공매 — 온비드의 문법

공매는 국가·지방자치단체·공공기관이 가진 재산이나 세금 체납으로 압류된 재산을 공개 매각하는 절차다. 대부분 한국자산관리공사(캠코)가 운영하는 온비드에서 진행되는데, 이 장의 주인공인 압류재산 공매의 근거 법률은 민사집행법이 아니라 국세징수법이다(국유재산 매각 같은 다른 종류는 또 각자의 법을 따른다 — 아래 절). 법이 다르니 절차의 세부가 다르고, 그 차이가 곧 값의 차이여야 한다.

다만 권리분석의 원리는 경매와 같다. 압류재산 공매도 매각으로 소유권이 넘어가면서 말소기준(제9장 말소기준권리) 아래 권리는 지워지고, 대항력 있는 임차인은 인수되는 구조가 그대로 적용된다. 절차법이 다르다고 권리의 운명이 달라지는 것이 아니다 — 경매에서 익힌 권리분석을 버릴 것 없이 그대로 들고 온다. 달라지는 것은 절차·서류·명도이지 분석의 뼈대가 아니다.

입찰자에게 가장 큰 실무적 장점은 온라인이라는 점이다. 법원에 가지 않고 기간 중 언제든 전자입찰로 제출하며, 전국의 물건에 동시에 응찰할 수 있다. 하루에 한 법원밖에 못 가는 기일입찰과 비교하면 시간의 제약이 사실상 없어진다. 지방 물건을 노리는 사람에게는 이것만으로도 큰 차이다.

유찰 저감은 압류재산 공매의 관행상 회차당 폭이 경매보다 작은 대신 주 단위로 빠르게 도는 구조다 — 정확한 저감 폭과 회차 일정은 물건마다 공매 공고문이 정하므로 공고문으로 확인한다. 그래서 "몇 회 유찰"이라는 말의 무게가 경매와 다르다 — 경매의 2회 유찰이 두어 달의 시장 판단이라면, 공매의 2회 유찰은 2주치 판단일 수 있다. 유찰 횟수를 경매와 같은 감각으로 읽으면 오독한다.

온비드라는 한 사이트에 성격이 전혀 다른 매각이 함께 올라온다. 무엇을 사는지 모르고 입찰하면 권리분석의 전제 자체가 틀린다. 목록 화면만 봐서는 구분이 잘 안 되므로, 물건을 열면 가장 먼저 종류부터 확인하는 습관을 들인다.

초보자가 공매로 들어온다면 수탁재산·유입자산이 가장 무난하다. 소유자가 기관이라 권리관계가 정리돼 있고, 대금 분납이 가능한 물건이 있어 잔금 압박(제16장 자금계획과 경락잔금대출)이 덜하다. 반대로 압류재산은 경매와 같은 수준의 권리분석에 명도 불리함까지 얹힌 판이라, 경매를 충분히 익힌 뒤에 접근한다. 이 장의 나머지가 주로 압류재산을 다루는 이유이기도 하다 — 나머지 종류는 위험이 절차보다 조건(용도 제한·계약 조건)에 있다.

표에서 실무적으로 가장 성가신 줄은 서류다. 공매에는 매각물건명세서·현황조사서에 해당하는 문서가 공매재산명세로 통합돼 있고, 법원 기록만큼 두텁지 않은 경우가 있다. 점유 관계 조사도 집행관의 현황조사만큼 강하지 않다. 그래서 등기부·전입세대확인서·건축물대장을 직접 떼는 부담이 오히려 경매보다 크다(제5장 등기부 읽는 법).

실무 흐름은 이렇다. 온비드 회원가입과 인증서 등록 → 물건 검색 → 공매 공고문·공매재산명세서 열람 → 입찰 기간 중 전자입찰서 제출과 보증금 납부 → 개찰 → 매각결정 → 잔금 납부. 법원에 가는 날이 없을 뿐 단계는 경매와 같은 뼈대다. 다른 것은 각 단계의 근거 문서가 전부 화면 속 공고문이라는 점이다 — 법정에서 집행관이 읽어 주는 것이 없으니, 공고문을 안 읽은 채 아는 것은 아무것도 없는 셈이 된다.

중심 문서는 공매재산명세서다. 경매의 매각물건명세서에 해당하는 문서로, 점유 관계·임대차 내용·배분요구 현황·인수 조건이 여기 적힌다. 읽는 법도 매각물건명세서와 같다 — 임차인 항목과 인수 조건 항목을 먼저 보고, 비어 있는 칸은 "없다"가 아니라 "조사되지 않았다"로 읽는다. 법원 기록보다 얇은 만큼, 등기부·전입세대확인서와의 교차 확인이 경매보다 더 무겁게 입찰자 몫이다.

