NPL — 물건이 아니라 채권을 산다

NPL(Non-Performing Loan)은 이자가 밀려 정상적으로 회수되지 않는 대출채권이다. 은행은 이런 채권을 오래 들고 있을 이유가 없어 할인해 팔고, 사들인 쪽은 담보인 부동산이 경매로 팔릴 때 근저당권자 지위에서 배당을 받아 차익을 남긴다. 물건을 사는 것이 아니라 그 물건에 걸린 권리를 사는 것이다.

구조를 한 문장으로 줄이면 이렇다 — 채권최고액 3억짜리 근저당을 2억에 사서, 경매 배당에서 2억 5천을 받으면 5천이 남는다. 여기서 모든 것은 "배당에서 얼마를 받는가"에 달려 있고, 그 값은 낙찰가와 선순위 채권이 정한다. 즉 NPL의 값을 매기는 일은 결국 경매 물건의 값을 매기는 일이다.

경매 입찰자 입장에서 NPL을 알아야 하는 이유는 따로 있다. 내가 노리는 물건의 근저당이 이미 NPL 투자자에게 넘어가 있다면, 그 사람은 낙찰가를 끌어올릴 동기와 수단을 함께 가진 경쟁자다. 등기부의 근저당권자가 은행이 아니라 낯선 법인·유동화전문회사 이름이거나, 근저당권 이전 등기가 최근에 되어 있으면 그 신호로 읽는다(제5장 등기부 읽는 법).

두 방식 모두 결국 "이 부동산이 얼마에 팔리는가"에 수익이 달려 있다. 그래서 NPL은 경매를 우회하는 기술이 아니라, 경매 분석 위에 채권 실사와 배당 계산(제25장 배당 — 돈이 나뉘는 순서와 계산)을 얹은 상급 기술이다. 배당표를 그릴 줄 모르면 채권의 값을 매길 수 없다.

상계 낙찰은 특히 오해가 많다. "돈 없이 낙찰받는 방법"처럼 소개되기도 하지만, 실제로는 배당받을 금액 한도에서만 상계되고 나머지는 현금으로 내야 한다. 그리고 그렇게 취득한 부동산은 명도부터 매도까지 일반 낙찰자와 똑같은 과정을 거친다 — 채권을 샀다고 물건의 문제가 사라지지 않는다.

채권이 손을 바꾸는 방식은 크게 두 갈래다. 첫째는 론세일(loan sale) — 채권 자체를 양도받는 것이다. 매매대금을 전액 치르고 근저당권 이전의 부기등기까지 마치면 온전한 채권자가 된다. 배당을 기다릴 수도, 방어입찰이나 상계 낙찰로 물건을 유입할 수도 있는, 이 장에서 지금까지 설명한 구조 그대로다. 대신 채권액에 가까운 자금이 통째로 필요하고, 매입 주체 규제(다음 절)를 정면으로 받는 방식이기도 하다.

둘째는 채무인수 계약 방식이다. 채권을 사는 것이 아니라, 그 물건을 낙찰받는 것을 전제로 채권자와 계약을 맺어 — 낙찰 후 인수하는 채무와 지급 조건을 미리 정해 두고 — 입찰에 들어간다. 실질은 채권 투자가 아니라 "채권자가 정한 조건으로 물건을 사는 매수 기법"에 가깝다. 개인에게 "NPL 투자"로 소개되는 상품의 상당수가 이 형태인데, 수익과 위험이 법이 아니라 계약서 조항 — 해제 사유, 위약금, 낙찰 실패 시 처리 — 에 들어 있다는 점이 론세일과 결정적으로 다르다.

방어입찰이라는 말도 여기서 정리해 둔다. 채권 보유자가 담보 부동산이 자기 계산보다 싸게 낙찰되는 것을 막으려고 직접 입찰에 들어가는 것이다. 낙찰되면 배당받을 채권과 대금을 상계하니 남의 손에 헐값으로 넘어가는 것보다 낫다는 계산이고, 일반 입찰자 입장에서는 "이 물건은 왜 일정 선 아래로 안 떨어지는가"의 정체다. 유찰을 기다리는 전략이 이런 사건에서 잘 통하지 않는 이유이기도 하다.

금융기관 부실채권의 매입은 대부업·여신금융 관련 법령의 규율을 받아, 개인이 아무 채권이나 자유롭게 사고팔 수 있는 시장이 아니다. 특히 금융회사가 파는 대출채권을 매입할 수 있는 주체를 등록된 업자 등으로 제한하는 규정이 대부업법에 도입·개정되어 온 이력이 있어, 개인이 론세일로 직접 사는 길은 막혀 있거나 좁다고 보고 시작하는 것이 안전하다 — 정확한 범위는 현행 대부업법과 금융위원회·금융감독원 안내로 확인한다. 개인 투자자를 겨냥한 상품·강의 가운데는 이 제한을 흐리거나, 앞 절의 채무인수 방식을 규제 없는 지름길처럼 포장하는 것도 많다.

• 자격 — 어떤 형태의 채권을, 누가, 어떤 방식으로 매입할 수 있는지는 현행 법령과 감독규정으로 반드시 확인한다.
• 실사 — 채권 원금·이자·연체이자, 담보의 순위와 공동담보 여부, 선순위 조세채권까지 전부 확인해야 값이 나온다.
• 유동성 — 사 두면 경매 종결까지 자금이 묶인다. 사건이 취하되거나 지연되면 회수 시점이 통째로 밀린다.
• 정보 — 개인이 접근할 수 있는 물건은 이미 여러 손을 거친 뒤인 경우가 많다. 싸게 나온 이유를 설명할 수 있어야 한다.
• 분쟁 — 배당이의·유치권·임차인 다툼이 걸리면 회수가 소송 결과에 묶인다.

대부분의 독자에게 NPL은 투자 수단이 아니라 상대해야 할 상황으로 온다. 그때 필요한 것은 두 가지 판단이다 — 이 사건에 그런 상대가 있는가, 있다면 내 상한선이 통하는가.

이런 신호가 겹치는 사건에서는 낙찰가가 특정 선 아래로 잘 내려가지 않는 경향이 있다. 그 선이 내 상한선보다 위라면 그 물건은 내 것이 아니고, 유찰을 기다려도 마찬가지다 — 기다리는 동안 상대는 방어할 이유가 계속 있기 때문이다.