빌라·다세대 — 시세가 흐린 시장

빌라는 같은 건물 안에서도 층·향·구조가 제각각이고 거래도 드물다. 아파트처럼 "같은 평형 최근 거래"를 찾을 수 없으니 실거래가 기준선이 흐릿하고, 감정가에 대한 의존도가 높아진다. 그런데 감정가는 시세가 아니다(제4장 세 가지 공식 서류).

이 안개 때문에 빌라 경매에는 두 방향의 사고가 다 흔하다. 감정가를 시세로 믿고 높게 쓰는 사고, 그리고 유찰이 거듭됐다는 이유로 "충분히 싸다"고 믿는 사고. 둘 다 스스로 값을 매기지 않고 남의 숫자에 기댔다는 점에서 같은 실수다.

빌라의 값을 스스로 매기려면 아파트와 다른 재료를 써야 한다. 같은 단지 비교가 안 되니, 반경 안의 유사 연식·유사 규모 빌라의 최근 거래를 여러 건 모아 면적당 단가로 환산하고, 거기에 층·주차·엘리베이터·역세 여부를 보정한다. 그리고 그 값을 중개사무소 청취로 검증한다.

• 대지권 — 빌라는 대지권 미등기·대지권 없음 물건이 상대적으로 많다. 감정평가서의 대지권 평가 여부를 반드시 확인(제14장 특수물건 — 알고 피하고, 알면 기회).
• 전입세대 — 다세대는 호실 표기가 등기부·대장·현관 표시와 어긋나는 일이 있다. 지번과 도로명 양쪽으로, 호실 표기를 바꿔 가며 떼어 본다(제11장 임차인 분석의 함정).
• 보증금 대비 시세 — 임차인 보증금이 시세의 몇 %인가. 80%를 넘으면 강한 경고 신호다.
• 건축물대장 — 위반건축물 표시, 근린생활시설을 주택으로 쓰는 용도 불일치, 옥탑 증축.
• 관리 주체 — 관리사무소가 없는 소규모 빌라는 체납관리비 확인과 협상이 더 어렵다(제24장 체납관리비 — 승계되는 채무).
• 누수·주차 — 빌라 분쟁의 대부분. 위층·아래층 누수 이력과 주차 가능 대수를 확인한다.
• 매도 유동성 — 이 동네에서 빌라가 실제로 팔리는가. 중개사무소에 "이 정도 물건, 팔면 얼마에 몇 달 걸리나"를 묻는다.
• 신축 여부 — 준공 직후 빌라는 분양가가 시세처럼 보이지만 분양가와 시세는 다르다. 첫 거래가 없는 물건은 특히 보수적으로.

시세가 흐리다는 것은 남들도 못 잰다는 뜻이다. 그 동네에서 실제로 거래를 여러 건 본 사람 — 중개사무소를 돌고, 최근 거래를 확인하고, 임대료를 아는 사람 — 에게는 경쟁이 적은 시장이 된다. 아파트에서는 정보 우위가 거의 없지만 빌라에서는 있다.

다만 조건이 붙는다. 지역을 좁혀 반복해서 봐야 한다는 것. 여러 지역의 빌라를 산발적으로 보면 어느 곳에서도 우위가 생기지 않는다. 한 동네를 정해 그곳의 빌라만 계속 보는 방식이 이 시장의 정석이다(제7장 후보 좁히기 — 반복 가능한 루틴 만들기).