매각허가와 불허가, 그리고 항고

매각결정기일은 법이 매각기일부터 1주 이내로 정하도록 한 날로, 실무에서는 대체로 꼭 일주일 뒤에 열린다. 법원은 이 날 절차에 흠이 없는지 살펴 매각을 허가하거나 불허가한다. 이해관계인은 이 날까지 매각허가에 관한 의견을 낼 수 있다.

허가결정이 나면 다시 법이 정한 일주일의 즉시항고 기간이 지나야 확정된다. 즉 낙찰일로부터 대략 2주 뒤에 확정되고, 그때부터 대금지급기한 — 규칙이 확정일부터 1개월 안의 날로 정하도록 한 기한 — 이 지정된다. 낙찰부터 잔금까지 실질적으로 6주 안팎이 주어지는 셈이다.

낙찰 후에 중대한 흠을 발견했다면, 이 구간이 보증금을 지키며 빠져나올 수 있는 사실상 유일한 기회다. 매각물건명세서에 중대한 하자가 있었던 경우가 대표적이다 — 있는 임차인을 빠뜨렸다거나, 인수되는 권리를 적지 않았다거나.

• 매각물건명세서의 중대한 흠 — 기재되지 않은 대항력 있는 임차인, 누락된 인수 권리.
• 부동산의 중대한 훼손 — 낙찰 후 화재·붕괴 등으로 물건 자체가 크게 손상된 경우.
• 절차상의 흠 — 이해관계인에 대한 통지 누락 등.
• 매수 자격의 흠 — 자격 없는 사람이 낙찰받은 경우.
• 조건 서류 미제출 — 농지취득자격증명을 기한 내 제출하지 못한 경우(제14장 특수물건 — 알고 피하고, 알면 기회).

반대로 단순한 시세 착오나 자금 부족은 불허가 사유가 되지 않는다. "생각보다 비쌌다", "대출이 안 나온다"는 이유로는 빠져나올 수 없고, 잔금을 못 내면 보증금을 잃는다(제21장 낙찰 이후 잔금까지).

매각허가결정에 불복하는 이해관계인은 일주일 안에 즉시항고할 수 있다. 채무자나 소유자가 시간을 벌기 위해 항고하는 경우가 실무에서 적지 않은데, 이 경우 절차가 몇 달 늘어질 수 있다.

남용을 막기 위해 매각허가결정에 항고하려는 사람은 누구든 매각대금의 10분의 1에 해당하는 보증을 공탁해야 한다 — 법이 정한 비율이다. 항고가 기각되면 채무자·소유자는 이 보증 전액을 돌려받지 못하고, 그 밖의 항고인도 항고로 흐른 기간의 지연손해에 해당하는 금액을 뗀 나머지만 돌려받는다. 그래도 항고 자체를 막지는 못하므로, 낙찰자 입장에서는 "확정이 늦어질 수 있다"는 것을 자금 계획에 넣어 두는 편이 안전하다.

2등이 일정 조건을 만족하면 차순위매수신고를 할 수 있다. 최고가매수신고액에서 보증금을 뺀 금액을 넘게 썼어야 하고, 집행관이 매각기일의 종결을 고지하기 전에 신고해야 한다. 신고하면 최고가매수신고인이 잔금을 내지 않았을 때 다시 매각하지 않고 차순위신고인에게 매각을 허가한다.

마지막 줄이 중요하다. 1등이 보증금을 버리고 포기했다면 대개 이유가 있고, 그 이유가 물건 자체의 문제라면 차순위로 받는 것이 이득이 아닐 수 있다. 신고 전에 "저 사람이 왜 포기할 수 있는가"를 먼저 생각해 본다(제14장 특수물건 — 알고 피하고, 알면 기회).