임차인 권리분석

대항력은 임차인이 집주인이 바뀌어도 "계약 기간까지 살고, 보증금을 다 받기 전엔 못 나간다"고 새 주인에게 맞설 수 있는 힘이다. 주택은 집을 인도받고(입주) 전입신고를 마치면 법이 정한 대로 그 다음 날 0시부터 대항력이 생긴다. 상가는 인도와 사업자등록이 그 요건이다(제12장 상가 임차인 — 상가건물 임대차보호법).

경매에서 중요한 것은 이 대항력 발생 시점과 말소기준권리의 선후다. 전입이 말소기준보다 늦으면 대항력은 낙찰자에게 미치지 않아 임차인은 배당에서 받는 만큼만 받고 나가야 한다. 전입이 말소기준보다 빠르면 — 다음 절로.

대항력은 등기부에 나타나지 않는다. 그래서 등기부만으로는 절대 알 수 없고, 전입세대확인서를 떼는 것이 유일한 확인 방법이다. 주거용 물건에서 이 서류를 안 떼고 입찰하는 것은 눈을 감고 들어가는 것과 같다(제5장 등기부 읽는 법).

말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인을 선순위(대항력 있는) 임차인이라 한다. 이 임차인의 보증금은 배당으로 전액 변제되지 않는 한 낙찰자가 책임진다. 낙찰가 3억에 미배당 보증금 2억을 인수하면 실제 취득가는 5억 — 임차인 분석을 놓친 입찰이 어떻게 사고가 되는지 보여주는 전형적 산식이다.

선순위 임차인이 있다고 무조건 피할 물건은 아니다. 임차인이 확정일자를 갖추고 배당요구를 해서 배당으로 보증금 전액을 받는다면 인수액은 0원이다. 관건은 "배당으로 얼마를 받고, 못 받는 잔액이 얼마인가"를 숫자로 계산하는 것이고, 그 계산에 필요한 재료가 확정일자(다음 절)와 배당요구(그다음 절)다.

대항력이 방패라면 확정일자는 배당에 줄을 설 수 있는 번호표다. 대항요건(인도+전입)에 확정일자까지 갖춘 임차인은 그 날짜 순위로 후순위 권리자보다 먼저 배당받을 권리(우선변제권)를 얻는다. 즉 대항력은 "낙찰자에게 맞설 힘", 우선변제권은 "매각대금에서 먼저 받을 힘"으로 서로 다른 무기다.

두 힘은 발생 시점이 다를 수 있다. 2020년 3월에 전입했는데 확정일자는 2021년 5월에 받았다면, 대항력은 2020년 3월 기준이고 우선변제 순위는 2021년 5월 기준이다. 그래서 "선순위 임차인인데 배당 순위는 후순위"인 상황이 생기고, 이 조합이 가장 위험하다 — 대항력은 있어 낙찰자를 따라오는데 배당은 못 받으니 전액 인수가 된다.

임차권등기명령이 등기부에 있는 임차인은 이미 이사를 갔더라도 대항력과 우선변제권이 유지된 상태다. 등기부 을구에 임차권등기가 보이면 그 임차인의 전입일·확정일자가 등기에 그대로 적혀 있으니 분석 재료로 쓴다. 등기부에 임차인이 드러나는 드문 경우다. 대법원 판례는 첫 경매개시결정등기 전에 임차권등기를 마친 임차인을 배당요구 없이도 배당받을 채권자로 보므로, "배당요구 없음"이라는 기재만으로 이 임차인을 배당표에서 빼면 계산이 틀어진다.

보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 확정일자 순위와 무관하게 보증금 중 일정액을 가장 먼저 배당받는다(최우선변제). 배당요구종기까지 배당요구를 하고, 경매개시결정 등기 전에 대항요건을 갖췄어야 한다는 조건이 붙는다.

"일정 금액"의 기준은 지역과 담보물권 설정 시점에 따라 다르고 여러 차례 개정돼 왔다. 특히 헷갈리는 지점은 기준 시점이다 — 지금의 기준표가 아니라 그 부동산에 최선순위 담보물권이 설정된 당시의 기준표를 적용하므로, 오래된 근저당이 있는 물건은 옛 기준표를 찾아야 한다. 법제처에서 시행일별 조문을 비교할 수 있다(제3장 사건과 사람들 — 경매판의 지도).

이 책은 바뀌는 숫자를 싣지 않는다. 분석에서 중요한 것은 구조다 — 최우선변제액만큼 선순위 담보권자의 배당이 줄어들고, 그만큼 임차인의 미배당 잔액(=내 인수 위험)도 줄어든다. 방향을 알면 계산은 현행 기준표를 넣기만 하면 된다.

임차인이 배당을 받으려면 배당요구종기까지 법원에 배당요구를 해야 한다 — 앞 절에서 본, 경매개시 전에 임차권등기를 마친 임차인처럼 배당요구 없이 배당받는 예외는 있지만 일반 임차인에게는 이 종기가 전부다. 대항력 있는 임차인이 배당요구를 했다면 배당으로 받는 만큼 인수액이 줄고, 하지 않았다면 배당은 0원이므로 보증금 전액이 낙찰자 몫이 된다. 매각물건명세서에 임차인별 배당요구 여부와 일자가 적힌다.

반대 방향의 안전판도 있다. 법은 배당요구에 따라 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우 — 대항력 있는 임차인의 배당요구가 그 대표다 — 배당요구종기가 지난 뒤에는 철회하지 못하도록 정한다. 입찰자가 명세서의 배당요구 기재를 전제로 값을 쓰기 때문이다. 그러니 종기가 지난 사건이라면 명세서에 적힌 그대로 계산에 넣으면 되고, 아직 종기 전인 사건을 미리 들여다보고 있다면 그 기재가 바뀔 수 있다는 것까지 계산에 둔다.

네 번째 물음 — 배당 시뮬레이션 — 이 실제로는 가장 어렵다. 선순위 채권이 얼마인지, 조세채권이 끼어드는지, 최우선변제가 얼마를 먼저 가져가는지에 따라 결과가 달라진다. 그리는 방법은 제25장 배당 — 돈이 나뉘는 순서와 계산 에서 표로 익힌다.