초보자 90일 로드맵

목표는 서류를 읽을 때 모르는 단어가 없는 상태다. 아직 입찰하지 않는다. 이 시기에 조급하게 입찰하면 배우는 대신 수업료만 낸다.

• 1주 — 제1편 전체. 특히 제5장 등기부 읽는 법 은 실제 등기부를 하나 떼어 놓고 읽는다(내가 사는 집도 좋다).
• 2주 — 제2편과 제3편 앞부분(제9장 말소기준권리). 말소기준 긋기를 실제 물건 10건에 해 본다.
• 3주 — 제10장 임차인 권리분석 와 제11장 임차인 분석의 함정. 임차인 4문에 답하는 연습을 20건.
• 4주 — 제13장 인수될 수 있는 권리들, 제14장 특수물건 — 알고 피하고, 알면 기회. 이 유형들은 "피하는 법"만 익히면 충분하다. 마지막 날 제15장 권리분석 연습 — 사례로 익히기 의 네 문제를 풀고 해설과 대조한다 — 둘 이상 틀리면 2개월차로 넘어가지 말고 틀린 유형의 장으로 돌아간다.

실제 물건을 고르고, 실제로 분석하고, 실제로 입찰가를 정한다. 다만 쓰지는 않는다. 그리고 낙찰 결과가 나오면 내 숫자와 대조한다 — 이 대조가 가장 빠른 학습이다.

• 매주 물건 3건을 골라 제41장 입찰 전 최종 점검표 의 1~4단계를 끝까지 돌린다.
• 기록장을 만든다 — 사건번호·내 상한선·실제 낙찰가·오차·오차의 원인 다섯 칸. 2개월차가 끝날 때 최소 10건이 쌓여 있어야 한다.
• 상한선을 종이에 적어 봉해 두고, 매각 결과가 나오면 실제 낙찰가와 비교한다.
• 내 상한선이 늘 낙찰가보다 한참 낮다면 비용 추정이 과한 것이고, 늘 높다면 위험을 과소평가하고 있는 것이다.
• 법원 입찰법정에 최소 두 번 참관한다. 개찰 순간의 분위기를 미리 겪어 두는 것이 목적이다(제19장 입찰 준비와 당일 절차).
• 제16장 자금계획과 경락잔금대출 을 읽고 은행 두 곳에서 내 실제 대출 한도를 확인해 둔다.

첫 물건은 이기기 쉬운 판에서 고른다. 수익률이 아니라 절차를 완주하는 것이 목표다 — 낙찰, 잔금, 명도, 등기까지 한 바퀴를 돌아 보면 다음 물건부터는 보는 눈이 달라진다.

• 종류 — 아파트(제29장 아파트 — 첫 물건의 정석) 또는 시세가 또렷한 오피스텔. 토지·상가·특수물건은 뒤로 미룬다.
• 권리 — 말소기준 뒤로 전부 소멸하고 인수 항목이 0인 물건만. 명세서 비고란이 비어 있는 물건.
• 점유 — 보증금 전액을 배당받는 임차인이 있는 물건이 명도가 가장 수월하다. 배당을 받으려면 낙찰자의 명도확인서가 필요하기 때문이다(제22장 명도 — 집을 실제로 넘겨받는 일).
• 자금 — 대출 없이도 잔금이 되는 금액대면 가장 안전하다. 안 되면 한도를 서면으로 확인한 뒤에.
• 상한선 — 안전마진을 평소보다 크게 잡는다. 첫 물건은 이익이 아니라 완주가 목적이다.

패찰해도 계획대로다. 석 달 안에 낙찰받는 것이 목표가 아니라, 석 달 안에 "언제든 정확히 분석하고 규율 있게 응찰할 수 있는 사람"이 되는 것이 목표다. 낙찰은 그 상태를 유지하면 따라온다.