토지 — 서류 위의 땅과 현장의 땅

토지의 값은 "무엇을 지을 수 있는가"로 정해진다. 그 답은 세 서류에 나뉘어 있다 — 지적도(형상과 경계), 토지이용계획확인원(용도지역·지구·규제), 그리고 도로 관계.

• 지목 — 전·답·과수원이면 농지취득자격증명이 필요하다(제14장 특수물건 — 알고 피하고, 알면 기회). 임야면 산지 관련 규제를 본다.
• 용도지역 — 무엇을 얼마나 지을 수 있는지의 기본 틀. 건폐율·용적률이 여기서 나온다.
• 용도지구·구역 — 개발제한구역, 농업진흥지역, 보전산지 등. 하나만 걸려도 계획이 막힌다.
• 도로 — 건축 허가에는 일정 폭 이상의 도로에 접해야 한다. 접하지 않으면 맹지이고, 값이 완전히 다르다.
• 분할·합병 이력 — 지적도상 형상이 이상하면 이력을 본다.
• 공시지가 — 절대 기준은 아니지만 인근 필지와 비교하는 데 쓸 수 있다.

토지는 서류와 현장의 차이가 가장 큰 종류다. 지적도의 반듯한 사각형이 현장에서는 급경사지이거나, 남의 밭이 침범해 있거나, 봉분이 서너 개 있는 땅일 수 있다.

• 경계 — 지적도와 현황이 맞는가. 인접지의 담·건물이 침범해 있지 않은가. 필요하면 측량을 검토한다.
• 경사와 지반 — 경사도가 크면 건축 가능 면적과 공사비가 달라진다.
• 분묘 — 봉분의 수와 위치. 요지에 있으면 활용이 막힌다(제13장 인수될 수 있는 권리들).
• 진입로 — 실제로 차가 들어가는가. 지적도상 도로가 현황에서는 없는 경우가 있다.
• 지장물 — 송전탑, 축사, 폐기물, 무단 적치물. 처리 비용이 든다.
• 경작자 — 남이 농사짓고 있으면 정리에 시간이 걸린다.
• 주변 — 축사·공장·혐오시설. 위성사진으로 먼저 보고 현장에서 냄새와 소음을 확인한다.