세 가지 공식 서류

세 서류는 모두 대법원 법원경매정보에서 사건번호로 무료 열람된다. 물건 상세 화면에 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서가 각각 붙어 있고, 회원가입 없이 누구나 연다. 다만 공개 시점이 다르다 — 현황조사서와 감정평가서는 매각 공고와 함께 일찍 열리지만, 매각물건명세서는 매각기일 1주일 전에야 비치되므로, 그 전의 분석은 전부 가안이라는 전제로 진행한다.

1. 매각 공고가 뜨면 감정평가서부터 정독한다 — 물건의 물리적 실체(구조·면적·사진·제시외 건물)를 여기서 파악한다.
2. 현황조사서로 점유 관계를 잡는다 — 누가 사는지, 폐문부재인지, 임차인 진술이 있는지.
3. 등기부를 말소사항 포함으로 떼어 권리 순서를 정렬한다(제5장 등기부 읽는 법).
4. 매각기일 1주일 전, 명세서가 공개되면 앞의 셋과 대조한다 — 명세서에만 처음 등장하는 임차인·권리가 있는지.
5. 입찰 전날과 당일, 명세서와 사건 상태를 다시 확인한다 — 명세서는 정정·변경되어 다시 비치되는 일이 있다.

유찰되어 다시 나온 물건이라면 이전 회차의 명세서와 이번 회차를 나란히 놓는다. 회차 사이에 비고란 문구가 추가되거나 임차인 기재가 바뀌었다면, 그 변화 자체가 법원이 새로 알게 된 위험의 기록이다. 종이가 필요하면 해당 법원 경매계(민사집행과)에서도 열람할 수 있지만, 사건기록 전체의 열람·복사는 이해관계인에게만 허용된다 — 입찰 예정자가 볼 수 있는 것은 공개된 세 서류까지다.

세 서류 가운데 법적 무게가 가장 큰 것이 매각물건명세서다. 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 권리, 대항력 있는 임차인의 존재, 특별매각조건 같은 핵심 정보가 여기 적힌다. 법원이 "이건 알고 들어오라"고 공식적으로 경고하는 문서라서, 여기 적힌 내용을 몰랐다는 항변은 통하지 않는다.

거꾸로 명세서에 중대한 흠이 있으면 — 있는 임차인을 빠뜨렸다거나, 인수되는 권리를 적지 않았다면 — 매각불허가나 매각허가결정 취소의 사유가 될 수 있다. 낙찰자를 보호하는 유일한 사후 수단이라, 명세서를 정확히 읽는 일은 방어이기도 하다(제20장 매각허가와 불허가, 그리고 항고).

명세서는 매각기일 1주일 전까지 비치하도록 법이 정하고 있다. 그 전에 공개된 정보로 분석했다면, 명세서가 나온 뒤 반드시 다시 읽는다. 조사 과정에서 새로 드러난 임차인이 이때 처음 등장하는 일이 있다.

현황조사서는 집행관이 직접 현장에 가서 본 것을 적은 보고서다. 누가 점유하고 있는지, 임차인이 있다면 보증금과 전입 시점은 어떤지, 문이 잠겨 만나지 못했는지(폐문부재)가 적힌다. 점유 관계는 명도 난이도(제22장 명도 — 집을 실제로 넘겨받는 일)를 좌우하므로, 임차인 분석(제10장 임차인 권리분석)은 이 서류에서 출발한다.

본문 뒤에 붙는 부속서류가 실은 더 유용할 때가 많다. 집행관이 조사하며 떼어 붙인 전입세대 열람 내역, 점유자 진술을 받아 적은 임대차관계조사서, 현장 사진이 여기 있다 — 특히 전입세대 내역은 조사 시점 기준으로 누가 주민등록을 두고 있었는지를 보여 주는 일차 자료다. 다만 어디까지나 조사 시점의 것이므로, 입찰 전에 같은 서류를 최신으로 다시 떼어 비교하는 일은 남는다.

