상가·근린 — 수익과 공실 사이

상가는 "이 자리에서 월세가 얼마 나오는가"가 가치의 본질이다. 주변 비슷한 자리의 보증금·월세를 조사해 연 임대수익을 추정하고, 지역·물건 수준에 맞는 수익률로 역산한 값이 그 상가의 실력이다. 감정가가 이 계산과 크게 어긋나 있다면 감정가 쪽이 틀렸을 가능성이 높다.

공실 리스크는 반드시 숫자로 넣는다. 지금 공실인 상가라면 "몇 달 안에, 얼마의 월세로 임차인을 채울 수 있나"가 분석의 핵심 질문이고, 그 몇 달의 관리비·이자도 원가다. 상권이 꺾인 곳의 공실 상가는 아무리 싸도 밑 빠진 독이 될 수 있다.

상가 임차인은 상가건물임대차보호법으로 보호받는다. 대항력 요건이 전입신고가 아니라 사업자등록이라는 점, 환산보증금(보증금+월세×100) 규모에 따라 보호 범위가 달라진다는 점이 주택과 다르다. 분석의 뼈대 — 말소기준과의 선후, 배당요구 여부 — 는 제7장과 같다.

상가에서 유독 잦은 것이 유치권 신고다. 인테리어·시설 공사대금을 근거로 한 신고가 많은데, 성립 요건(제8장)을 갖춘 진짜와 명도 협상용 허수가 섞여 있다. 현장의 실제 점유 상태와 공사 시점을 확인하는 것이 감별의 시작이다.

• 업종 제한 — 집합건물 관리규약이나 분양계약상 업종 제한(약국 자리, 학원 금지 등)이 있는지. 내 활용 계획과 부딪히면 치명적이다.
• 관리비 — 상가 관리비는 평당 단가가 높고 공용부분 연체 승계(제14장)의 금액도 크다. 관리단에 미납액을 확인한다.
• 영업 중인 임차인 — 배당받는 임차인이라면 명도확인서 구조(제12장)로 협의가 수월하다. 권리금을 주장하며 버티는 경우의 시간 비용도 셈에 넣는다.
• 전 층·전 호실 공실률 — 건물 전체가 비어 가는 상가건물의 한 호실은 혼자 살아나지 못한다.
• 주차·화장실·간판 위치 같은 영업 조건 — 임차인의 눈으로 자리를 본다.