체납관리비 — 승계되는 채무

집합건물의 관리비는 크게 공용부분과 전유부분으로 나뉜다. 확립된 판례에 따르면 낙찰자는 전 소유자의 체납관리비 중 공용부분에 해당하는 금액을 승계한다. 전유부분(세대 전기·수도·가스 등 개별 사용분)은 원칙적으로 승계 대상이 아니다.

실무에서 다툼이 생기는 이유는 관리사무소가 총액을 청구하기 때문이다. 공용·전유 구분 없이 "밀린 관리비 전부"를 요구하고, 완납 전에는 단전·단수를 풀어 주지 않거나 입주를 막는 경우가 있다. 법적으로 부담하지 않아도 되는 부분까지 사실상 내게 되는 구조다.

1. 임장 때 관리사무소에 세대 미납액을 묻는다. 총액과 함께 "공용/전유 구분 내역"을 요청한다.
2. 단전·단수 이력과 장기 연체 여부를 확인한다. 오래 비어 있던 세대는 금액이 크다.
3. 금액을 총비용 표의 한 줄로 넣는다(제17장 입찰가 산정 — 상한선 만들기).
4. 낙찰 후에는 내역서를 서면으로 받아 공용부분만 산정한다.
5. 협상한다 — 공용부분만 부담하겠다는 근거를 제시하고, 일부 감면이나 분납을 논의한다. 관리사무소도 회수 가능성이 높은 쪽을 택한다.

아파트·오피스텔처럼 관리 체계가 잘 잡힌 곳은 내역이 명확해 협상이 수월하고, 소규모 빌라는 관리 주체가 불분명해 오히려 다툼이 길어지기도 한다. 종류별 차이는 제6편에서 각각 다룬다.

체납관리비 말고도, 등기부에 나타나지 않으면서 낙찰자의 부담이 되는 항목들이 있다. 총비용 표를 채울 때 함께 확인한다 — 총비용의 정의와 계산표는 제17장 입찰가 산정 — 상한선 만들기 에 있다.