인수될 수 있는 권리들

낙찰로도 지워지지 않는 권리는 두 부류다. 하나는 말소기준보다 앞서 등기된 권리들 — 선순위 지상권·지역권·전세권(배당요구 안 한 경우)·순위보전 가등기·처분금지 가처분·등기된 임차권. 다른 하나는 등기 순위와 무관하게 성립하는 권리들 — 유치권, 법정지상권, 분묘기지권이 대표다.

이런 권리가 걸린 물건은 매각물건명세서 비고란에 "유치권 신고 있음", "법정지상권 성립 여지 있음" 같은 문구로 표시되는 경우가 많다. 표시가 있다고 반드시 성립하는 것도, 없다고 안전한 것도 아니라는 점이 이 장의 어려움이다 — 법원은 신고·조사된 사실을 옮겨 적을 뿐, 성립 여부를 보증하지 않는다(제3장 사건과 사람들 — 경매판의 지도).

실전에서 이 장의 권리들을 다루는 방식은 둘 중 하나다. 피하거나, 값을 매기거나. 초보 단계에서는 전자가 정답이고, 값을 매기려면 "성립할 경우의 부담"과 "다투는 데 드는 시간·비용"을 모두 숫자로 낼 수 있어야 한다. 그 계산이 안 되면 그 할인은 내 것이 아니다.

유치권은 그 부동산에 관해 생긴 채권(대표적으로 공사대금)을 받을 때까지 목적물을 점유하며 넘겨주지 않을 수 있는 권리다. 등기와 무관하게 성립하고 경매로도 소멸하지 않아, 성립이 인정되면 낙찰자는 그 채권을 해결해야 부동산을 온전히 쓸 수 있다.

다만 성립 요건이 까다롭다. 채권이 그 부동산에서 생긴 것이어야 하고(견련성), 변제기가 와 있어야 하며, 경매개시결정 기입등기 전부터 적법한 점유가 계속돼야 한다 — 판례는 기입등기 뒤에 점유를 넘겨받은 유치권으로는 낙찰자에게 맞설 수 없다고 본다. 실무에서는 허위·과장 유치권 신고가 많아 다툼이 잦은데, 다툼이 잦다는 것은 곧 소송으로 갈 수 있다는 뜻이다.

토지와 건물이 같은 사람 소유였다가 경매로 주인이 갈리면, 건물 소유자는 법률상 당연히 토지를 계속 쓸 권리(법정지상권)를 얻을 수 있다. 건물을 부수게 하는 사회적 손실을 막기 위한 제도인데, 토지 낙찰자에게는 "내 땅인데 남의 건물이 합법적으로 서 있는" 상태가 된다.

토지만 매각(제14장 특수물건 — 알고 피하고, 알면 기회)에서 특히 자주 만난다. 성립하면 지료(땅 사용료)를 받을 수 있을 뿐 건물을 치울 수 없고, 존속기간도 길다. 민법이 정한 저당권 실행의 법정지상권은 네 가지가 갖춰져야 성립한다 — ① 저당권 설정 당시 건물이 이미 존재했고 ② 그때 토지와 건물이 같은 사람 소유였으며 ③ 토지·건물 어느 한쪽 이상에 저당권이 설정되었고 ④ 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 것. 실전의 쟁점은 대부분 앞의 둘이고, 사안마다 판단이 갈린다.

• 등기부 연혁 — 토지와 건물의 소유권 변동을 시간순으로 나란히 놓고 저당권 설정 시점과 대조한다.
• 건물의 존재 시점 — 건축물대장의 사용승인일, 항공사진, 감정평가서의 제시외 건물 표시.
• 미등기 건물 — 등기가 없어도 법정지상권이 성립할 수 있다. "등기부에 건물이 없으니 빈 땅"이라는 판단은 위험하다.
• 관습법상 법정지상권 — 경매가 아닌 매매 등으로 소유자가 갈린 경우에도 인정될 수 있다.

임야·전답 경매에서 만나는 권리다. 남의 땅에 있는 묘라도 일정 요건(토지 소유자의 승낙, 자기 땅에 묘를 두고 땅만 판 경우, 또는 장사법 시행 전에 설치해 20년간 평온·공연하게 점유한 경우 등)을 갖추면 묘를 둘러싼 땅에 관습법상 사용권이 인정돼, 낙찰자가 함부로 이장시킬 수 없다.

현황조사서·감정평가서에 "분묘 소재" 표시가 있는지 보고, 임장에서 실제 묘의 수와 위치를 확인한다. 묘가 땅의 요지에 있으면 활용 계획 전체가 막힐 수 있다. 연고자를 찾아 이장을 협의하는 데는 시간과 비용이 들고, 연고자를 못 찾으면 무연분묘 개장 절차를 밟아야 해 더 길어진다. 다만 대법원 판례는 시효로 취득한 분묘기지권이라도 토지 소유자가 지료를 청구하면 청구한 날부터 지료를 낼 의무가 있다고 본다 — 이장은 못 시켜도 공짜 점유는 아니라는 뜻이라, 협상의 지렛대가 된다.

말소기준보다 앞선 가등기와 가처분은 낙찰로 지워지지 않는다. 순위보전 가등기가 살아남은 물건은, 훗날 가등기권자가 본등기를 하면 낙찰자가 소유권을 통째로 잃을 수 있는 최악의 유형이다. 처분금지 가처분이 살아남은 경우도 본안 소송 결과에 따라 소유권이 흔들린다.

같은 가등기라도 담보가등기(돈 받을 목적)라면 말소기준이 되어 소멸하므로, 그 가등기의 정체가 무엇인지가 관건이다. 법원의 최고에 가등기권자가 채권신고를 했는지, 매각물건명세서에 어떻게 정리돼 있는지 확인한다. 가처분이라면 등기에 적힌 사건번호로 본안 소송의 진행 상황을 조회할 수 있다(제3장 사건과 사람들 — 경매판의 지도).

앞의 넷만큼 유명하지 않지만 실제로 인수 부담이 되는 항목들이다. 명세서와 등기부에서 이 단어들을 만나면 뜻을 확인하고 넘어간다.