재개발·재건축 구역의 물건

재개발·재건축 구역의 물건은 "언젠가 새 아파트가 된다"는 기대가 값에 실려 있다. 그런데 그 기대의 확실성은 사업 단계에 따라 하늘과 땅 차이다. 초기 단계일수록 싸지만 무산 위험이 크고, 후기일수록 확실하지만 이미 값에 반영돼 있다.

이 장에서 가장 위험한 지점이다. 구역 안의 부동산을 샀다고 자동으로 입주권이 나오는 것이 아니다. 조합원 자격과 분양 대상 요건을 갖추지 못하면 현금청산 대상이 되고, 청산금은 대개 기대에 크게 못 미친다.

• 조합원 지위 승계 가능 여부 — 투기과열지구 등에서는 일정 단계 이후 조합원 지위 양도가 제한된다. 경매 취득에 예외가 적용되는지 반드시 확인한다.
• 분양 대상 요건 — 토지 면적, 권리가액, 무허가 건축물 여부 등 구역마다 기준이 다르다.
• 다물권자 — 한 사람이 구역 안에 여러 물건을 가지면 입주권이 하나로 묶일 수 있다.
• 현금청산 시 금액 — 청산은 감정평가액 기준이라 시장 기대와 다르다.
• 분담금 — 입주권을 받아도 추가 분담금이 있다. 총투자금은 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 분담금이다.

• 사업 단계 — 어느 단계이고, 다음 단계까지 얼마나 걸릴 것으로 보이는가.
• 조합원 지위 승계 — 경매 취득 시 승계 가능한가. 관할 구청·조합에 확인.
• 분양 자격 — 이 물건이 분양 대상 요건을 충족하는가.
• 예상 분담금 — 관리처분 이후라면 확정치, 이전이면 유사 구역 사례로 추정.
• 총투자금 — 낙찰가 + 취득세 + 명도비 + 분담금 + 보유 기간 이자.
• 비교 대상 — 같은 구역 물건이 일반 매매로 얼마에 거래되는가. 경매 할인이 실제로 있는가.
• 무산 시나리오 — 사업이 멈추면 이 물건은 얼마짜리인가. 그 값으로도 견딜 수 있는가.