상가·근린 — 수익과 공실 사이

주거용 부동산이 비교 거래로 값이 정해진다면, 상가는 그 자리에서 나오는 임대수익으로 값이 정해진다. 그래서 감정평가서도 수익환원법을 쓰는 경우가 많고, 분석의 출발점은 "이 자리에서 월세를 얼마 받을 수 있는가"다.

이 구조가 뜻하는 바는 하나다 — 공실은 단순한 수입 감소가 아니라 자산 가치의 하락이다. 월세 300만 원 받던 자리가 200만 원짜리가 되면 자산 가치가 3분의 1 줄어든다. 그래서 상가 분석의 절반은 임대 수요 검증이다.

• 현재 임대차 — 임대료·보증금·계약 기간·연체 여부. 명세서와 현황조사서에서.
• 주변 시세 — 인근 같은 규모 점포의 실제 월세. 중개사무소 청취가 가장 정확하다.
• 공실률 — 그 상권의 빈 점포 비율. 임장 때 한 바퀴 돌며 직접 센다.
• 업종 적합성 — 이 자리가 어떤 업종에 맞는가. 배후 수요와 동선.
• 층·전면 — 1층 전면과 지하·상층은 값이 완전히 다르다.
• 관리비·공용부담 — 집합상가는 관리비가 높고 체납액도 크다.

상가는 주택과 다른 법이 적용된다. 대항요건이 사업자등록이고, 환산보증금이라는 문턱이 보호 범위를 가르며, 계약갱신요구권과 권리금이 명도의 변수가 된다. 자세한 것은 제12장 상가 임차인 — 상가건물 임대차보호법 에서 다뤘다.

실전에서 특히 조심할 조합은 이것이다 — 환산보증금이 기준을 넘는 선순위 상가 임차인. 대항력은 있는데 우선변제권이 없어 배당으로 줄어들 여지 없이 보증금 전액이 인수될 수 있다(제12장 상가 임차인 — 상가건물 임대차보호법).

유치권도 상가에서 유난히 자주 나온다. 인테리어 공사가 잦아 공사대금 채권이 쌓이기 때문이다. 다만 임대차계약서에 원상회복 특약이 있으면 비용상환청구권을 포기한 것으로 보아 유치권이 부정되는 경우가 많다 — 계약서 확인이 첫 질문이다(제13장 인수될 수 있는 권리들).

• 임차인의 대항력 — 사업자등록 시점과 말소기준의 선후.
• 환산보증금 — 보증금 + 월세 × 100 이 지역 기준을 넘는가.
• 계약갱신요구권 잔여 기간 — 직접 쓸 계획이라면 이 기간이 곧 지연이다.
• 권리금 관계 — 임차인이 권리금 회수를 주장할 여지가 있는가.
• 유치권 신고 — 금액, 점유 시점, 원상회복 특약 유무.
• 용도·업종 제한 — 건축물대장상 용도, 집합건물 관리규약의 업종 제한.
• 주차·화장실·전기 용량 — 업종에 따라 결정적인 설비 조건.
• 정화조·소방 — 음식점이 들어올 수 있는 자리인지를 가르는 설비.
• 체납관리비 — 집합상가는 금액이 크다(제24장 체납관리비 — 승계되는 채무).
• 부가가치세 — 취득 구조와 환급 가능성을 미리 확인한다(제27장 세금 총람 — 살 때, 가질 때, 팔 때).
• 점유이전 위험 — 영업이 넘어가면 인도명령이 무력해진다. 가처분을 검토한다(제23장 명도 실무 — 절차와 비용).