입찰표 작성과 무효 사유

입찰 봉투에는 보통 기일입찰표와 매수신청보증봉투(보증금)가 들어가고, 필요하면 위임장 등이 더해진다. 이 중 사고가 나는 곳은 거의 언제나 입찰표다.

아래는 실제로 입찰이 무효 처리되거나 낙찰이 뒤집히는 대표적 사유다. 전부 사전에 막을 수 있는 것들이고, 대가는 시간(무효)이거나 보증금 전액(잔금 미납)이다.

• 물건번호 누락 — 한 사건에 여러 물건이 있는데 번호를 안 적으면 특정되지 않아 무효.
• 입찰가격 정정 — 금액을 고쳐 쓰면 무효. 반드시 새 용지에 다시 쓴다.
• 보증금 부족 — 최저가의 10%에 1원이라도 모자라면 무효. 재매각 등 특별매각조건이면 20~30%로 오르므로, 금액은 그 사건의 매각공고를 기준으로 확인한다.
• 입찰가격이 최저매각가격 미만 — 하한선 아래로는 쓸 수 없다.
• 대리권 흠결 — 위임장·인감증명 누락, 위임장의 사건번호 불일치.
• 동일인의 이중 입찰 — 같은 물건에 본인과 대리인 명의로 중복 입찰하면 모두 무효.
• 자격 제한자 — 채무자 본인 등 매수 자격이 없는 사람의 입찰.
• 봉투·서류 미비 — 보증금 봉투 미동봉, 서명·날인 누락.

서울중앙지방법원 2025타경12345 사건의 물건번호 2, 최저매각가격 3억 2,000만 원짜리에 3억 5,137만 원을 쓴다고 하자. 입찰표는 이렇게 채워진다.

제출 직전에 세 가지만 다시 본다 — 사건번호, 물건번호, 그리고 입찰가격의 자릿수. 이 셋이 무효 사유의 대부분을 차지한다. 자릿수는 눈으로 세지 말고 "삼억 오천백삼십칠만"처럼 소리 내어 읽는다.

본인이 직접 가지 못하거나, 여럿이 함께 사거나, 법인 명의로 사는 경우다. 준비 서류가 달라지고 하나라도 빠지면 무효이므로, 전날 목록을 만들어 확인한다.

공동 입찰은 지분 비율을 어떻게 적느냐가 나중의 취득세·양도세·처분 절차에 그대로 영향을 준다. 부부 공동명의처럼 단순한 경우가 아니라면, 지분 설계를 미리 정하고 들어간다.