특수물건 — 알고 피하고, 알면 기회

공유자 여럿 중 한 사람의 지분만 경매에 나오는 것이 지분매각이다. 2분의 1 지분을 낙찰받으면 그 집의 절반 소유자가 될 뿐, 집을 마음대로 쓰거나 팔 수 없다. 나머지 공유자와의 협의(매수·매도·분할)나 공유물분할 소송까지 내다본 출구 전략이 있어야 들어갈 수 있는 판이다.

가격이 많이 깎이는 이유가 바로 이 사용·처분의 제약이므로, 할인폭만 보고 들어가면 팔리지도 쓰이지도 않는 조각을 들고 있게 된다. 다음 절의 공유자우선매수까지 겹치면, 공들인 분석이 통째로 남 좋은 일이 되기도 한다.

• 출구 — 다른 공유자에게 팔 것인가, 그의 지분을 살 것인가, 분할 소송으로 갈 것인가. 셋 중 하나를 미리 정한다.
• 상대 — 공유자가 누구인가(가족인가 남인가), 그 집에 살고 있는가. 협상 구도가 완전히 달라진다.
• 기간 — 공유물분할 소송은 통상 1년 이상. 그동안의 자금 비용을 계산에 넣는다.
• 대출 — 지분 물건은 잔금대출이 어렵거나 조건이 나쁘다. 자기 자금 위주로 계획한다.

지분매각에서 다른 공유자는 매각기일에 "내가 최고가와 같은 값으로 사겠다"고 신고해 낙찰자를 밀어내고 우선 매수할 수 있다. 내가 최고가를 써도 공유자가 우선매수를 행사하면 나는 차순위매수신고인 지위를 선택할 수 있을 뿐, 낙찰은 공유자의 것이다.

그래서 지분물건 입찰 전에는 공유자가 우선매수를 행사할 가능성부터 가늠한다. 이미 우선매수 신고가 접수됐는지는 사건기록·매각물건명세서에서 확인할 수 있고, 법원에 따라 행사 횟수를 제한하는 특별매각조건을 붙이기도 한다. 행사 시한은 법이 정한다 — 집행관이 매각기일의 종결을 고지하기 전까지이고, 신고와 함께 보증을 제공해야 효력이 있다.

토지와 건물이 따로 경매되는 유형이다. 토지만 낙찰받으면 그 위의 건물에 법정지상권(제13장 인수될 수 있는 권리들)이 성립하는지가 모든 것을 좌우하고, 건물만 낙찰받으면 반대로 내 건물이 남의 땅 위에 서게 되어 지료를 내거나 최악에는 철거 청구를 다투게 된다.

아파트·빌라에서는 대지권 미등기 물건이 비슷한 문제를 일으킨다. 대지권이 감정에 포함됐는지, 미등기가 절차상 지연일 뿐인지 아니면 실제로 대지 지분이 없는 것인지에 따라 값이 완전히 달라지므로, 감정평가서의 대지권 평가 여부를 반드시 확인한다.

낙찰자가 잔금을 내지 않으면 그 매각은 효력을 잃고 같은 조건으로 다시 매각한다. 이것이 재매각이다. 앞 낙찰자는 보증금을 몰수당했다 — 여기서 물어야 할 질문은 하나다. "그 사람은 왜 보증금을 버리면서까지 포기했는가."

단순 자금 조달 실패일 수도 있지만, 낙찰 후에야 발견한 흠(임차인 인수, 유치권, 시세 착오)일 가능성을 반드시 점검한다. 앞사람이 포기한 금액이 크면 클수록 그가 발견한 것도 컸을 확률이 높다. 한 가지는 법이 못 박아 두었다 — 잔금을 내지 않은 전(前) 매수인은 재매각 절차에 다시 입찰할 수 없고, 몰수된 보증금의 반환도 청구하지 못한다.

지목이 전·답·과수원인 농지는 낙찰만으로 끝나지 않는다. 매각결정기일까지 농지취득자격증명(농취증)을 발급받아 법원에 제출해야 매각이 허가된다. 발급은 농지 소재지 관청에서 하는데, 영농 계획 요건을 못 채우거나 불법 형질변경 등이 걸려 반려되면 매각불허가가 나고, 법원에 따라 보증금을 돌려주지 않는 특별매각조건이 붙기도 한다.

따라서 농지는 입찰 전에 관할 관청에 발급 가능성을 먼저 문의하는 것이 순서다. 취득 가능한 면적인지, 농업진흥지역 여부에 따른 제한은 없는지, 현황이 농지가 아닌 상태(불법 전용)라 반려 사유가 되지는 않는지까지 확인하고 들어간다.