말소기준권리

경매의 큰 매력은 낙찰과 동시에 등기부의 복잡한 권리들이 대부분 지워진다는 것이다(소멸주의). 그런데 전부 지워지는 것이 아니다. 어떤 권리는 살아남아 낙찰자를 따라온다(인수주의). 지워지는 쪽과 남는 쪽을 가르는 기준선이 말소기준권리다.

원리는 단순하다. 말소기준권리보다 늦게 생긴 권리는 낙찰로 소멸하고, 그보다 앞서 생긴 권리는 낙찰자에게 인수될 수 있다. 그래서 권리분석의 실무는 ① 말소기준권리를 찾고 ② 그보다 앞선 권리가 있는지 보고 ③ 있다면 그것이 무엇이고 얼마짜리인지 계산하는 세 단계로 요약된다.

아무 권리나 기준선이 되는 것은 아니다. 다음 다섯 가지 가운데 등기부 접수일이 가장 빠른 것이 그 사건의 말소기준권리다.

• (근)저당권 — 실무에서 가장 흔한 기준. 은행 대출이 있는 집 대부분이 여기 해당한다.
• (가)압류 — 돈 받을 채권자가 재산을 묶어 둔 등기.
• 담보가등기 — 돈을 빌려주며 담보로 잡아 둔 가등기(순위보전 가등기와 다르다 — 제8장).
• 경매개시결정등기 — 앞의 셋이 하나도 없으면 개시결정 기입등기 자체가 기준이 된다.
• 전세권 — 건물 전부에 설정된 선순위 전세권자가 배당요구나 경매신청을 한 경우에 한해 기준이 된다.

주의할 것은 전세권의 조건부 지위다. 선순위 전세권자가 배당요구를 하면 그 전세권은 말소기준이 되면서 소멸하지만, 배당요구를 하지 않으면 낙찰자에게 인수된다. 같은 등기가 임차인의 선택에 따라 기준이 되기도, 인수 대상이 되기도 하는 것이다.

1. 등기사항전부증명서를 발급받아 갑구(소유권·압류·가압류·가처분)와 을구(저당권·전세권)를 편다.
2. 말소기준 후보 다섯 가지만 골라 접수일자 순으로 한 줄에 늘어놓는다.
3. 가장 빠른 것이 말소기준권리다. 날짜가 같은 날이면 접수번호 순서로 가린다.
4. 이제 그 기준일보다 앞선 등기(지상권·전세권·가등기·가처분·등기된 임차권)와, 등기부 밖의 권리(점유 임차인·유치권 등)를 찾아 인수 여부를 따진다 — 제7·8장.