등기부 읽는 법

등기사항전부증명서는 표제부·갑구·을구 세 부분으로 이뤄진다. 구조를 알면 어디를 먼저 볼지가 정해진다.

집합건물(아파트·오피스텔·빌라)은 표제부가 두 겹이다 — 건물 전체의 표제부와 내가 사는 전유부분의 표제부. 대지권 표시는 전유부분 표제부에 붙으므로, 대지권 미등기 여부는 여기서 확인한다.

발급은 인터넷등기소에서 주소로 검색해 몇 분이면 끝난다. 등기부는 누구나 뗄 수 있다 — 소유자의 동의도, 이해관계의 소명도 필요 없다. 집합건물은 동·호수까지 지정해 전유부분으로 떼야 대지권 표시가 나오고, 토지·건물이 따로인 단독주택은 토지 등기부와 건물 등기부를 각각 뗀다 — 한쪽만 보고 권리를 다 봤다고 착각하는 것이 흔한 실수다. 화면 열람으로 충분하고, 제출용 발급본은 입찰에 필요하지 않다.

권리의 서열은 등기 접수일자와 접수번호로 정해진다. 같은 날 접수된 등기는 접수번호가 빠른 쪽이 앞선다. 갑구와 을구는 별개의 칸이지만 순위는 칸을 가리지 않고 접수 순서로 통합해 따진다 — 갑구의 가압류와 을구의 근저당 중 어느 쪽이 앞인지는 오직 접수번호가 답한다.

1. 갑구와 을구의 모든 등기를 한 줄씩 뽑아 접수일자·접수번호 순으로 다시 늘어놓는다.
2. 말소된 줄(줄이 그어지거나 "말소" 표시)은 빼고, 살아 있는 줄만 남긴다.
3. 이 통합 목록의 순서가 곧 권리 서열이다. 말소기준 후보를 여기서 찾는다(제9장 말소기준권리).
4. 기준선을 그은 뒤, 그보다 위에 있는 줄을 하나씩 "이건 인수되나"로 검토한다.

을구에서 가장 자주 보는 것이 근저당권이다. 여기 적힌 금액은 "채권최고액"으로, 실제 빌린 돈이 아니라 담보가 커버하는 상한이다. 금융기관은 원금에 이자·지연손해금까지 담기려고 원금보다 크게 잡는데, 얼마나 크게 잡는지는 기관과 상품마다 다른 관행이라 정해진 비율이 없다. 시중은행은 비교적 작게, 제2금융권·대부업은 크게 잡는 경향이 있다는 정도가 실무의 감이다.

이 구분이 왜 중요한가. 배당 시뮬레이션(제25장 배당 — 돈이 나뉘는 순서와 계산)에서 선순위 근저당이 얼마를 가져가는지를 계산해야 임차인의 미배당 잔액 — 곧 내가 인수할 금액 — 이 나오는데, 채권최고액을 그대로 넣으면 실제보다 크게 계산되어 멀쩡한 물건을 위험하다고 오판한다. 반대로 원금을 너무 낙관하면 반대 방향으로 틀려 인수액을 과소평가한다.

정확한 잔존 채권액은 배당요구서·채권계산서에 적히지만 입찰 전에는 열람에 한계가 있다. 그래서 실무에서는 보수적으로 — 인수 위험을 판단할 때는 선순위 채권을 크게, 내가 받을 이익을 계산할 때는 작게 — 잡는다.

등기부를 훑다가 아래 표시를 만나면, 나머지 분석을 계속하기 전에 그 표시의 뜻부터 해결한다. 대부분은 초보 단계에서 건너뛰는 것이 정답인 물건이다.

• 말소기준보다 앞선 가등기 — 소유권을 통째로 잃을 수 있다(제13장 인수될 수 있는 권리들).
• 말소기준보다 앞선 가처분 — 본안 소송 결과에 소유권이 달린다.
• 말소기준보다 앞선 지상권·지역권·전세권 — 인수 대상이다.
• 예고등기·환매특약등기 — 오래된 등기라도 남아 있으면 뜻을 확인한다.
• 신탁등기 — 소유자가 수탁자(신탁회사)다. 경매 가능 여부와 절차가 다르다(제38장 공매 — 온비드의 문법).
• 토지별도등기 — 집합건물인데 대지에 별도의 저당이 걸려 있다. 인수 여부를 명세서에서 확인한다.
• 대지권 미등기·대지권 없음 — 건물만 사는 셈이 될 수 있다(제14장 특수물건 — 알고 피하고, 알면 기회).
• 가압류가 촘촘하게 여러 건 — 채무자의 재정이 무너진 상태. 임금채권·조세채권이 배당에 끼어들 가능성이 크다.

등기부는 권리를 보여 주지만 물건 자체는 보여 주지 않는다. 아래 서류들을 함께 떼어야 분석이 닫힌다. 모두 온라인으로 발급되고, 대부분 무료이거나 수백 원이다.

이 중 전입세대확인서는 특별하다. 경매 입찰 예정자는 매각공고를 소명하면 열람할 수 있는데, 이 한 장이 명세서가 놓친 임차인을 잡아내는 유일한 그물이다. 주거용 물건에서 이 서류를 떼지 않고 입찰하는 것은 눈을 감고 들어가는 것과 같다.