가격의 구조 — 감정가·최저가·유찰

경매 물건에는 늘 세 개의 가격이 따라다닌다. 감정평가액은 감정평가사가 매긴 값이고, 최저매각가격은 이번 기일에 그 밑으로는 쓸 수 없는 하한선이며, 낙찰가는 실제로 최고가를 쓴 사람의 입찰가다. 첫 기일의 최저가는 감정가와 같고, 유찰될 때마다 최저가가 깎여 내려간다.

유찰 뒤 최저매각가격이 낮아지는 비율을 저감률이라 한다. 민사집행법 제119조는 법원이 최저매각가격을 상당히 낮추도록 할 뿐, 전국 공통 20%나 30%를 정하지 않는다. 법원의 운영 기준도 바뀔 수 있고 진행 중인 사건에는 종전 기준이 적용될 수 있다. 아래 계산은 두 비율을 가정한 예시다. 실제 입찰은 해당 사건의 매각공고에 적힌 최저매각가격을 기준으로 한다.

중요한 것은 저감이 곱셈으로 누적된다는 점이다. 20%씩 깎이면 두 번 유찰에 감정가의 64%, 세 번이면 51%가 된다(0.8 × 0.8 × 0.8). 30% 법원이라면 세 번 유찰에 34%까지 내려간다 — 같은 "3회 유찰"이 법원에 따라 감정가의 51%이기도 하고 34%이기도 하다.

감정가 5억으로 같은 물건인데, 각 비율이 계속 적용된다고 가정하면 3회 유찰 시점의 최저가가 2억 5,600만 원과 1억 7,150만 원으로 갈린다. "몇 번 유찰됐나"만 보고 싸다고 판단할 수 없는 이유다.

보증금이 최저가에 연동된다는 점도 실무에서 자주 놓친다. 기본은 법이 정한 최저매각가격의 10분의 1이고, 재매각 사건이나 특별매각조건이 붙으면 법원이 20~30%로 올려 정한다 — 이 인상분은 사건별로 정해지는 값이라 매각공고와 명세서의 특별매각조건란에서 그 사건의 비율을 확인해야 한다(제19장 입찰 준비와 당일 절차).

유찰은 입찰자가 없었다는 기록이다. 시세보다 싸 보이는 물건이 반복 유찰됐다면 권리·점유·접근성·수요·감정 시점 중 무엇이 가격을 설명하는지 찾아야 한다. 유치권 신고, 선순위 임차인, 지분매각은 매각물건명세서에서 먼저 확인하고, 시세와 현장도 따로 대조한다.

반대로 유찰 이력이 만든 착시도 있다. 최저가가 많이 내려왔다는 사실 자체는 수익이 아니다. 입찰 경쟁은 최저가가 아니라 시세를 기준으로 붙기 때문에, 다회 유찰 물건의 낙찰가는 결국 시세 근처로 회귀하는 경우가 많다. 최저가가 반토막 났다고 반값에 사는 것이 아니다 — 기준은 언제나 "시세 대비 얼마에 사는가"다.

낙찰가율은 낙찰가를 감정가로 나눈 값이다. 이 지역, 이 종류의 최근 낙찰가율을 알면 "내 상한선으로 이길 수 있는가"가 미리 계산된다. 낙찰가율 92%인 시장에서 내 상한선이 감정가의 80%라면, 그 물건은 이번 기일에 내 것이 아니다 — 임장을 가기 전에 알 수 있는 사실이다.

다만 낙찰가율에는 함정이 하나 있다. 분모가 감정가라서, 감정 시점이 오래된 물건일수록 낙찰가율이 부풀려진다. 상승장에서 낙찰가율 110%는 "비싸게 샀다"가 아니라 "감정가가 낡았다"는 뜻일 수 있다. 그래서 실전에서는 낙찰가율과 함께 "낙찰가 ÷ 현재 시세"를 따로 계산한다.

감정가는 경매 초기에 매겨지고 첫 매각기일까지 반년 안팎이 걸린다. 그 사이 시장이 움직였다면 감정가는 이미 낡은 숫자다. 이 간격을 읽지 못하면 같은 "감정가 대비 80%"가 어떤 물건에서는 헐값이고 어떤 물건에서는 바가지가 된다.

그래서 실무에서는 두 값을 나란히 계산한다 — 낙찰가 ÷ 감정가(낙찰가율)와 낙찰가 ÷ 현재 시세. 앞의 것은 남과 비교하기 위한 값이고, 뒤의 것이 내 손익을 정하는 값이다. 둘이 크게 벌어지면 그 차이가 곧 감정 시점과 지금 사이에 시장이 움직인 폭이다.

시점만이 아니라 감정 방식 자체가 간격을 만들기도 한다. 감정가는 유형에 따라 다른 방법으로 산출되는데 — 아파트는 거래사례 비교가 중심이고, 토지는 공시지가를 기준으로 보정하며, 상가는 수익 환산이 섞인다 — 비교할 거래가 드문 유형일수록 감정가가 실제 팔리는 값에서 멀어질 여지가 크다. 어느 쪽으로 얼마나 벗어나 있는지는 감정평가서를 열어 보면 상당 부분 판별된다(제4장 세 가지 공식 서류).

감정평가서에서 반드시 볼 것은 세 줄이다 — 가격시점(언제 기준의 값인가), 비교사례(어디의 어떤 거래와 비교했나), 포함 범위(제시외 건물·부합물이 감정에 들어갔나). 이 세 줄만 읽어도 "이 감정가를 얼마나 믿을 것인가"가 정해지고, 입찰가 계산에는 딱 그 신뢰도만큼만 감정가를 쓴다.

입찰가는 최저가에서 올려 잡는 것이 아니라, 시세에서 거꾸로 내려 계산한다. 지금 시세에서 출발해 → 인수할 권리·보증금을 빼고 → 취득세와 부대비용을 빼고 → 명도·수리 비용을 빼고 → 잔금까지의 이자를 빼고 → 내가 남기고 싶은 안전마진을 빼면, 그 아래가 내가 쓸 수 있는 최대 입찰가다.

이 계산에서 최저매각가격은 아무 역할도 하지 않는다는 점이 핵심이다. 최저가는 "이보다 낮게는 못 쓴다"는 제약일 뿐, 얼마를 써야 하는지에 대해 아무것도 말해 주지 않는다. 최저가를 기준으로 "여기서 10%만 더 쓰자"고 생각하는 순간 계산이 아니라 감으로 넘어간 것이다.

항목별 계산은 제17장 입찰가 산정 — 상한선 만들기 과 제26장 총비용 — 진짜 얼마에 샀는가 에서 자세히 다룬다. 여기서 기억할 것은 하나 — 입찰가 상한은 집에서 정하고, 법정에서는 그 종이를 읽기만 한다는 원칙이다. 현장의 경쟁 분위기는 언제나 사람을 낙관적으로 만든다.