임차인 권리분석

대항력은 임차인이 집주인이 바뀌어도 "계약 기간까지 살고, 보증금을 다 받기 전엔 못 나간다"고 새 주인에게 맞설 수 있는 힘이다. 주택은 집을 인도받고(입주) 전입신고를 마치면 그 다음 날 0시부터 대항력이 생긴다. 상가는 인도와 사업자등록이 그 요건이다.

경매에서 중요한 것은 이 대항력 발생 시점과 말소기준권리의 선후다. 전입이 말소기준보다 늦으면 대항력은 낙찰자에게 미치지 않아 임차인은 배당에서 받는 만큼만 받고 나가야 한다. 전입이 말소기준보다 빠르면 — 다음 절로.

말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인을 선순위(대항력 있는) 임차인이라 한다. 이 임차인의 보증금은 배당으로 전액 변제되지 않는 한 낙찰자가 책임진다. 낙찰가 3억에 미배당 보증금 2억을 인수하면 실제 취득가는 5억 — 임차인 분석을 놓친 입찰이 어떻게 사고가 되는지 보여주는 전형적 산식이다.

선순위 임차인이 있다고 무조건 피할 물건은 아니다. 임차인이 확정일자를 갖추고 배당요구를 해서 배당으로 보증금 전액을 받는다면 인수액은 0원이다. 관건은 "배당으로 얼마를 받고, 못 받는 잔액이 얼마인가"를 숫자로 계산하는 것이고, 그 계산에 필요한 재료가 확정일자(다음 절)와 배당요구(그다음 절)다.

대항력이 방패라면 확정일자는 배당에 줄을 설 수 있는 번호표다. 대항요건(인도+전입)에 확정일자까지 갖춘 임차인은 그 날짜 순위로 후순위 권리자보다 먼저 배당받을 권리(우선변제권)를 얻는다. 즉 대항력은 "낙찰자에게 맞설 힘", 우선변제권은 "매각대금에서 먼저 받을 힘"으로 서로 다른 무기다.

임차권등기명령이 등기부에 있는 임차인은 이미 이사를 갔더라도 대항력과 우선변제권이 유지된 상태다. 등기부 을구에 임차권등기가 보이면 그 임차인의 전입·확정일자가 등기에 그대로 적혀 있으니 분석 재료로 쓴다.

보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 확정일자 순위와 무관하게 보증금 중 일정액을 가장 먼저 배당받는다(최우선변제). 배당요구종기까지 배당요구를 하고, 경매개시결정 전에 대항요건을 갖췄어야 한다는 조건이 붙는다.

"일정 금액"의 기준은 지역과 담보물권 설정 시점에 따라 다르고 여러 차례 개정돼 왔다. 이 책은 바뀌는 숫자를 싣지 않는다 — 입찰 전에 반드시 현행 주택임대차보호법 시행령의 기준표를 확인하라. 분석에서 중요한 것은 최우선변제액만큼 선순위 담보권자의 배당이 줄어든다는 구조, 그리고 그만큼 임차인의 미배당 잔액(=인수 위험)이 줄어든다는 방향이다.

임차인이 배당을 받으려면 배당요구종기까지 법원에 배당요구를 해야 한다. 대항력 있는 임차인이 배당요구를 했다면 배당으로 받는 만큼 인수액이 줄고, 하지 않았다면 배당은 0원이므로 보증금 전액이 낙찰자 몫이 된다. 매각물건명세서에 임차인별 배당요구 여부와 일자가 적힌다.