배당 — 돈이 나뉘는 순서

배당은 채권자들의 일이지만, 낙찰자에게도 두 가지 이유로 중요하다. 첫째, 대항력 있는 임차인이 배당에서 못 받는 잔액은 그대로 낙찰자의 인수액이 된다(제7장) — 배당 시뮬레이션 없이는 입찰가를 정할 수 없다. 둘째, 명도 협의의 상대가 배당을 얼마나 받는 사람인지에 따라 협상의 판이 달라진다(제12장).

배당은 대략 다음 순서로 이뤄진다. 세부에는 예외가 많지만, 입찰자의 시뮬레이션에는 이 뼈대로 충분한 경우가 대부분이다.

1. 경매 집행 비용 — 절차 자체에 든 돈이 가장 먼저 빠진다.
2. 최우선변제 — 소액임차인의 일정액, 근로자의 최종 3개월 임금 등이 순위와 무관하게 먼저.
3. 당해세 — 그 부동산 자체에 부과된 세금(재산세 등).
4. 우선변제권의 순위 경쟁 — 담보물권(저당권 등)과 확정일자 임차인, 법정기일 앞선 조세가 각자의 날짜 순서로.
5. 일반 임금채권·공과금·일반채권 — 남는 것이 있다면.

시뮬레이션은 이렇게 한다. 예상 낙찰가에서 집행비용과 최우선변제액을 빼고, 등기부·명세서의 권리들을 날짜순으로 세워 위에서부터 차례로 채워 본다. 임차인 줄에서 보증금이 다 채워지는가 — 채워지지 않는 잔액이 곧 인수 위험이다.

잔금 납부 후 법원은 배당기일을 열어 배당표를 확정하고 돈을 나눈다. 배당에 이의가 있는 채권자는 배당이의 소송으로 다투는데, 이는 채권자들 사이의 일이라 낙찰자의 소유권에는 영향이 없다. 낙찰자와의 접점은 앞서 말한 명도확인서 — 배당받는 임차인의 수령 요건 — 정도다.