명도 — 집을 실제로 넘겨받는 일

명도는 점유자를 내보내고 부동산을 인도받는 일이다. 길은 둘뿐이다. 협의(이사 날짜와 조건을 합의해 내보내는 것)와 강제집행(법의 힘으로 여는 것). 실무의 대부분은 협의로 끝나고, 강제집행은 협의가 결렬됐을 때의 마지막 수단이자 협의를 가능하게 만드는 배경의 힘이다.

그래서 순서가 중요하다. 협의만 믿고 법적 절차를 미루면 점유자가 버틸 때 몇 달을 통째로 잃는다. 정석은 잔금 납부와 동시에 인도명령을 신청해 두고, 그 절차가 진행되는 동안 협의를 병행하는 것 — 법의 시계를 돌려놓고 대화하는 것이다.

인도명령은 정식 명도소송 없이 법원이 "부동산을 매수인에게 인도하라"고 명하는 약식 절차다. 잔금 납부 후 6개월 안에 신청해야 하며, 이 기간이 지나면 훨씬 오래 걸리는 명도소송으로 가야 한다. 6개월은 생각보다 빨리 지나간다 — 협의가 늘어지는 사이에 시한을 넘기는 것이 초보자의 흔한 실수다.

인도명령의 상대는 채무자·소유자, 그리고 낙찰자에게 대항할 수 없는 점유자다. 대항력 있는 임차인(제7장)에게는 인도명령이 통하지 않는다 — 그 임차인은 애초에 "내보낼 수 없는 사람"으로 계산하고 입찰했어야 한다. 배당받는 임차인은 배당금 수령에 낙찰자의 명도확인서가 필요하므로, 이 서류가 협의의 자연스러운 지렛대가 된다.

법에 이사비를 줄 의무는 없다. 그런데 실무에서 이사비가 오가는 이유는 단순한 산수다. 강제집행에는 집행 비용과 몇 달의 시간이 들고, 그 기간의 대출 이자와 기회비용까지 더하면 상당한 금액이 된다. 그보다 적은 이사비로 빠르게 끝난다면 그것이 이득이다 — 이사비는 인정이 아니라 시간을 사는 값이다.

협의할 때는 금액과 함께 날짜를 문서로 남긴다(이사 약정서). 관리비 정산, 짐 처리, 열쇠 인계까지 적어 두면 뒤탈이 적다. 감정적 대립은 협의 기간만 늘린다 — 점유자에게 이 상황은 인생의 가장 어려운 시기일 수 있다는 것을 기억하면, 예의는 전략이기도 하다.

협의가 끝내 결렬되면 확정된 인도명령을 집행권원으로 강제집행을 신청한다. 집행관이 계고(예고)를 거쳐 집행 날짜에 문을 열고 짐을 들어내며, 노무비 등 집행 비용은 일단 낙찰자가 부담한다(점유자에게 청구할 수는 있으나 회수는 별개 문제다).

강제집행까지 가는 비율은 높지 않지만, 그 가능성을 처음부터 일정과 예산에 넣어 두는 것과 아닌 것의 차이는 크다. 입찰 단계에서 점유자 유형(소유자 점유 / 배당받는 임차인 / 배당 없는 점유자)을 보고 명도 난이도와 예산을 미리 매겨 두라 — 그것이 현황조사서(제3장)를 읽는 진짜 이유다.