사고에서 배우기 — 실패의 여덟 가지 유형

경매에서 크게 다치는 방식은 생각보다 몇 가지 안 된다. 아래 여덟 유형이 초보자 사고의 대부분을 덮는다. 각 유형은 이 책 어딘가에서 이미 다뤘고, 여기서는 "실제로 어떻게 벌어지는가"의 모양으로 다시 본다. 위험은 정의로 외울 때보다 사고의 서사로 기억할 때 오래간다.

각 사례는 세 부분으로 읽는다 — 무슨 일이 있었나, 서류에서 무엇이 보였어야 했나, 그리고 어느 단계에서 막을 수 있었나. 세 번째가 가장 중요하다. 사고는 대개 마지막 순간이 아니라 훨씬 앞 단계에서 이미 정해져 있다.

가장 흔하고 가장 크다. 시세 5억 아파트가 두 번 유찰돼 최저가 3억 2천이 됐고, 3억 8천에 낙찰받았다. 시세보다 1억 2천 싸게 샀다고 생각했다. 그런데 말소기준인 2020년 근저당보다 먼저 — 2019년에 전입한 임차인이 있었고, 그 보증금 2억이 배당에서 거의 나오지 않았다.

대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰자가 책임진다. 실제 취득가는 3억 8천 + 2억 = 5억 8천. 시세보다 8천만 원 비싸게 산 것이다. 두 번 유찰된 이유가 바로 이것이었는데, 유찰을 "아직 아무도 안 샀다"로 읽고 "남들이 못 본 기회"로 착각했다.

서류에서 보였어야 할 것은 셋이다. 전입세대확인서의 전입일, 등기부의 말소기준 설정일, 그리고 명세서의 배당요구 여부. 셋 중 하나만 확인했어도 걸렸다. 특히 현황조사가 폐문부재로 비어 있었다면 전입세대확인서가 유일한 그물이었다(제10장 임차인 권리분석).

등기부는 이랬다. 2020년 4월 새마을금고 근저당 채권최고액 2,400만 원, 2021년 9월 은행 근저당 3억, 2024년 임의경매 개시. 임차인은 2020년 8월 전입, 보증금 2억 2천.

말소기준은 2020년 4월 근저당이고 임차인 전입은 그보다 늦으니 대항력 없음 — 인수액 0원. 여기까지는 정확한 분석이었다. 그래서 안심하고 낙찰받았다.

그런데 임차인이 2,400만 원을 대신 갚아 1순위 근저당을 말소시켰다. 말소기준이 2021년 9월로 밀리자 임차인의 전입(2020년 8월)이 그보다 앞서게 되어 — 없던 대항력이 생겼다. 배당에서 못 받는 보증금이 그대로 인수액이 됐다.

임차인 입장에서는 지극히 합리적이다. 2,400만 원을 써서 2억 2천을 지키는 선택이다. 그러니 이 구조가 보이는 물건에서 대위변제는 "일어날 수도 있는 일"이 아니라 "일어나는 것이 정상인 일"이다. 1순위 채권최고액이 유난히 작고 그 뒤에 큰 보증금이 있는 조합 — 그 자체가 경고다(제11장 임차인 분석의 함정).

감정가 8억 상가가 저감률 30%인 법원에서 세 번 유찰돼 최저가 2억 7천이 됐다. 등기부는 깨끗했다 — 말소기준 뒤로 전부 소멸하고 임차인도 없었다. 명세서 비고란의 "유치권 신고 있음(공사대금 1억 8천)"은 허위일 것이라고 판단했다. 실제로 허위 신고가 많다는 이야기를 여러 곳에서 들었기 때문이다.

그런데 점유자가 실제 공사업체였고, 경매개시결정 기입등기 전부터 점유가 계속돼 있었다. 견련성도 인정될 만한 공사였다. 유치권 부존재 확인 소송에 1년 반, 변호사비와 그동안의 대출이자가 할인폭을 다 먹었다. 결국 일부를 지급하고 합의했다.

보였어야 할 것: 신고 금액이 공사 규모에 비해 합리적인지, 공사 시점과 개시결정의 선후, 그리고 현장의 실제 점유 상태. 임장을 두 번만 갔어도 사람이 상주하고 있다는 것은 확인됐다.

방 여덟 개짜리 다가구주택을 4억 2천에 낙찰받았다. "다가구도 감정가의 70%는 나온다"는 말을 믿고 자기 자금 1억 5천에 대출 2억 7천을 계획했다. 보증금 3,400만 원을 넣었다.

낙찰 후 은행을 돌면서 알았다. 방이 여덟 개라 방공제가 크게 걸렸고, 기존 주택담보대출 때문에 DSR도 막혔다. 최종 실행 가능액은 1억 6천이었다. 부족한 1억 1천을 한 달 안에 만들 방법이 없었다.

