토지 — 서류 위의 땅과 현장의 땅

토지의 값은 세 겹의 서류가 정한다. 지목(전·답·대·임야 — 현재 등록된 용도), 용도지역(주거·상업·녹지·농림 등 — 무엇을 지을 수 있는가의 틀), 그리고 도로 접면(건축 허가의 전제)이다. 토지이용계획확인원 한 장에 용도지역·행위 제한이 정리되어 있으니, 토지 경매는 이 서류에서 시작한다.

• 맹지(도로에 접하지 않은 땅)는 원칙적으로 건축이 안 된다. 진입로 확보(인접지 매입·사용승낙) 계획 없이는 값이 없는 땅일 수 있다.
• 지목이 전·답·과수원이면 농지다 — 농지취득자격증명(제9장)이 매각허가의 조건이 된다.
• 용도지역상 가능한 건폐율·용적률이 그 땅의 상한선이다. "무엇을 지을 수 있는가"를 관할 지자체 건축 부서에 확인하는 것까지가 조사다.
• 개발제한구역·군사시설보호구역 등 겹겹의 규제는 토지이용계획확인원의 "다른 법령" 란에 숨어 있다. 한 줄도 흘려 읽지 않는다.

토지 임장은 주택 임장보다 훨씬 무겁다. 지적도의 반듯한 사각형이 현장에서는 경사지고, 이웃 밭이 물고 들어와 있고, 구석에 묘가 있는 땅일 수 있다. 지적도·위성사진·현장을 삼각 대조하고, 다음을 확인한다.

• 경계 — 현황 경계(담·둑·경작 경계)와 지적 경계의 어긋남. 어긋나 보이면 낙찰 후 경계측량 비용과 분쟁 가능성을 셈에 넣는다.
• 경사·토질 — 임야의 급경사, 성토·절토 필요 여부는 개발 비용을 곱절로 만든다.
• 분묘 — 묘가 보이면 분묘기지권(제8장)부터 따진다. 위성사진에 안 보이던 묘가 수풀 속에 있는 경우도 흔하다.
• 점유·경작 — 남이 경작 중인 농지는 명도(제12장)와 농작물 보상 문제가 따라온다.
• 기반시설 — 전기·수도·배수로까지의 거리. "붙이면 되지"의 비용이 땅값을 넘기도 한다.