임차인 분석의 함정

입찰 시점에 후순위였던 임차인이, 선순위 근저당을 대신 갚아 그 등기를 말소시키면 어떻게 될까. 말소기준이던 근저당이 사라지고 다음 순위 권리가 새 기준이 된다. 그러면 임차인의 전입일이 새 기준보다 앞서게 되어 — 없던 대항력이 생긴다. 이것이 대위변제이고, 초보자가 "분석은 맞았는데 사고가 난" 대표적 경로다.

임차인 입장에서는 지극히 합리적인 선택이다. 보증금 2억을 잃을 처지인데 1순위 근저당 잔액이 2천만 원이라면, 2천만 원을 갚아 2억을 지키는 것이 당연하다. 그러니 이 구조가 보이는 물건은 대위변제가 "일어날 수도 있는 일"이 아니라 "일어나는 것이 정상인 일"이다.

낙찰가를 낮추거나 배당을 빼내려고, 실제로는 임차인이 아닌 사람이 임차인 행세를 하는 경우가 있다. 소유자의 가족·친척이 전입만 해 두거나, 실제 거래 없이 계약서만 만들어 두는 식이다. 가장임차인이 걸린 물건은 겉보기에 인수 부담이 커 보여 유찰이 거듭되므로, 진위를 가려낼 수 있으면 오히려 기회가 된다.

다만 "가려낼 수 있으면"이 조건이다. 판별을 잘못하면 진짜 보증금을 떠안고, 다투기로 하면 소송 기간과 비용이 든다. 아래는 실무에서 쓰는 의심 신호들인데, 어느 하나로 단정할 수는 없고 여러 개가 겹칠 때 의미가 생긴다.

• 소유자와 성(姓)이 같거나 주소 이력이 겹친다 — 가족일 가능성.
• 보증금이 그 지역 시세와 동떨어진다 — 지나치게 크거나 지나치게 작다.
• 전입일이 근저당 설정 직전에 몰려 있다 — 순위를 만들기 위한 전입.
• 확정일자가 없거나, 전입 후 한참 뒤에야 받았다 — 실제 거래였다면 보통 함께 한다.
• 보증금을 준 금융 흔적이 없다 — 배당 단계에서 계좌 내역으로 다퉈진다.
• 현황조사에서 점유 사실이 확인되지 않는다 — 전입만 하고 살지 않는 경우.
• 소유자가 여전히 그 집에 살고 있다 — 임차인과 소유자가 같은 집에 있다면 설명이 필요하다.

대항력은 등기부에 없으므로, 전입세대확인서가 사실상 유일한 그물이다. 경매 입찰 예정자는 매각공고 등으로 이해관계를 소명하면 주민센터에서 열람·발급할 수 있다. 이 한 장을 읽는 요령이 임차인 분석의 실전이다.

• 주소를 정확히 — 지번과 도로명, 동·호수를 모두 넣어 각각 떼어 본다. 표기 방식이 달라 누락되는 일이 실제로 있다.
• 전입일자 — 세대주 전입일과 최초 전입자 전입일이 다르면 빠른 쪽을 대항력 후보일로 잡는다. 대법원 판례는 임차인 본인만이 아니라 배우자·자녀 같은 가족의 주민등록으로도 대항요건이 갖춰지고 유지된다고 보므로, 세대주 날짜만 보고 안심하면 안 된다.
• 최초 전입일과 현재 전입일 — 중간에 전출이 있었다면 대항력은 재전입일 기준으로 새로 생긴다.
• 동거인·다른 세대 — 한 호실에 여러 세대가 잡히면 각각 임차인일 수 있다.
• 명세서와 대조 — 확인서에는 있는데 명세서에 없는 세대가 가장 위험한 조합이다(제4장 세 가지 공식 서류).
• 건물 전체 — 다가구주택은 호실별로 나뉘지 않은 경우가 있어, 건물 단위로 떼어 전체 세대를 본다.

전세권은 등기되는 물권이라 등기부에서 바로 보인다. 문제는 말소기준보다 앞선 전세권이 상황에 따라 정반대로 작동한다는 점이다. 전세권자가 배당요구를 하거나 스스로 경매를 신청하면 그 전세권이 말소기준이 되면서 소멸하지만, 가만히 있으면 낙찰자에게 인수된다.

또 하나 헷갈리는 지점은 전세권과 주택임대차보호법상 임차권이 겹치는 경우다. 전세권을 등기했으면서 전입신고와 확정일자도 갖춘 사람은 두 지위를 함께 가진다. 전세권으로 배당요구를 해서 전세권이 소멸해도, 임차인으로서의 대항력은 별개로 남아 낙찰자를 따라올 수 있다 — 명세서에 어떻게 정리돼 있는지 반드시 확인한다.

건물 일부에만 설정된 전세권은 말소기준이 되지 못한다는 점도 실무에서 자주 놓친다. 다가구주택의 한 층에만 설정된 전세권이 그 예다. 전세권의 목적물 범위가 건물 전부인지 일부인지를 등기부에서 확인해야 한다.

다가구주택·상가건물처럼 임차인이 여러 명이면 분석의 난이도가 사람 수만큼이 아니라 그 제곱으로 오른다. 각자의 전입일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 다르고, 최우선변제 총액 제한 때문에 서로의 배당이 서로에게 영향을 준다.

1. 전입세대확인서를 건물 단위로 떼어 전체 세대를 파악한다. 명세서에 빠진 세대가 없는지부터.
2. 세대별로 한 줄씩 표를 만든다 — 이름·호실·보증금·전입일·확정일자·배당요구.
3. 말소기준일을 그어 선순위 세대와 후순위 세대를 나눈다.
4. 선순위 세대의 보증금 합계를 낸다 — 최악의 경우 이 전액이 인수액이다.
5. 최우선변제 대상과 총액 제한을 적용해 배당표를 그린다(제25장 배당 — 돈이 나뉘는 순서와 계산).
6. 선순위 세대의 미배당 잔액 합계를 인수액으로 확정하고, 이 값을 상한선에서 뺀다.