낙찰 이후 잔금까지

낙찰 후 통상 일주일 뒤 매각결정기일에 법원이 매각허가 여부를 결정한다. 절차상 하자, 매각물건명세서의 중대한 흠, 농취증 미제출(제9장) 같은 사유가 있으면 불허가가 난다. 허가결정에 대해 이해관계인은 1주일 안에 즉시항고할 수 있고, 항고가 없으면 결정이 확정된다.

낙찰자 쪽에서도 이 기간이 마지막 방어선이다. 낙찰 후에야 중대한 흠(명세서에 없던 인수 권리 등)을 발견했다면 매각불허가 신청·항고로 다툴 수 있다. 다만 "내가 분석을 못 했다"는 사유는 구제되지 않는다 — 서류에 있었는데 안 읽은 것은 낙찰자 책임이다.

허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 정해 통지한다. 통상 확정일로부터 한 달 안팎이다. 이 기한까지 잔금(입찰가 - 보증금)을 내면 그 순간 등기 없이도 소유권을 취득한다. 내지 못하면 보증금은 몰수되고 물건은 재매각(제9장)으로 넘어간다.

자금 계획은 입찰 전에 세우는 것이라고 이미 썼지만(제1장), 낙찰 직후 해야 할 일은 그 계획의 실행이다. 대출 은행에 낙찰 사실을 알리고 감정·심사 일정을 대금지급기한 안쪽으로 맞춘다. 기한이 촉박해진 뒤에는 선택지가 급격히 줄어든다.

경매 낙찰자에게 나가는 대출을 경락잔금대출이라 한다. 일반 주택담보대출과 규제(LTV·DSR 등)는 같은 틀에서 적용되지만, 은행이 방 개수만큼 소액임차인 최우선변제액을 한도에서 빼는 방공제 관행, 낙찰가와 감정가 중 낮은 값 기준의 한도 산정 같은 실무 차이가 있다.

규제 지역·물건 유형·개인 소득에 따라 한도가 크게 달라지므로, 입찰 전에 최소 두 곳 이상에서 가심사를 받아 두는 것이 안전하다. 법원 앞에서 명함을 주는 대출상담사들도 경락대출 실무에 밝은 편이니 조건 비교의 한 축으로 쓰되, 최종 조건은 반드시 서면으로 확인한다.

잔금을 내면 법원 촉탁으로 소유권이전등기와 말소 대상 등기의 말소가 함께 이뤄진다. 낙찰자는 취득세 납부, 국민주택채권 매입 등 서류를 갖춰 촉탁 신청을 하는데, 실무에서는 법무사에게 맡기는 경우가 대부분이다(대출 은행이 지정 법무사를 요구하기도 한다).

등기가 정리되면 서류상 절차는 끝났다. 이제 남은 것은 점유자가 있는 경우의 명도(제12장), 그리고 배당기일(제13장)이다. 명도의 핵심 도구인 인도명령 신청은 잔금 납부와 동시에 하는 것이 정석이다 — 다음 장에서 다룬다.