낙찰 이후 잔금까지

매각결정기일에 허가가 나고 법이 정한 일주일의 항고 기간이 지나면 매각허가결정이 확정된다. 법원은 확정 후 대금지급기한을 정해 낙찰자에게 통지하는데, 규칙이 확정된 날부터 1개월 안의 날로 정하도록 하고 있다. 이 기한은 지켜야 하는 마감이지 협의 대상이 아니다.

이 구간에서 낙찰자가 할 일은 세 가지다 — 대출 실행 절차 진행, 명도 협의 착수, 그리고 등기부 재확인. 특히 마지막은 잊기 쉬운데, 확정 전후로 대위변제 같은 변화가 생겼는지 확인할 마지막 기회다(제11장 임차인 분석의 함정).

허가·불허가·항고의 규칙 자체는 제20장 매각허가와 불허가, 그리고 항고 에서 다룬다.

대금지급기한까지 잔금을 내지 않으면 매각허가결정은 효력을 잃고, 납부한 보증금은 돌려받지 못한다. 그 보증금은 배당재단에 편입되어 채권자들에게 나뉜다. 물건은 재매각으로 넘어가고, 재매각 사건에는 보증금이 20~30%로 오르는 조건이 붙는다.

기한 안에 내면 그 순간 소유권을 취득한다. 등기를 하기 전이라도 대금 납부 시점에 소유권이 이전된다는 점이 일반 매매와 다른 대목이고, 인도명령을 신청할 수 있게 되는 시점도 여기다.

예외적인 지급 방법도 하나 있다 — 배당받을 채권자가 스스로 낙찰받은 경우, 매각결정기일이 끝날 때까지 신청하면 자기가 배당받을 금액을 뺀 차액만 내는 것이 허용된다(차액지급, 실무에서 상계 신청이라 부른다). 채권을 사서 입찰까지 가는 구조(제39장 NPL — 물건이 아니라 채권을 산다)에서 쓰는 도구이고, 일반 입찰자와는 관계가 없다.

대출을 쓰는 경우, 실무는 대개 이렇게 맞물린다. 은행이 잔금을 법원에 납부하는 동시에 근저당권을 설정하고, 법원은 대금 완납을 확인한 뒤 소유권이전등기와 말소등기를 촉탁한다. 법무사가 이 절차를 대행하는 것이 일반적이다.

• 대금지급기한 통지서 — 법원에서 받는다. 은행·법무사에 전달한다.
• 취득세 납부 — 소유권이전등기 촉탁 전에 납부해야 한다(제27장 세금 총람 — 살 때, 가질 때, 팔 때).
• 등기 부대비용 — 등록면허세, 국민주택채권, 등기신청수수료.
• 법무 비용 — 촉탁등기 대행 비용. 미리 견적을 받아 총비용 표에 넣는다.

경락잔금대출의 조건과 한도를 정하는 요소들은 제16장 자금계획과 경락잔금대출 에서 다뤘다. 여기서 다시 강조할 것은 하나 — 실행일이 대금지급기한보다 충분히 앞서 있는지 확인하는 것이다. 서류 하나가 늦어 기한을 넘기는 사고가 실제로 있다.

낙찰부터 잔금까지 6주 안팎이 주어지는데, 이 기간에 할 일이 서로 물려 있어 순서를 놓치면 기한이 빠듯해진다. 아래를 낙찰 당일에 한 장으로 적어 두면 허둥대지 않는다.

대금을 완납하면 법원이 등기소에 촉탁해 소유권이전등기를 하고, 동시에 말소기준권리 이후의 권리들을 지운다. 낙찰자가 직접 말소를 신청할 필요가 없다는 점이 경매의 편리한 대목이다.

다만 인수되는 권리는 지워지지 않고 남는다. 선순위 가등기·지상권·등기 임차권 등이 그렇다. 등기가 정리된 뒤 등기부를 한 번 떼어, 지워질 것이 지워졌고 남을 것만 남았는지 확인한다 — 내 분석이 맞았는지 채점하는 절차이기도 하다(제13장 인수될 수 있는 권리들).

소유권을 얻었다고 집이 비는 것은 아니다. 점유자가 있으면 여기서부터 명도가 시작된다 — 제5편으로.