그리고 현황조사는 개시결정 직후의 스냅사진이다. 조사 시점과 매각기일 사이에 몇 달이 흐르며 점유자가 바뀌었을 수 있고, 폐문부재로 조사가 빈 채 넘어온 물건도 많다. 서류가 비어 있다는 것은 위험이 없다는 뜻이 아니라 확인되지 않았다는 뜻이다 — 이 구분을 놓치는 것이 초보자의 전형적 실수다.

• 조사 일자 — 매각기일과 몇 달 차이인가. 오래됐을수록 현재 점유와 어긋날 수 있다.
• 점유자의 신분 — 소유자인가, 임차인인가, 정체불명인가. 임차인이라면 그 진술이 명세서에 어떻게 반영됐는지.
• 진술의 출처 — 본인 진술인가, 이웃·관리사무소 전언인가, 우편물 확인인가. 신뢰도가 다르다.
• 폐문부재 표시 — 조사가 실패했다는 뜻. 이 경우 전입세대확인서가 사실상 유일한 단서가 된다.
• 사진 — 외관·현관·계량기. 임장 때 같은 자리에서 다시 찍어 비교하면 변화가 보인다.

감정평가서는 감정평가사가 매긴 이 부동산의 값이다. 첫 매각기일의 최저매각가격이 이 감정가로 정해지고, 건물 구조·면적·사진·주변 환경 같은 물건 정보도 가장 자세하게 담겨 있다. 실은 세 서류 중 정보량이 가장 많은 문서라, 임장 전에 정독해 두면 현장에서 볼 것이 명확해진다.

주의할 점은 감정 시점이다. 감정은 경매 초기에 이뤄지고 첫 매각까지 반년 안팎이 걸리므로, 그 사이 시장이 움직였다면 감정가는 이미 낡은 숫자다. 상승장에서는 감정가가 시세보다 싸 보이고, 하락장에서는 감정가 밑으로 유찰이 거듭돼도 여전히 비쌀 수 있다. 감정가는 출발점일 뿐, 입찰가의 기준은 언제나 지금의 시세(제8장 시세 조사와 임장)다.

• 평가 기준 시점 — 언제 값을 매겼나. 매각기일과의 간격이 곧 오차의 크기다.
• 토지·건물 배분 — 얼마가 땅값이고 얼마가 건물값인가. 단독주택·토지 물건에서 특히 중요하다.
• 대지권 포함 여부 — 아파트·빌라에서 대지권이 평가에 포함됐는지(제14장 특수물건 — 알고 피하고, 알면 기회).
• 제시외 건물 — 등기되지 않은 부속 건물이 있는지, 평가에 포함됐는지. 법정지상권 다툼의 씨앗이다.
• 평가 방법 — 거래사례비교법인지 수익환원법인지 원가법인지. 상가·공장은 방법에 따라 값이 크게 갈린다.

세 서류와 등기부, 그리고 전입세대확인서는 각각 다른 시점에 다른 사람이 만든 문서다. 그래서 서로 어긋나는 일이 흔하고, 그 어긋남이야말로 가장 중요한 정보다. 권리분석의 실전은 한 서류를 정독하는 것이 아니라 다섯 서류를 나란히 놓고 불일치를 찾는 일이다.

법원이 주는 세 서류에 더해, 스스로 떼어 봐야 하는 것이 등기사항전부증명서(등기부)다. 갑구에는 소유권과 압류·가압류·가처분이, 을구에는 저당권·전세권 같은 담보가 접수 순서대로 적힌다. 이 순서가 곧 권리의 서열이고, 말소기준권리(제9장 말소기준권리)를 찾는 일도 여기서 한다.

등기부는 매각기일 직전에 한 번 더 뗀다. 분석해 둔 사이에 새 권리가 끼어들었을 수 있기 때문이다. 인터넷등기소에서 몇 분이면 발급되니, 오래된 등기부로 입찰가를 정하는 일은 없어야 한다. 읽는 법 자체는 분량이 있어 다음 장에서 따로 다룬다 — 제5장 등기부 읽는 법.