시세 조사와 임장

시세라는 말은 생각보다 애매하다. 호가(부동산에 나온 값), 실거래가(실제 계약된 값), 급매가(빨리 팔려고 내린 값)가 다 다르고, 경매 입찰가의 기준은 이 중 "내가 나중에 팔거나 세 놓을 때 받을 수 있는 값"이다.

• 실거래가 — 국토부 실거래가(같은 단지·같은 면적의 최근 계약)를 기준선으로 잡는다. 몇 달 전 거래라면 그 사이의 시장 방향도 함께 본다.
• 호가 — 네이버 부동산 등에서 지금 나와 있는 매물의 값. 실거래가와의 간격이 시장의 온도다.
• 현장 확인 — 인근 중개사무소 두어 곳에 "이 단지 이 평형, 지금 팔면 얼마 받나요"를 직접 묻는다. 경매 입찰 예정이라고 말할 필요는 없다.

아파트·오피스텔처럼 같은 물건이 반복 거래되는 유형은 시세가 또렷하지만, 빌라·단독주택·토지는 비교 대상이 흐리다. 비교 거래가 없는 물건일수록 감정가 의존도가 높아지고, 그만큼 보수적으로 잡아야 한다.

경매 물건은 내부를 보여주지 않는 것이 원칙이다. 그래도 현장에 가는 이유는 서류에 없는 정보의 밀도 때문이다. 임장에서 확인할 것들:

• 점유 상태 — 우편함, 전기계량기, 창문의 커튼, 저녁의 불빛. 사람이 사는지, 비어 있는지, 상가라면 영업 중인지.
• 관리비 연체 — 관리사무소에 세대 미납 관리비를 묻는다. 공용부분 연체분은 낙찰자가 떠안는다는 것이 확립된 판례다(제14장).
• 건물 상태 — 외벽 균열, 누수 흔적, 주차·엘리베이터. 내부는 같은 라인 다른 세대 구조로 짐작한다.
• 동네 — 지도로는 안 보이는 언덕, 소음, 유해시설, 골목 폭. 밤과 낮이 다른 동네도 있다.

첫 물건으로는 시세가 또렷하고 권리가 단순한 유형이 좋다. 아파트는 비교 거래가 풍부해 시세 오차가 작고, 점유자도 소유자 또는 임차인 한 세대로 단순한 편이다. 반대로 토지(경계·도로·개발제한), 상가(공실·임대수익 산정), 특수물건(제9장)은 변수의 수 자체가 다르다.

수익률 숫자만 보면 특수물건이 화려해 보이지만, 그 숫자는 변수를 전부 통제했을 때의 이야기다. 처음 몇 건은 수익보다 절차를 몸에 익히는 수업료라고 생각하고, 이기기 쉬운 판에서 시작하라.