명도 — 집을 실제로 넘겨받는 일

명도는 점유자로부터 부동산을 실제로 인도받는 일이다. 길은 둘뿐이다 — 협의해서 나가게 하거나, 법의 힘으로 내보내거나. 대부분의 사건은 "강제 절차를 진행하면서 협의를 병행하다가 협의로 끝나는" 형태로 마무리된다.

명도의 난이도는 점유자가 누구냐로 거의 결정된다. 배당을 받아 갈 임차인은 배당을 받으려면 낙찰자의 명도확인서가 필요하므로 협조적이고, 배당을 한 푼도 못 받는 소유자나 후순위 임차인은 나갈 이유도 갈 곳도 없어 가장 어렵다.

인도명령은 법원이 점유자에게 부동산을 낙찰자에게 넘기라고 명하는 결정이다. 소송이 아니라 결정이라 빠르고 싸다 — 이것이 경매가 공매보다 유리한 결정적 이유이고, 명도 협상의 모든 힘이 여기서 나온다(제38장 공매 — 온비드의 문법).

• 신청 시기 — 대금을 완납한 때부터. 신청 기한은 대금 납부 후 6개월 이내로 법이 정하고 있다.
• 대상 — 채무자·소유자, 그리고 대항력 없는 점유자.
• 대상이 아닌 사람 — 대항력 있는 임차인, 정당한 유치권자 등 점유 권원이 있는 사람. 이 경우 명도소송으로 가야 한다.
• 효력 — 결정문이 상대방에게 송달되면 집행문·송달증명을 받아 강제집행을 신청할 수 있다. 확정을 기다릴 필요가 없고, 상대가 즉시항고를 해도 원칙적으로 집행은 멈추지 않는다 — 인도명령이 빠른 이유의 절반이 여기 있다.

실무에서는 잔금 납부와 거의 동시에 인도명령을 신청하고, 그 사실을 알린 상태에서 협의를 진행하는 경우가 많다. 위협이 아니라 일정 공유에 가깝다 — "언제까지 안 되면 절차가 이렇게 진행된다"를 서로 아는 편이 협상을 빠르게 만든다.

이사비는 법적 의무가 아니다. 그런데도 주는 이유는 순전히 계산이다. 강제집행까지 가면 집행 비용, 노무비, 유체동산 보관료, 그동안의 이자와 공실 손실이 발생한다. 그 합계보다 적은 금액으로 협의가 되면 이사비를 주는 편이 이익이다.

그래서 이사비의 상한은 감정이 아니라 "강제집행 총비용"이다. 이 숫자를 미리 계산해 두면 협상 중에 흔들리지 않는다. 상대가 그 이상을 요구하면 강제집행이 더 싸다는 뜻이고, 그 사실을 정중히 알리는 것 자체가 협상이 된다.

구체적 대화 방식과 합의서 작성은 다음 장에서 다룬다 — 제23장 명도 실무 — 절차와 비용.

협의가 끝내 안 되면 인도명령을 집행권원으로 강제집행을 신청한다. 집행관이 계고(예고)를 거쳐 정해진 날 현장에서 점유를 해제하고 낙찰자에게 인도한다. 짐은 지정된 장소에 보관되고, 그 비용은 일단 낙찰자가 낸다.

강제집행은 비용과 시간도 문제지만 감정적 소모가 크다. 그래서 실무의 목표는 언제나 "강제집행을 준비하되 협의로 끝내는 것"이다. 다만 준비 없이 협의만 하면 상대가 시간을 끌게 되므로, 두 트랙을 동시에 굴린다.