출구 전략과 수익률

같은 물건이라도 어떻게 나갈지에 따라 상한선이 달라진다. 실거주라면 명도 후 바로 들어가니 보유 비용 구간이 짧고, 요건을 갖추면 양도 단계의 1세대 1주택 비과세까지 닿는다 — 다만 취득세 중과 여부는 거주 목적이 아니라 세대의 주택 수로 정해지니 따로 확인한다. 전매라면 단기 양도세율이 결정적이고, 임대라면 공실률과 임대수요가 전부다.

경매 수익률이 부풀려지는 방식은 정해져 있다. 분모에 낙찰가만 넣고, 기간을 무시하고, 세금을 빼먹는다. 셋을 고치면 숫자가 절반 아래로 내려가지만 그것이 진짜 숫자다.

• 분모는 총비용 — 낙찰가가 아니라 취득세·명도비·수리비·인수액까지 더한 값(제26장 총비용 — 진짜 얼마에 샀는가).
• 분자는 세후 — 양도세와 중개보수를 뺀 실수령 차익.
• 기간을 나눈다 — 2년에 20%는 연 10%다. 기간을 무시한 수익률은 비교가 안 된다.
• 임대라면 공실 반영 — 연 12개월이 아니라 실제 임대 가능 개월로 계산한다.
• 기회비용 — 같은 돈을 다른 데 뒀을 때의 수익과 비교한다.

명도가 끝나면 같은 질문이 주기적으로 돌아온다 — 지금 팔 것인가, 계속 들고 갈 것인가. 여기서 가장 흔한 오류가 취득가를 기준점으로 삼는 것이다. "3억에 샀으니 3억 5천은 받아야지"는 계산이 아니라 미련이다. 이미 들어간 돈은 어느 쪽을 택해도 돌아오지 않는다 — 판단의 기준점은 언제나 오늘의 시세와 오늘 이후의 비용이다.

• 지금 팔면 손에 쥐는 돈부터 — 예상 매도가에서 양도세·중개보수·대출 상환을 뺀 세후 실수령액을 계산한다. 이것이 비교의 출발점이다.
• 그 돈의 다음 자리 — 실수령액을 다른 곳에 뒀을 때의 기대수익과, 계속 보유할 때의 기대수익(임대료에서 이자·보유세·공실을 뺀 값)을 나란히 놓는다.
• 세금의 시간표 — 보유 기간에 따라 양도세 부담이 구간별로 달라진다. 구간이 바뀌는 시점이 가깝다면, 그 차이와 몇 달치 보유 비용 중 어느 쪽이 큰지 계산한다. 세율과 구간은 개정이 잦으니 매도 결정 전에 현행 기준을 세무 상담으로 확인한다.
• 유동성 — 부동산은 팔고 싶을 때 팔리지 않는다. 매도가 결론이면 호가를 시세에 붙여 빨리 파는 편이, 높은 호가로 오래 버티는 것보다 대체로 낫다. 버티는 동안에도 이자와 보유세는 나간다.

여기까지가 한 건의 경매를 처음부터 끝까지 통과하는 길이다. 물건을 고르고, 권리를 읽고, 값을 정하고, 입찰하고, 잔금을 내고, 명도하고, 정산했다.

남은 것은 반복이다. 같은 절차를 여러 번 돌리면서 자기 편향을 보정하고, 조금씩 어려운 종류로 범위를 넓혀 간다. 종류별로 무엇이 다른지는 제6편에서, 실패의 유형과 90일 계획은 제40장 사고에서 배우기 — 실패의 여덟 가지 유형 와 제42장 초보자 90일 로드맵 에서 이어진다.