제8장인수될 수 있는 권리들

낙찰로도 지워지지 않는 권리는 두 부류다. 하나는 말소기준보다 앞서 등기된 권리들 — 선순위 지상권·지역권·전세권(배당요구 안 한 경우)·순위보전 가등기·처분금지 가처분·등기된 임차권. 다른 하나는 등기 순위와 무관하게 성립하는 권리들 — 유치권, 법정지상권, 분묘기지권이 대표다.

이런 권리가 걸린 물건은 매각물건명세서 비고란에 "유치권 신고 있음", "법정지상권 성립 여지 있음" 같은 문구로 표시되는 경우가 많다. 표시가 있다고 반드시 성립하는 것도, 없다고 안전한 것도 아니라는 점이 이 장의 어려움이다 — 법원은 신고·조사된 사실을 옮겨 적을 뿐, 성립 여부를 보증하지 않는다.

유치권은 그 부동산에 관해 생긴 채권(대표적으로 공사대금)을 받을 때까지 목적물을 점유하며 넘겨주지 않을 수 있는 권리다. 등기와 무관하게 성립하고 경매로도 소멸하지 않아, 성립이 인정되면 낙찰자는 그 채권을 해결해야 부동산을 온전히 쓸 수 있다.

다만 성립 요건이 까다롭다. 채권이 그 부동산에서 생긴 것이어야 하고(견련성), 경매개시결정 기입등기 전부터 적법한 점유가 계속돼야 한다. 실무에서는 허위·과장 유치권 신고가 많아 다툼이 잦은데, 다툼이 잦다는 것은 곧 소송으로 갈 수 있다는 뜻이다. 신고 금액의 진위, 실제 점유 여부(현장 확인), 공사 시점과 개시결정의 선후를 따져 보고, 확신이 서지 않으면 초보 단계에서는 건너뛰는 것이 정답이다.

토지와 건물이 같은 사람 소유였다가 경매로 주인이 갈리면, 건물 소유자는 법률상 당연히 토지를 계속 쓸 권리(법정지상권)를 얻을 수 있다. 건물을 부수게 하는 사회적 손실을 막기 위한 제도인데, 토지 낙찰자에게는 "내 땅인데 남의 건물이 합법적으로 서 있는" 상태가 된다.

토지만 매각(제9장)에서 특히 자주 만난다. 성립하면 지료(땅 사용료)를 받을 수 있을 뿐 건물을 치울 수 없고, 존속기간도 길다. 성립 여부는 "저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유였는가, 건물이 존재했는가"를 축으로 따지는데 사안마다 판단이 갈리므로, 감정평가서의 제시외 건물 표시와 등기부 연혁을 함께 읽고 전문가 검토를 거치는 것이 안전하다.

임야·전답 경매에서 만나는 권리다. 남의 땅에 있는 묘라도 일정 요건(설치 승낙, 또는 장사법 시행 전 설치 후 20년 평온·공연한 점유 등)을 갖추면 묘를 둘러싼 땅에 관습법상 사용권이 인정돼, 낙찰자가 함부로 이장시킬 수 없다.

현황조사서·감정평가서에 "분묘 소재" 표시가 있는지 보고, 임장에서 실제 묘의 수와 위치를 확인한다. 묘가 땅의 요지에 있으면 활용 계획 전체가 막힐 수 있다. 연고자를 찾아 이장을 협의하는 데는 시간과 비용이 들고, 연고자를 못 찾는 경우 절차는 더 길어진다.

말소기준보다 앞선 가등기와 가처분은 낙찰로 지워지지 않는다. 순위보전 가등기가 살아남은 물건은, 훗날 가등기권자가 본등기를 하면 낙찰자가 소유권을 통째로 잃을 수 있는 최악의 유형이다. 처분금지 가처분이 살아남은 경우도 본안 소송 결과에 따라 소유권이 흔들린다.

같은 가등기라도 담보가등기(돈 받을 목적)라면 말소기준이 되어 소멸하므로, 그 가등기의 정체가 무엇인지가 관건이다. 법원의 최고에 가등기권자가 채권신고를 했는지, 매각물건명세서에 어떻게 정리돼 있는지 확인하고, 정체가 불분명한 선순위 가등기·가처분 물건은 소유권 자체가 걸린 도박이므로 피한다.