배당 — 돈이 나뉘는 순서와 계산

매각대금은 채권자들에게 순위대로 나뉜다. 낙찰자는 그 자리에 없다 — 돈을 낸 쪽이지 받는 쪽이 아니다. 그런데도 배당을 알아야 하는 이유는 단 하나, 대항력 있는 임차인이 배당에서 못 받는 금액이 곧 내가 인수하는 금액이기 때문이다.

즉 배당 계산은 임차인 분석의 마지막 단계이고, 제10장 임차인 권리분석 의 네 번째 물음에 답하는 일이다. 이 계산을 못 하면 "선순위 임차인이 있다"까지는 알아도 "얼마를 더 내야 하는가"를 모른 채 입찰하게 된다.

순위는 크게 이렇게 짜인다. 세부는 사안마다 갈리지만, 구조를 알면 어느 채권이 어디쯤 서는지 감이 잡힌다.

1. 집행비용 — 경매를 진행하는 데 든 비용. 가장 먼저 떼어 간다.
2. 필요비·유익비 — 부동산의 보존(필요비)·개량(유익비)에 든 비용.
3. 최우선변제 — 소액임차인의 일정액, 최종 3개월분 임금·최종 3년분 퇴직금 등 법이 최우선으로 정한 채권.
4. 당해세 — 그 부동산 자체에 부과된 조세.
5. 담보물권·확정일자부 임차권·조세 — 설정일·확정일자·법정기일의 순서로 서열이 정해진다.
6. 일반 임금채권 등 우선변제권 있는 채권.
7. 일반 채권 — 가압류 등. 남은 금액을 채권액 비율로 나눈다.

5번이 실무의 핵심이다. 근저당권의 설정일, 임차인의 확정일자, 조세의 법정기일이 한 줄에 섞여 날짜 순서대로 배당받는다. 그래서 임차인의 확정일자가 근저당보다 빠르면 임차인이 먼저 받고, 늦으면 나중에 받는다.

완벽한 배당표는 법원만 만들 수 있다. 입찰자가 그리는 것은 "보수적 추정표"이고, 목적은 정확한 배분이 아니라 임차인의 미배당 잔액 상한을 아는 것이다.

1. 배당 재원을 잡는다 — 예상 낙찰가에서 집행비용을 뺀 금액. 집행비용은 넉넉히 잡는다.
2. 최우선변제 대상을 먼저 뺀다 — 소액임차인 해당분, 임금채권. 해당 여부가 애매하면 있다고 가정한다.
3. 당해세를 뺀다 — 금액을 모르면 등기부의 압류 흔적을 보고 보수적으로 잡는다.
4. 날짜 순서대로 늘어놓는다 — 근저당 설정일, 임차인 확정일자, 조세 법정기일을 한 줄로.
5. 위에서부터 채워 나간다 — 재원이 소진되면 그 아래는 0원이다.
6. 대항력 있는 임차인의 미배당 잔액을 읽는다 — 이 값이 내 인수액이다.

같은 순위의 채권자가 여럿이면 채권액 비율로 나눈다(안분배당). 그런데 그중 우선변제권이 있는 채권자는, 안분받은 뒤 자기보다 후순위인 채권자의 몫에서 부족분을 끌어와 채운다(흡수배당). 가압류처럼 순위 없는 일반채권과 근저당처럼 우선권 있는 채권이 섞이면 이 계산이 등장한다.

실전에서 이 계산을 정확히 할 일은 많지 않다. 다만 결과의 방향은 알아야 한다 — 흡수가 일어나면 후순위 일반채권자의 몫이 줄고, 우선권 있는 채권자가 더 가져간다. 임차인이 우선변제권을 갖췄는지 여부가 배당액을 크게 바꾸는 이유가 여기 있다.

조세채권과 임금채권은 등기부에 나타나지 않으면서도 순위를 앞지를 수 있다. 그만큼 임차인의 배당이 줄고, 대항력 있는 임차인이라면 그 줄어든 만큼이 내 인수액이 된다.

한편 주택임대차보호법에는 임차인의 보증금을 일정 범위에서 당해세보다 우선 보호하는 취지의 개정이 이뤄져 왔다. 적용 요건과 범위는 시행 시점에 따라 다르므로, 계산에 반영하기 전에 반드시 현행 조문을 확인한다(제3장 사건과 사람들 — 경매판의 지도).

임차인은 순위 배당으로 9,000만 원을 받는다. 보증금 2억 원은 소액임차인 기준액을 넘는다고 가정했으므로 최우선변제는 없다 — 보증금이 크면 오히려 최우선변제를 못 받는다는 것이 초심자가 자주 놓치는 지점이다. 미배당 잔액은 1억 1,000만 원. 이 임차인이 대항력이 있다면(전입이 2019-03 근저당보다 빠르다면) 그 1억 1,000만 원이 내 인수액이고, 대항력이 없다면 0원이다.

법원은 배당기일에 배당표를 확정하고 채권자들에게 돈을 나눠 준다. 배당표에 불만이 있는 채권자나 채무자는 배당기일에 출석해 이의를 제기할 수 있고, 이의한 채권자는 배당기일부터 1주일 안에 배당이의의 소를 제기했음을 증명해야 한다 — 법이 정한 기간으로, 지키지 못하면 이의는 취하된 것으로 본다.

낙찰자는 이 자리에 갈 일이 거의 없지만, 배당 결과가 인수액을 확정한다는 점에서 무관하지 않다. 대항력 있는 임차인이 배당에서 얼마를 받았는지 확인해야 내가 최종적으로 얼마를 정산해 줘야 하는지가 정해진다.

또 하나 — 배당받는 임차인에게 명도확인서를 언제 주느냐가 이 일정과 맞물린다. 임차인은 배당을 받으려면 명도확인서가 필요하므로, 인도 완료 시점과 배당기일을 함께 관리하면 협의가 자연스럽게 정리된다(제23장 명도 실무 — 절차와 비용).