입찰 전 최종 점검표

물건 하나에 쓰는 시간을 단계별로 나눈다. 대부분의 물건은 1단계에서 탈락해야 정상이다. 여기서 시간을 아껴야 남은 물건에 제대로 쓸 수 있다.

• 종류와 지역이 내가 정한 범위 안인가 — 아니면 즉시 탈락(제7장 후보 좁히기 — 반복 가능한 루틴 만들기).
• 감정가·최저가·유찰 횟수 — 유찰이 많은데 이유가 안 보이면 경계 신호(제6장 가격의 구조 — 감정가·최저가·유찰).
• 명세서 비고란에 한 줄이라도 있는가 — 있으면 그 뜻을 아는 유형인지부터 판단(제4장 세 가지 공식 서류).
• 점유자가 누구인가 — 소유자·대항력 있는 임차인·대항력 없는 점유자 중 어디인가(제10장 임차인 권리분석).
• 청구금액이 부동산 값에 비해 지나치게 작은가 — 취하 가능성(제2장 경매 절차 한눈에).

1. 등기부를 말소사항 포함으로 발급하고, 살아 있는 등기를 접수번호순으로 정렬한다(제5장 등기부 읽는 법).
2. 말소기준권리를 긋는다. 후보 다섯 중 가장 빠른 것(제9장 말소기준권리).
3. 기준보다 앞선 등기가 있는가 — 있으면 각각 인수 여부를 판정한다(제13장 인수될 수 있는 권리들).
4. 전입세대확인서를 떼어 명세서·현황조사서와 대조한다. 불일치가 있으면 멈춘다(제4장 세 가지 공식 서류).
5. 임차인 4문에 답한다 — 전입/확정일자/배당요구/미배당 잔액(제10장 임차인 권리분석).
6. 배당표를 그려 인수 금액을 숫자로 확정한다(제25장 배당 — 돈이 나뉘는 순서와 계산).
7. 등기부 밖의 권리(유치권·법정지상권·분묘)를 명세서와 현장에서 확인한다(제13장 인수될 수 있는 권리들).

• 실거래가 — 같은 단지·같은 면적의 최근 계약. 층·향 보정을 반영한다(제8장 시세 조사와 임장).
• 호가 — 지금 시장에 나와 있는 값. 실거래가와의 간격이 시장의 온도다.
• 중개사무소 두 곳 — "지금 팔면 얼마"를 직접 묻는다.
• 점유 상태 — 우편함·계량기·불빛·영업 여부를 직접 확인했는가(제8장 시세 조사와 임장).
• 관리사무소 — 미납 관리비와 단전·단수 이력(제24장 체납관리비 — 승계되는 채무).
• 건물·동네 — 균열·누수·주차, 지도에 없는 언덕과 소음.
• 건축물대장 — 위반건축물 표시 여부(제5장 등기부 읽는 법).

입찰가는 최저가에서 올리는 것이 아니라 시세에서 거꾸로 내려 계산한다. 아래를 한 장에 적고, 마지막 줄에 상한선을 굵게 쓴다.

여기에 대출 실행 가능 한도를 확인해 "잔금을 실제로 낼 수 있는가"를 별도로 검증한다. 상한선과 자금 가능액 중 낮은 쪽이 진짜 상한이다.

• 사건 상태 재확인 — 취하·변경·연기 여부를 대법원 사이트에서(제2장 경매 절차 한눈에).
• 등기부 재발급 — 분석 이후 새 권리가 끼어들지 않았는지, 1순위 근저당이 그대로인지(제11장 임차인 분석의 함정).
• 준비물 — 신분증·도장·보증금(수표)·입찰표. 대리라면 위임장과 인감증명(제18장 입찰표 작성과 무효 사유).
• 보증금 금액 — 최저가의 10%. 재매각 등 특별매각조건이면 20~30%로 올라가니 매각공고·명세서에서 확인했는가(제19장 입찰 준비와 당일 절차).
• 입찰표 — 사건번호·물건번호·금액을 소리 내어 확인. 법정에서 고쳐 쓰지 않는다.
• 상한선 메모 — 종이에 적어 손에 쥔다. 법정에서는 그 종이만 읽는다.