상가 임차인 — 상가건물 임대차보호법

주택 임차인이 인도+전입신고로 대항력을 얻는 것처럼, 상가 임차인은 건물의 인도와 사업자등록 신청으로 대항력을 얻는다. 역시 그 다음 날 0시부터 효력이 생기고, 말소기준권리와의 선후로 인수 여부가 갈린다는 구조는 같다.

실무의 차이는 확인 방법이다. 주택은 전입세대확인서 한 장이면 되지만, 상가는 사업자등록 정보를 열람하는 절차가 따로 있고 접근성이 떨어진다. 그래서 상가 물건은 현황조사서·명세서에 적힌 임대차 내역과 현장의 영업 상태(간판·영업 여부·사업자등록증 게시)를 함께 봐야 한다.

확정일자도 마찬가지로 우선변제권의 근거가 되는데, 상가는 관할 세무서에서 임대차계약서에 확정일자를 받는다. 대항력과 우선변제권이 별개라는 점, 두 시점이 다를 수 있다는 점은 주택과 동일하다(제10장 임차인 권리분석).

상가건물 임대차보호법에는 주택에 없는 개념이 하나 있다. 보증금과 월세를 합쳐 하나의 숫자로 환산한 값(환산보증금)이 지역별 기준을 넘으면, 법의 보호 중 일부가 적용되지 않는다. 환산은 "보증금 + 월세 × 100"으로 한다 — 이 배율은 관행이 아니라 시행령이 정한 값이다.

경매 분석에 이것이 왜 중요한가. 환산보증금이 기준을 넘는 선순위 상가 임차인은 대항력은 있는데 배당에서 우선변제를 받지 못한다 — 곧 배당으로 줄어들 여지 없이 보증금 전액이 낙찰자에게 넘어올 수 있다는 뜻이다. 주택보다 인수 위험이 크게 나오는 구조다.

상가 임차인은 최초 계약을 포함한 전체 임대차기간이 법이 정한 한도(현행 10년)에 이를 때까지 계약갱신을 요구할 수 있다 — 다만 이 한도는 2018년 개정으로 늘어난 것이라 계약 체결·갱신 시점에 따라 구법의 5년이 적용될 수 있어, 계약 이력까지 확인해야 한다. 대항력 있는 임차인이라면 이 권리가 낙찰자에게도 미쳐, 낙찰받자마자 내보내려 해도 갱신 기간이 남아 있으면 그 기간을 보장해야 한다. 상가를 직접 쓰려고 낙찰받는 경우에 특히 뼈아픈 제약이다.

권리금은 또 다른 층위다. 상가건물 임대차보호법은 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하지 못하도록 정하고 있다. 낙찰자가 새 임대인이 된 뒤 임차인의 신규 임차인 주선을 정당한 이유 없이 거절하면 손해배상 문제가 생길 수 있어, 명도 협상의 구도가 주택과 완전히 달라진다.

• 대항력 있는 임차인 — 갱신요구권과 권리금 보호가 낙찰자에게 이어진다. 명도가 아니라 임대인 승계로 접근한다.
• 대항력 없는 임차인 — 낙찰로 임대차가 소멸하므로 인도명령 대상이다. 다만 영업 중인 점포의 명도는 주택보다 저항이 크다.
• 공실 — 명도 부담은 없지만 임대 수요를 스스로 검증해야 한다. 공실 기간이 곧 비용이다(제33장 상가·근린 — 수익과 공실 사이).

상가·근린생활시설은 인테리어 공사가 잦아 공사대금 채권이 쌓이기 쉽고, 그만큼 유치권 신고가 많다. 임차인이 자기 돈으로 한 인테리어 비용을 근거로 유치권을 주장하는 경우가 특히 흔하다.

다만 임차인의 인테리어 비용이 곧바로 유치권이 되지는 않는다. 통상의 임대차계약서에는 원상회복 특약이 들어 있고, 이런 특약이 있으면 비용상환청구권을 포기한 것으로 보아 유치권이 부정되는 경우가 많다. 그래서 상가 유치권은 "계약서에 원상회복 특약이 있는가"가 첫 질문이 된다.