명도 실무 — 절차와 비용

잔금 납부부터 인도 완료까지의 표준적인 흐름이다. 협의로 끝나면 중간에 멈추고, 끝까지 가면 아래를 모두 거친다. 기간은 법원과 사건에 따라 다른 관행 수치이므로 방향만 잡는 용도로 본다.

인도명령은 특정한 점유자를 상대로 나온다. 그런데 절차가 진행되는 사이 점유자가 다른 사람으로 바뀌면, 그 결정으로는 새 점유자를 내보낼 수 없어 처음부터 다시 해야 한다. 이것을 막는 것이 점유이전금지가처분이다.

가처분을 걸어 두면 그 뒤에 점유를 넘겨받은 사람에게도 집행의 효력이 미친다. 점유자가 저항할 뜻이 뚜렷하거나, 제3자가 들어올 정황이 있거나, 유치권 주장이 얽힌 물건에서는 인도명령과 함께 진행하는 것이 안전하다.

이사비 상한을 정하려면 강제집행 총비용을 알아야 한다. 아래는 항목이고, 금액은 지역·면적·짐의 양에 따라 크게 달라지는 관행 수치다 — 반드시 관할 집행관실과 실제 견적으로 확인한다.

이 합계가 이사비 협상의 상한선이다. 실무에서는 협의로 끝내는 편이 거의 언제나 싸므로, 상한선보다 낮은 금액에서 합의를 시도한다. 중요한 것은 금액이 아니라 "이 숫자를 알고 협상에 들어가는가"다.

협의는 기술이라기보다 태도와 문서의 문제다. 아래 원칙만 지켜도 대부분의 사건은 강제집행 없이 끝난다.

• 일찍 시작한다 — 낙찰 직후에 접촉한다. 잔금 납부 후에야 연락하면 준비할 시간을 상대에게만 준다.
• 일정을 공유한다 — 인도명령이 언제 신청됐고 언제 집행이 가능한지 사실대로 알린다. 협박이 아니라 정보다.
• 금액은 한 번만 제시한다 — 올려 주는 협상을 시작하면 끝이 없다. 상한선을 정하고 그 안에서 한 번.
• 조건을 붙인다 — 이사비는 "짐을 다 빼고 열쇠를 넘기는 날, 그 자리에서" 지급한다. 선지급은 하지 않는다.
• 합의서를 쓴다 — 인도 날짜, 금액, 지급 시점, 원상 상태, 미이행 시 강제집행 진행을 명시한다.
• 명도확인서는 마지막에 — 배당받는 임차인이라면 인도가 끝난 뒤에 준다. 이것이 유일하고 강력한 지렛대다.
• 감정을 섞지 않는다 — 언쟁은 일정을 늦출 뿐 금액을 낮추지 않는다.

강제집행으로 들어낸 짐은 내 마음대로 버릴 수 없다. 소유권이 여전히 점유자에게 있기 때문이다. 집행관이 지정 창고에 보관하고, 점유자가 찾아가지 않으면 일정 절차를 거쳐 매각하거나 폐기하게 된다.

문제는 보관료다. 기간에 비례해 쌓이고 일단 낙찰자가 부담한다. 그래서 짐이 많은 물건은 명도 비용이 예상을 크게 넘어설 수 있고, 협의로 스스로 가져가게 하는 편이 압도적으로 싸다. 이사비를 주는 실질적 이유 중 하나가 이것이다.