입찰 준비와 당일 절차

• 사건 상태 확인 — 취하·변경·연기 여부를 대법원 법원경매정보에서. 당일 아침에 한 번 더(제2장 경매 절차 한눈에).
• 등기부 재발급 — 분석 이후 새 권리가 끼어들지 않았는지, 1순위 근저당이 그대로인지(제11장 임차인 분석의 함정).
• 입찰가 확정 — 상한선을 종이에 적어 봉해 둔다. 법정에서는 이 종이만 읽는다.
• 보증금 준비 — 최저가의 10%를 자기앞수표 한 장으로. 재매각·특별매각조건이면 20~30%(제14장 특수물건 — 알고 피하고, 알면 기회).
• 입찰표 작성 — 집에서 미리 채우고 두 번 검토. 사건번호·물건번호·금액(제18장 입찰표 작성과 무효 사유).
• 서류 — 신분증, 도장. 대리·공동·법인이면 해당 서류 일체.
• 법정 확인 — 관할 법원의 위치와 입찰 시작·마감 시각. 법원마다 다르고 늦으면 그것으로 끝이다.

기일입찰은 대체로 이렇게 흐른다. 정해진 시각에 집행관이 입찰을 개시하고 사건별 서류를 열람할 수 있게 비치한다. 입찰자는 입찰표와 보증금 봉투를 넣어 입찰함에 투입하고, 마감 시각이 되면 집행관이 봉투를 열어 사건별로 최고가를 호명한다.

1. 도착·확인 — 게시판에서 오늘 진행되는 사건 목록을 본다. 취하·변경 여부를 여기서 마지막으로 확인.
2. 서류 열람 — 비치된 매각물건명세서를 다시 본다. 변경 사항이 있으면 이때 드러난다.
3. 입찰표 제출 — 봉투에 입찰표와 보증금을 넣어 입찰함에.
4. 마감 — 시각이 지나면 어떤 이유로도 받아 주지 않는다.
5. 개찰 — 사건별로 봉투를 열어 최고가매수신고인을 호명한다.
6. 보증금 반환 — 패찰자는 그 자리에서 보증금을 돌려받는다.

현장에서 가장 위험한 순간은 마감 직전이다. 응찰자가 많아 보이면 금액을 올려 쓰고 싶어지고, 적어 보이면 내려 쓰고 싶어진다. 둘 다 계산이 아니라 반응이다. 봉해 온 종이를 그대로 옮겨 적는 것 — 그 규율 하나가 이 장의 전부다.

개찰에서 최고가로 호명되고도 낙찰을 놓치는 길이 둘 있다. 하나는 동점 추가입찰이고(아래), 다른 하나는 공유자우선매수다 — 지분 물건은 집행관이 매각기일의 종결을 고지하기 전까지 다른 공유자가 최고가와 같은 값으로 우선매수를 신고할 수 있고, 그 순간 낙찰은 공유자에게 넘어간다. 지분 물건에 응찰한다면 이 가능성까지 계산에 넣고 들어간다(제14장 특수물건 — 알고 피하고, 알면 기회).

패찰이면 보증금을 그 자리에서 돌려받고 끝이다. 다만 그냥 돌아오지 말고 1등 금액과 응찰자 수를 적어 둔다 — 내 상한선이 얼마나 어긋났는지를 알려 주는 유일한 데이터다(제7장 후보 좁히기 — 반복 가능한 루틴 만들기).

낙찰이면 최고가매수신고인이 된 것이지 아직 소유자가 아니다. 매각결정기일(법이 매각기일부터 1주 이내로 정하도록 한 날)에 법원이 허가 여부를 결정하고, 항고 없이 일주일이 더 지나야 확정된다. 그때부터 대금지급기한이 정해진다.

1. 영수증 수령 — 보증금 영수증을 챙긴다.
2. 대출 실행 착수 — 미리 상담한 곳에 낙찰 사실을 알리고 절차를 시작한다(제16장 자금계획과 경락잔금대출).
3. 매각허가 확인 — 매각결정기일의 결과를 확인한다(제20장 매각허가와 불허가, 그리고 항고).
4. 점유자 접촉 준비 — 명도 협의는 이르면 이를수록 좋다(제23장 명도 실무 — 절차와 비용).
5. 관리사무소 연락 — 체납관리비 확정 금액을 받아 둔다(제24장 체납관리비 — 승계되는 채무).