자금계획과 경락잔금대출

권리분석을 아무리 잘해도 잔금을 못 내면 보증금을 잃는다. 그리고 잔금 사고는 대부분 "대출이 이 정도는 나올 줄 알았다"에서 시작된다. 일반 매매는 계약부터 잔금까지 두세 달이 있고 조건 협의도 되지만, 경매는 대금지급기한이 통상 한 달 남짓이고 협의할 상대가 없다.

그래서 순서를 바꿔야 한다. 물건을 고르고 나서 대출을 알아보는 것이 아니라, 내가 실행할 수 있는 금액을 먼저 확정하고 그 안에서 물건을 고른다. 이 순서만 지켜도 제40장 사고에서 배우기 — 실패의 여덟 가지 유형 유형의 사고는 일어나지 않는다.

경락잔금대출은 낙찰받은 부동산을 담보로 잔금을 빌리는 대출이다. 아직 소유권이 없는 상태에서 실행되어 잔금 납부와 동시에 근저당이 설정되는 구조라, 일반 주택담보대출과 취급 방식이 다르고 취급하는 금융기관도 제한적이다.

중요한 것은 "감정가의 몇 %"라는 광고 문구가 실제 한도가 아니라는 점이다. 아래 세 가지가 차례로 그 한도를 깎는다.

입찰 전에 반드시 계산해 봐야 할 세 가지다. 이걸 모르고 "LTV 70%"만 믿으면 실제 실행액이 절반 가까이 떨어지는 일이 생긴다.

방공제는 특히 오해가 많다. 담보 대상 주택에 방이 여러 개면 방마다 소액임차보증금 상당액을 뺀 뒤 한도를 산정하는 방식이라, 방이 많은 다가구주택은 공제액이 수억 원에 이르기도 한다. 원룸 건물을 노린다면 이 계산부터 해야 한다(제32장 단독·다가구 — 땅과 임차인의 물건).

1. 물건을 특정해 상담한다 — 사건번호·주소·종류·예상 낙찰가를 알려 줘야 실제 한도가 나온다. "대충 얼마 나와요"는 답이 아니다.
2. 최소 두세 곳을 비교한다 — 경락잔금대출은 기관별 조건 차이가 크다.
3. 방공제 적용 여부와 금액을 명시적으로 묻는다.
4. 내 DSR 여력을 확인한다 — 기존 대출 원리금까지 합산한 기준으로.
5. 실행 조건을 확인한다 — 필요 서류, 실행 소요일, 중도상환수수료, 금리 유형.
6. 한도를 숫자로 적어 둔다. 이 숫자가 자금 상한선이다.

여기에 잔금 외의 현금도 따로 준비해야 한다. 취득세와 등기비용, 명도비, 수리비, 체납관리비는 대출로 해결되지 않는 항목이다. 총비용 표에서 이 항목들의 합계를 내고, 그만큼의 현금이 잔금일 전후에 실제로 있는지 확인한다(제26장 총비용 — 진짜 얼마에 샀는가).