시세 조사와 임장

시세라는 말은 생각보다 애매하다. 호가(부동산에 나온 값), 실거래가(실제 계약된 값), 급매가(빨리 팔려고 내린 값)가 다 다르고, 경매 입찰가의 기준은 이 중 "내가 나중에 팔거나 세 놓을 때 실제로 받을 수 있는 값"이다. 낙관적으로 잡으면 그 낙관의 크기가 그대로 손실이 된다.

• 실거래가(국토부) — 실제 계약된 값이라 기준선은 이것이다. 다만 한계가 있다: 신고까지 시차가 있어 급변기에는 이미 낡은 숫자이고, 계약이 해제된 건이 섞이며(해제 표시를 확인한다), 같은 단지라도 동·층·수리 상태가 달라 값을 그대로 옮겨 쓸 수 없다. 직거래로 표시된 유난히 낮은 값은 가족·특수관계 거래일 수 있으니 이상치로 버린다.
• KB시세 등 시세 정보 — 주 단위로 갱신돼 시장의 방향을 읽기 좋고, 무엇보다 경락잔금대출 한도가 이 시세를 기준으로 산정되는 경우가 많아 자금 계획과 직결된다(제16장 자금계획과 경락잔금대출). 다만 조사·평균 가격이라 급변기에는 실거래보다 느리게 움직이고, 빌라·단독주택은 시세 자체가 잡히지 않는 경우가 많다.
• 현장 호가 — 지금 팔려는 사람들의 희망가다. 실거래가와 호가의 간격이 시장의 온도인데, 호가만 높고 몇 달째 거래가 없다면 그 호가는 시세가 아니라 미련이다. 인근 중개사무소 두어 곳에 "이 단지 이 평형, 지금 팔면 실제로 얼마에 나가나요"를 물어 호가 아래의 진짜 체결 가능선을 듣는다. 경매 입찰 예정이라고 말할 필요는 없다.

세 출처는 각자 다른 시간을 본다 — 실거래가는 과거의 체결, KB시세는 최근의 평균, 호가는 파는 쪽의 희망. 셋이 한 값 근처로 모이면 그 값을 쓰면 되고, 벌어져 있으면 낮은 쪽을 택한다. 특히 하락장에서는 실거래가조차 뒤늦은 숫자라, 지금 팔리는 급매가가 유일한 진실인 경우가 있다.

아파트·오피스텔처럼 같은 물건이 반복 거래되는 유형은 시세가 또렷하지만, 아파트를 벗어나는 순간 "같은 물건의 최근 거래"라는 발판이 사라진다. 이때 흔한 실수가 둘이다 — 비교할 것이 없으니 감정가를 그대로 믿는 것, 그리고 어쩌다 있는 거래 한 건을 시세로 일반화하는 것. 흐린 시세에는 흐린 시세대로의 계산법이 따로 있다.

• 빌라·다세대 — 매매 사례가 드물면 전세가에서 역산한다. 전세 수요는 실제 거주 수요라 전세가는 상대적으로 또렷하고, 내 계산상 매수가가 전세가에 가까울수록 하방이 받쳐진다. 반대로 신축 분양가를 비교사례로 삼은 감정가는 이 유형에서 가장 경계해야 할 숫자다(제31장 빌라·다세대 — 시세가 흐린 시장).
• 단독·다가구 — 건물이 아니라 땅으로 계산한다. 인근 토지 실거래의 면적당 단가에 대지면적을 곱한 값을 바닥으로 잡고, 건물값은 상태에 따라 0원에서부터 올려 간다. 낡은 단독주택의 건물분 감정가를 그대로 믿으면 계산 전체가 위로 뜬다.
• 상가 — 가격이 아니라 임대료에서 출발한다. 그 자리, 그 층의 실제 월세를 조사해 수익률로 환산한 값이 시세다. 공실이라면 "받을 수 있다는 월세"가 아니라 "지금 옆 칸이 실제로 내는 월세"를 쓴다(제33장 상가·근린 — 수익과 공실 사이).
• 토지 — 개별공시지가 대비 실거래 배율과 인근 실거래 단가를 함께 본다. 다만 도로 접면·모양·용도지역이 한 가지만 달라도 값이 몇 배로 갈리는 것이 토지라, 비교 사례는 조건이 같은 것만 쓴다(제34장 토지 — 서류 위의 땅과 현장의 땅).

공통 원칙은 하나다 — 비교 거래가 흐릴수록 추정을 한 점이 아니라 폭으로 잡고, 입찰가는 그 폭의 아래쪽 끝에서 계산한다. 시세를 5억~6억으로 잡았다면 계산의 기준은 5억이다. 폭의 가운데나 위쪽을 쓰고 싶어진다면 그 물건이 이미 마음에 들었다는 뜻이고, 그것은 시세 조사가 아니라 소망이다.

경매 물건은 내부를 보여주지 않는 것이 원칙이다. 그래도 현장에 가는 이유는 서류에 없는 정보의 밀도 때문이다. 감정평가서 사진은 몇 달 전의 것이고, 사진에는 소음도 냄새도 언덕도 찍히지 않는다.

• 점유 상태 — 우편함(쌓인 고지서·이름), 전기·수도 계량기(돌아가는가), 창문의 커튼, 저녁의 불빛. 상가라면 영업 중인지.
• 관리비 연체 — 관리사무소에 세대 미납 관리비를 묻는다. 공용부분 연체분은 낙찰자가 떠안는다(제24장 체납관리비 — 승계되는 채무).
• 건물 상태 — 외벽 균열, 누수 흔적, 주차 대수, 엘리베이터, 옥상 방수. 내부는 같은 라인 다른 세대 매물을 보며 구조를 짐작한다.
• 동네 — 지도로는 안 보이는 언덕, 소음, 유해시설, 골목 폭, 주차 전쟁. 밤과 낮이 다른 동네도 있다.
• 중개사무소 — 이 단지의 실제 거래 분위기, 최근 급매가, 임대 수요. 두 곳 이상에서 듣고 교차 검증한다.
• 사진 — 감정평가서와 같은 각도로 찍어 두면 변화(공실·훼손·증축)가 드러난다.

현장의 신호는 그 자체로는 사실이 아니라 단서다 — 무엇을 뜻하는지까지 읽어야 조사가 된다.

임장에서 얻은 것은 반드시 숫자로 환산해 상한선 계산에 넣는다. "수리가 많이 필요해 보였다"가 아니라 "도배·장판·싱크대 800만 원"으로 적어야 계산이 된다. 환산되지 않은 인상은 입찰가에 반영되지 않고, 반영되지 않은 비용은 낙찰 후에 청구서로 돌아온다.

첫 물건으로는 시세가 또렷하고 권리가 단순한 유형이 좋다. 아파트는 비교 거래가 풍부해 시세 오차가 작고, 점유자도 소유자 또는 임차인 한 세대로 단순한 편이다. 반대로 토지(경계·도로·개발제한), 상가(공실·임대수익 산정), 특수물건(제14장 특수물건 — 알고 피하고, 알면 기회)은 변수의 수 자체가 다르다.

수익률 숫자만 보면 특수물건이 화려해 보이지만, 그 숫자는 변수를 전부 통제했을 때의 이야기다. 처음 몇 건은 수익보다 절차를 몸에 익히는 수업료라고 생각하고, 이기기 쉬운 판에서 시작하라. 종류별 실전은 제6편에서 하나씩 다룬다.