대금지급기한을 넘겼고 보증금 3,400만 원은 배당재단에 편입됐다. 물건은 재매각으로 넘어갔고, 재매각 사건에는 보증금이 상향되는 조건이 붙었다. 단순 착오나 자금 부족은 매각불허가 사유가 되지 않는다.

3억 5천만 원을 쓰려다 35억으로 적었다. 법정에서 급하게 입찰표를 작성하다 자릿수를 한 칸 밀린 것이다. 개찰에서 최고가매수신고인으로 호명됐고, 그 순간 무슨 일이 벌어졌는지 알았다.

단순 착오를 이유로 한 매각불허가는 좀처럼 받아들여지지 않는다. 35억을 낼 수 없으니 남은 선택은 보증금을 포기하는 것뿐이었다. 최저가 3억 1천의 10% — 보증금 3,100만 원이 그대로 사라졌다. 서명 한 번, 자릿수 한 칸의 값이다.

막는 법은 기술이 아니라 절차다. 입찰표는 집에서 미리 쓰고, 금액은 한글 단위로 소리 내어 읽어 확인하고("삼억 오천만"), 법정에서는 옮겨 적지 않는다. 금액을 고쳐 쓰면 무효가 되므로 정정도 불가능하다 — 새 용지에 다시 써야 한다(제18장 입찰표 작성과 무효 사유).

점유자는 전 소유자였다. 배당은 한 푼도 없었다. 명도비로 300만 원을 잡고 입찰했는데, 협의 자리에서 상대가 요구한 금액은 2천만 원이었다.

협의가 결렬돼 인도명령을 신청했다. 송달이 두 번 반송되며 두 달이 갔고, 계고를 거쳐 강제집행까지 다섯 달이 걸렸다. 집행 예납금과 노무비, 짐이 많아 사다리차와 창고 보관료가 붙었다. 그동안의 대출이자와 공실, 그리고 집행 후 확인한 내부 훼손 복구비까지 더하니 처음 잡은 300만 원의 몇 배가 나갔다.

입찰 전에 알 수 있었던 것들이다. 현황조사서에 점유자가 소유자로 적혀 있었고, 배당을 받지 못한다는 것은 등기부와 명세서로 계산됐다. 배당을 못 받는 점유자일수록 저항이 크다는 것은 예외가 아니라 규칙이다(제22장 명도 — 집을 실제로 넘겨받는 일).

3년 가까이 비어 있던 오피스텔이었다. 낙찰 후 입주하려고 관리사무소에 갔더니 밀린 관리비가 있고, 완납 전에는 단전·단수를 풀어 줄 수 없다고 했다. 관리비가 높은 건물이라 3년치는 작지 않은 금액이었다.

공용부분만 승계된다는 것은 알고 있었지만, 관리사무소는 총액을 청구했고 구분 내역도 바로 주지 않았다. 협상에 시간이 걸리는 동안 입주가 밀렸고, 그 사이 대출이자는 계속 나갔다. 여기에 등기 비용과 취득세까지 겹치며 "총비용"이 낙찰가보다 한참 위로 올라갔다.

임장에서 관리사무소에 미납액을 묻는 데 5분이면 된다. 그 5분으로 확인되는 금액을 상한선 계산표의 한 줄로 넣기만 하면 됐다(제24장 체납관리비 — 승계되는 채무).

가장 조용하고 가장 흔한 사고다. 권리분석도 정확했고 시세도 잘 잡았다. 상한선을 3억 9천으로 계산해 종이에 적어 왔다. 그런데 법정에 도착해 보니 같은 사건에 사람이 몰려 있었고, 개찰 직전에 4억 1천으로 고쳐 썼다.

낙찰은 받았다. 2등은 4억 600만 — 차이는 400만 원이었다. 상한선 3억 9천을 지켰다면 패찰이었다는 뜻이다. 그러나 그 패찰이 맞는 결과였다. 계산이 "이 값 위로는 남지 않는다"고 말한 물건을 계산 밖의 값으로 산 것이기 때문이다. 명도가 예상보다 길어지고 수리비가 더 들면서, 상한 위로 얹은 2천만 원이 정확히 손실로 돌아왔다.

아무도 이것을 사고라고 불러 주지 않는다. 낙찰은 받았고 집은 생겼으니까. 그러나 급매보다 비싸게 산 것이라면 경매를 할 이유 자체가 없었던 것이다.

여덟 개를 나란히 놓으면 하나가 보인다. 어느 것도 "알 수 없었던 일"이 아니었다. 전부 입찰 전에 확인할 수 있는 사실이었고, 확인하는 데 든 시간은 길어야 반나절이었다.