빌라·다세대 — 시세가 흐린 시장

빌라의 어려움은 권리가 아니라 가격이다. 같은 골목의 두 빌라도 연식·구조·주차·채광이 제각각이라 "시세"라 부를 기준 거래가 잘 없다. 신축 분양가에 거품이 끼기 쉬운 유형이라 감정가(분양가·호가 기반)도 덜컥 믿기 어렵다. 전세사기 사태 이후 빌라 전세 수요가 꺾이며 매매가까지 흔들린 지역이 많다는 시장 배경도 얹힌다.

그래서 빌라는 실거래 몇 건을 넓게(같은 동네, 비슷한 연식·면적) 모아 범위로 잡고, 그 범위의 하단을 기준으로 입찰가를 계산하는 보수적 접근이 정석이다. 애매하면 월세 시세로 검산한다 — 월세는 실수요라 거품이 덜하다.

• 대지권 지분 — 빌라의 장기 가치는 대지 지분에서 나온다(재개발·재건축의 지분). 등기부와 감정평가서에서 대지권 면적을 확인한다.
• 위반건축물 — 옥탑·베란다 확장 등 위반 등재 여부를 건축물대장에서 확인한다. 이행강제금이 낙찰자에게 이어질 수 있다.
• 누수·결로 — 최상층·필로티층은 임장에서 외벽과 옥상 방수 상태를 본다. 수리비 변수가 아파트보다 크다.
• 임차인 — 전세 임차인의 보증금이 시세에 육박하는 "깡통" 구조인지. 대항력 있는 임차인의 미배당 잔액(제7장)이 인수액이다.
• 주차·도로 — 주차 불가·좁은 진입로는 매도 시 가장 큰 감점 요인이다. 출구(되팔기·임대)까지 생각하고 산다.

시세가 흐리고 손이 많이 가는 만큼 경쟁이 적다. 발품으로 동네 시세를 실제로 아는 사람에게는, 남들이 계산 못 하는 가격의 안개가 곧 진입장벽이자 마진이 된다. 재개발 구역 인근의 대지 지분, 역세권의 월세 수요 같은 포인트를 잡으면 아파트에서는 불가능한 수익률이 나오는 유형이기도 하다. 순서만 지키면 된다 — 시세 조사(제5장)가 끝나기 전에는 입찰가를 정하지 않는다.