용어 하나를 분명히 해 둔다. 경매에서 "배당"과 "배당요구 종기"라 부르는 것을 공매에서는 "배분"과 "배분요구 종기"라 부른다. 말만 다르고 원리는 같다 — 우선변제권 있는 임차인(제10장 임차인 권리분석)이 배분요구를 종기까지 했는지가 보증금을 배분으로 받는지, 낙찰자가 인수하는지를 가르는 것도 경매와 같다. 공매재산명세서의 배분요구 현황을 임차인 분석의 출발점으로 삼는다.

같은 부동산이 경매와 공매에 동시에 나와 있으면 한쪽만 보지 말고 양쪽을 함께 감시한다. 저감 속도가 다르니 어느 쪽이 먼저 내 상한선 아래로 내려오는지가 물건마다 다르고, 한쪽에서 취하·해제되면 남은 쪽으로 수요가 몰린다. 감시 항목은 세 가지다 — 양쪽의 다음 기일과 최저가, 어느 쪽이 먼저 잔금까지 갈 수 있는 일정인지, 그리고 내가 낙찰받은 뒤 상대 절차가 먼저 끝나 버릴 위험(앞 절의 "먼저 대금을 낸 쪽이 이긴다")이다.

등기부 갑구에 "신탁"이 적혀 있고 소유자가 개인이 아니라 신탁회사(수탁자)로 되어 있다면, 이 부동산은 신탁의 지배 아래 있다. 위탁자가 돈을 갚지 못하면 신탁회사가 신탁계약에 따라 공매로 처분하는데, 이것이 신탁공매다. 법원경매도 국세징수법상 공매도 아닌 — 계약에 따른 사적 매각에 가깝다.

입찰자에게 중요한 차이는 규칙의 출처다. 매각조건·인수 범위·명도 책임이 법이 아니라 신탁계약과 공매 공고에 적힌 대로 정해진다. 그래서 신탁공매는 공고문을 법령처럼 정독해야 하고, 임차인의 대항력이 낙찰자에게 미치는지도 계약 구조에 따라 달라질 수 있다.

• 공고문의 인수조건 — 무엇을 인수하고 무엇이 소멸하는지가 여기 적힌다. 말소기준 개념이 그대로 적용된다고 가정하지 않는다.
• 명도 책임 — 누가 점유자를 내보내는가. 매도인이 정리해 주는 조건도 있고, 전적으로 매수인 부담인 조건도 있다.
• 대금·계약 조건 — 계약 해제 사유와 위약금. 사적 계약이라 조건이 세다.
• 임차인의 지위 — 신탁 설정과 임대차의 선후, 수탁자의 동의 여부에 따라 결론이 갈린다.
• 등기부의 신탁원부 — 신탁계약의 내용은 신탁원부에 있다. 열람해 조건을 확인한다.

• 무엇을 사는가 — 압류재산·국유·수탁·신탁 중 어느 것인지부터 확정한다. 종류마다 규칙이 다르다.
• 처분 방식 — 매각인가 대부인가. 국유·공유재산은 반드시 확인한다.
• 명도 계획 — 점유자가 누구이고, 명도소송까지 갔을 때의 기간·비용을 숫자로 적어 둔다. 이 값이 곧 경매 대비 추가 할인 요구액이다.
• 같은 부동산의 경매 진행 여부 — 대법원 법원경매정보에서 중복 진행을 확인한다.
• 권리분석 — 압류재산이면 경매와 동일하게. 말소기준·임차인·인수권리를 그대로 따진다(제9장 말소기준권리).
• 배분요구 — 공매재산명세서에서 임차인의 배분요구 여부와 종기를 확인한다. 대항력 있는 임차인이 배분요구하지 않았으면 보증금 인수로 계산한다.
• 서류 보완 — 공매재산명세만으로 부족하다. 등기부·전입세대확인서·건축물대장을 직접 뗀다.
• 공고문 정독 — 특히 신탁공매. 인수조건·대금조건·계약 해제 사유가 공고문에 있다.
• 대출 — 공매도 잔금대출이 가능하지만 취급 기관과 조건이 경매보다 제한적이다. 미리 확인한다.
• 전자입찰 — 마감 훨씬 전에 제출하고, 물건과 금액을 두 번 확인한다.