세 가지 공식 서류

세 서류 가운데 법적 무게가 가장 큰 것이 매각물건명세서다. 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 권리, 대항력 있는 임차인의 존재, 특별매각조건 같은 핵심 정보가 여기 적힌다. 법원이 "이건 알고 들어오라"고 공식적으로 경고하는 문서라서, 여기 적힌 내용을 몰랐다는 항변은 통하지 않는다.

거꾸로 명세서에 중대한 흠이 있으면 매각불허가나 매각허가결정 취소의 사유가 될 수 있다. 읽는 법은 제10장… 이 아니라 제3편 전체가 사실상 이 문서를 읽기 위한 준비다. 비고란·특별매각조건란이 비어 있는지, "인수", "대항력 있는 임차인", "유치권 신고" 같은 단어가 있는지부터 본다.

현황조사서는 집행관이 직접 현장에 가서 본 것을 적은 보고서다. 누가 점유하고 있는지, 임차인이 있다면 보증금과 전입 시점은 어떤지, 문이 잠겨 만나지 못했는지(폐문부재)가 적힌다. 점유 관계는 명도 난이도(제12장)를 좌우하므로, 임차인 분석(제7장)은 이 서류에서 출발한다.

다만 현황조사는 개시결정 직후의 스냅사진이다. 조사 시점과 매각기일 사이에 점유자가 바뀌었을 수 있고, 폐문부재로 조사가 빈 채 넘어온 물건도 있다. 서류가 비어 있다는 것은 위험이 없다는 뜻이 아니라 확인되지 않았다는 뜻이다.

감정평가서는 감정평가사가 매긴 이 부동산의 값이다. 첫 매각기일의 최저매각가격이 이 감정가로 정해지고, 건물 구조·면적·사진·주변 환경 같은 물건 정보도 가장 자세하게 담겨 있다.

주의할 점은 감정 시점이다. 감정은 경매 초기에 이뤄지고 첫 매각까지 반년 안팎이 걸리므로, 그 사이 시장이 움직였다면 감정가는 이미 낡은 숫자다. 상승장에서는 감정가가 시세보다 싸 보이고, 하락장에서는 감정가 밑으로 유찰이 거듭돼도 여전히 비쌀 수 있다. 감정가는 출발점일 뿐, 입찰가의 기준은 언제나 지금의 시세(제5장)다.

법원이 주는 세 서류에 더해, 스스로 떼어 봐야 하는 것이 등기사항전부증명서(등기부)다. 갑구에는 소유권과 압류·가압류·가처분이, 을구에는 저당권·전세권 같은 담보가 접수 순서대로 적힌다. 이 순서가 곧 권리의 서열이고, 말소기준권리(제6장)를 찾는 일도 여기서 한다.

등기부는 매각기일 직전에 한 번 더 뗀다. 분석해 둔 사이에 새 권리가 끼어들었을 수 있기 때문이다. 인터넷등기소에서 몇 분이면 발급되니, 오래된 등기부로 입찰가를 정하는 일은 없어야 한다.