제15장아파트 — 첫 물건의 정석

아파트는 같은 단지·같은 평형의 거래가 반복되는, 부동산 중 가장 표준화된 상품이다. 실거래가 조회 몇 번이면 시세 오차가 몇 % 안으로 좁혀지고, 점유자도 소유자 아니면 임차인 한 세대라 권리분석(제3편)이 교과서 사례처럼 떨어지는 경우가 많다. 처음 몇 건의 연습 물건으로 아파트를 권하는 이유다.

단점은 그 장점의 뒷면이다. 누구나 분석할 수 있으니 누구나 들어온다. 인기 지역 아파트 경매는 응찰자가 수십 명씩 붙고 낙찰가율이 시세의 90%를 넘나들어, "싸게 사는" 재미는 크지 않다. 아파트 경매의 승부는 분석이 아니라 가격 규율 — 남들이 과열될 때 내 상한선(제4장)을 지키는 힘 — 에서 난다.

• 대지권 — 감정평가서에 대지권이 포함됐는지, 등기부에 대지권 등기가 있는지. 미등기라면 제9장의 대지권 문제를 그대로 적용한다.
• 미납 관리비 — 관리사무소에 세대 미납액을 확인한다. 공용부분 연체는 낙찰자 승계(제14장). 장기 연체 세대는 단전·단수 이력도 묻는다.
• 전입세대 열람 — 주민센터에서 전입세대확인서를 떼어 현황조사서와 대조한다. 서류에 없던 전입자가 있으면 임차인 분석(제7장)을 다시 한다.
• 체납 여부와 선순위 — 등기부의 압류(세금 체납 흔적)와 근저당 설정액 합계로 배당 시뮬레이션(제13장)을 돌려 본다.
• 동·호수 실물 — 같은 단지라도 동·층·향에 따라 수천만 원이 갈린다. 감정평가서의 층·향 정보를 실거래 비교에 반영한다.

아파트는 신건이나 1회 유찰에서 승부가 나는 경우가 많다. 두 번 유찰을 기다리면 그 사이 경쟁자들이 먼저 가져간다. 최근 같은 단지·인근 단지의 낙찰 사례(응찰자 수·낙찰가율)를 훑으면 이 지역의 온도를 숫자로 알 수 있다 — 매각 결과 데이터가 그대로 참고서다.