69m), 이촌한강공원·용산어린이정원·국립중앙박물관 어린이박물관이 걸어서 10분 안이에요. 1998년 사용승인, 용적률 358%인 2,036세대 단지이고, 이 집은 219동 7층 전용 114.96㎡(공급 기준 43평형)예요.

용적률 358%는 이미 높게 지어진 단지라는 뜻이에요. 허물고 다시 짓는 재건축으로는 늘릴 수 있는 세대가 적어요. 이 단지는 골조를 남기고 증축하는 리모델링 조합을 꾸렸어요(조합설립인가 2021-12-30). 3장과 11장의 이야기가 여기서 출발해요.

개인 채권자가 판결(2023가단5180)을 근거로 1억 2,433만 6,012원을 받으려고 건 강제경매예요. 접수(2024-06-04)부터 첫 기일(2026-09-01)까지 2년 3개월 가까이 걸렸고, 그 시간의 대부분은 소유자에게 서류를 전하는 데 쓰였어요.

법원이 소유자에게 보낸 우편은 2024년 6월부터 2026년 4월까지 여덟 번 모두 폐문부재로 돌아왔어요. 그사이 채권자는 당사자표시 정정을 두 번 신청했고, 기록의 소유자 이름 앞에는 세상을 떠났다는 뜻의 「망」이 붙었어요. 명세서도 그를 「당사자 표시 정정 전 채무자겸소유자」로 적고 있어요. 공시송달을 두 번 신청한 끝에 2026-05-13에야 소유자 쪽 송달이 처음 「도달」로 찍혔고, 첫 매각기일은 석 달 반 뒤에 열렸어요.

임차인은 전입과 같은 날 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 함께 갖췄고, 배당요구도 기한 안에 했어요. 명세서대로라면 매각대금에서 근저당보다 먼저 8억 1,000만원을 배당받는 순서예요. 최저가 20억 1,600만원이 보증금보다 훨씬 커서 자동 분석도 인수 예상액을 0원으로 계산했어요. 실제 배당은 법원 배당표가 정해요.

현황조사 때 집행관은 문이 닫혀 있어 아무도 만나지 못했고, 전입세대확인서에는 소유자가 아닌 세대주가 올라 있어요. 명세서대로라면 임차인 부부는 보증금 8억 1,000만원을 배당으로 돌려받는 순서라, 낙찰자의 명도확인서가 이사 날짜를 정하는 열쇠가 돼요.

낙찰가가 얼마든 명세서상 임차인 부부의 8억 1,000만원이 근저당보다 먼저예요. 기록에는 압류 2곳과 교부청구 3곳도 있지만, 최저가에서 보증금을 빼도 12억 원 넘게 남아요.

같은 평형 올해 거래 10건은 29억 5,000만원~34억 9,000만원, 중앙값 33억 500만원이에요. 월별 중앙값은 2024년 중반 26억~27억 원대였고, 2025년 10월부터는 30억 원 아래로 내려온 달이 없어요.

이 단지에서는 낙찰된 집이 다시 경매에 나온 일이 세 번 있었어요. 이 호수가 그중 하나예요.

서울 아파트 1회 유찰 낙찰 467건으로 계산하면 예상 낙찰가는 감정가의 92.1% 안팎이고, 이번 기일에 매각될 확률은 51.8%로 추정돼요. 용산구만 보면 1회 유찰 아파트 21건의 중간값이 98.7%예요.

기일 당일 입찰보증금 2억 160만원, 2026-11-19까지 잔금이 필요해요. 23억 1,800만원에 낙찰되면 부대비용 하단까지 24억 원이 넘어요. 명세서 기준 인수 예상액이 0원이라, 이 물건에서 먼저 따질 것은 이 돈의 마련이에요.

우리 추정 시세 하단(27억 1,000만원)에서 예상 범위 상단 낙찰가(24억 8,100만원)와 부대비용 상단(1억 800만원)을 빼면 1억 2,100만원이 남아요. 추가분담금과 이주 기간의 비용은 이 계산에 없어요.

단지 안에는 리모델링, 단지 밖에는 용산공원 주택 공급 논의가 있어요. 둘 다 아직 결과가 정해지지 않았어요.

기일은 2026-10-06이에요. 공개 기록으로 확인할 수 있는 것은 이 리포트가 확인했고, 남은 건 조합과 은행, 현장이에요.