가격의 구조 — 감정가·최저가·유찰

경매 물건에는 늘 세 개의 가격이 따라다닌다. 감정평가액은 감정평가사가 매긴 값이고, 최저매각가격은 이번 기일에 그 밑으로는 쓸 수 없는 하한선이며, 낙찰가는 실제로 최고가를 쓴 사람의 입찰가다. 첫 기일의 최저가는 감정가와 같고, 유찰될 때마다 최저가가 깎여 내려간다.

한 번 유찰될 때 깎이는 비율(저감률)은 법원마다 다르지만 대체로 20~30%다. 감정가 5억 물건이 두 번 유찰되면 최저가는 대략 3억 안팎까지 내려온다 — 이 낙폭이 경매의 할인 구조다.

유찰은 시장의 투표 결과다. 신건이 유찰되는 것은 흔한 일이지만(아직 비싸니까), 시세보다 확실히 싸 보이는 물건이 세 번 네 번 유찰되고 있다면 시장이 무언가를 보고 있는 것이다. 대개는 권리상의 흠 — 유치권 신고, 선순위 임차인, 지분매각 — 이고, 그 답은 매각물건명세서에 있다.

반대로 유찰 이력이 만든 착시도 있다. 최저가가 많이 내려왔다는 사실 자체는 수익이 아니다. 입찰 경쟁은 최저가가 아니라 시세를 기준으로 붙기 때문에, 다회 유찰 물건의 낙찰가는 결국 시세 근처로 회귀하는 경우가 많다. 기준은 언제나 "시세 대비 얼마에 사는가"다.

입찰가는 최저가에서 올려 잡는 것이 아니라, 시세에서 거꾸로 내려 계산한다. 지금 시세에서 출발해 → 취득세와 부대비용을 빼고 → 명도·수리 비용을 빼고 → 잔금까지의 이자를 빼고 → 내가 남기고 싶은 안전마진을 빼면, 그 아래가 내가 쓸 수 있는 최대 입찰가다. 이 상한선을 입찰 전에 숫자로 적어 두고, 법정에서는 절대 넘기지 않는다.

비용 항목별 계산은 제14장에서 자세히 다룬다. 여기서 기억할 것은 하나 — 입찰가 상한은 집에서 정하고, 법정에서는 그 종이를 읽기만 한다는 원칙이다. 현장의 경쟁 분위기는 언제나 사람을 낙관적으로 만든다.