세금 총람 — 살 때, 가질 때, 팔 때

경매로 취득해도 취득세는 일반 매매와 같은 방식으로 부과된다. 과세표준은 낙찰가이고, 신고·납부는 취득(잔금 납부) 후 정해진 기한 안에 해야 하며, 실무상 소유권이전등기 촉탁 전에 낸다.

매년 6월 1일 기준 소유자에게 재산세가 부과된다. 이것은 관행이 아니라 법이 정한 과세기준일이다. 잔금 납부일이 6월 1일 이전이냐 이후냐에 따라 그해 재산세 부담자가 갈리므로, 5~6월에 잔금을 내는 경우 하루 차이로 한 해치가 왔다 갔다 한다.

• 재산세 — 과세기준일 6월 1일. 부과 시기는 물건 종류에 따라 나뉜다.
• 종합부동산세 — 일정 기준을 넘는 주택·토지 보유자에게. 보유 주택 수와 공시가격에 따라 달라진다.
• 공실 기간 — 세금은 임대 여부와 무관하게 부과된다. 공실은 수입이 없는 채로 비용만 나가는 기간이다.
• 임대소득세 — 세를 놓으면 임대소득에 대한 과세가 따른다. 등록임대 여부에 따라 취급이 다르다.

양도차익에 대해 부과된다. 경매 취득의 취득가액은 낙찰가이고, 취득세·법무비 같은 필요경비와 자본적 지출(가치를 높인 수리)은 차감할 수 있다. 그래서 영수증을 모아 두는 습관이 그대로 절세가 된다.

경매 투자에서 수익률 계산이 어긋나는 흔한 원인이 이것이다. 세전 차익이 세후에는 크게 줄어드는데, 입찰가 계산에는 세전 숫자만 넣는 경우가 많다. 전매를 전제로 한다면 세후 기준으로 안전마진을 잡는다.

상가·오피스텔 등 사업용 부동산은 부가가치세가 얽힌다. 건물분 공급가액에 대해 부가세가 발생하는 구조이고, 사업자등록을 하고 일반과세자로 취득하면 매입세액 공제·환급을 받을 수 있는 경우가 있다.

경매의 특수성은 매도인이 협조하지 않는다는 점이다. 세금계산서 발급이 어려워 환급 절차가 일반 매매와 다르게 진행되는 경우가 있으므로, 상가를 노린다면 입찰 전에 세무 상담으로 절차를 확인해 두는 것이 안전하다.