세금과 총비용 — 진짜 수익률

경매 취득도 매매와 같은 취득세 체계를 따른다. 과세표준은 낙찰가다. 주택은 가액·보유 주택 수·지역에 따라 1%에서 십수 %까지 벌어지고(다주택 중과), 주택 외 건물·토지는 4% 안팎, 농지는 별도 세율이 적용된다. 여기에 지방교육세·농어촌특별세가 따라붙는다.

세율은 정책에 따라 자주 바뀌는 영역이라 이 책은 표를 싣지 않는다. 입찰 전에 위택스의 취득세 계산기나 관할 시·군·구청으로 내 조건(주택 수·지역·물건 유형)의 정확한 세율을 확인하고, 그 금액을 입찰가 역산(제4장)에 넣는 것까지가 입찰 준비다.

• 미납 관리비 — 공용부분 연체분은 낙찰자가 승계한다는 것이 확립된 대법원 판례다(전용부분은 승계하지 않고, 연체료도 제외). 임장 때 관리사무소에서 미납액을 확인해 입찰가에 반영한다.
• 명도 비용 — 이사비 협의 또는 강제집행 비용, 그리고 명도 기간의 이자(제12장).
• 수리·원상복구 — 내부를 못 보고 사는 만큼 보수적으로 잡는다. 장기 공실·단전단수 이력이 있으면 더.
• 등기 비용 — 국민주택채권 매입(할인 매도 시 비용), 법무사 보수, 인지·증지.
• 금융 비용 — 잔금대출 이자와 중도상환수수료. 보유 기간이 길어질수록 커지는, 가장 과소평가되는 항목이다.

여기까지가 경매 한 바퀴다. 절차를 알았고(제1편), 물건과 가격을 보는 눈을 얻었고(제2편), 권리를 가려내는 틀을 세웠고(제3편), 입찰부터 명도와 비용 계산까지(제4·5편) 지도를 그렸다. 이제 필요한 것은 실전의 반복이다 — 관심 지역의 물건을 계속 보고, 모의 입찰가를 적어 보고, 실제 낙찰가와 비교해 보라. 그 간격이 좁아지는 만큼 준비가 된 것이다.

이 책의 각 장은 물건 상세와 권리분석 화면 곳곳에서 다시 만나게 된다. 분석 결과에 "유치권"이 뜨면 제8장이, "선순위 임차인"이 뜨면 제7장이 그 자리의 각주다. 낯선 용어는 용어사전이 받친다. 좋은 물건은 검색이 아니라 기준이 찾아 준다 — 그 기준을 이 책이 만들었기를.