단독·다가구 — 땅과 임차인의 물건

오래된 단독주택의 가치는 대부분 토지에 있다. 감정평가서도 토지·건물을 나눠 평가하는데, 건물분이 얼마 안 되는 물건은 사실상 토지 경매다. 그렇다면 분석도 토지의 문법(제20장)을 따라야 한다 — 용도지역, 도로 접면, 정형·부정형, 신축 가능성이 값을 정한다.

경계도 단독주택의 단골 쟁점이다. 오래된 주택가는 담장과 지적도가 어긋난 경우가 많아, 낙찰 후 측량에서 이웃집이 내 땅을 물고 있거나 그 반대인 상황이 드러난다. 입찰 전 지적도와 현황(임장)을 대조하고, 어긋남이 보이면 측량·분쟁 비용을 셈에 넣는다.

다가구주택은 등기상 단독주택(구분소유 아님)이지만 안에 여러 세대가 산다. 임차인 분석(제7장)을 세대 수만큼 반복해야 한다는 뜻이다. 세대마다 전입일·확정일자·보증금·배당요구가 다르고, 소액임차인 최우선변제(제7장)가 여러 세대에 겹치면 배당 시뮬레이션이 훅 복잡해진다.

• 전입세대확인서로 전 세대의 전입일을 확보하고, 현황조사서·명세서의 임차인 목록과 대조한다.
• 세대별로 "대항력 유무 → 배당 예상액 → 미배당 잔액"을 표로 만든다. 잔액의 합이 내 인수액이다.
• 명도도 세대 수만큼이다 — 협의 대상이 다섯 세대면 이사비도 다섯 번, 인도명령도 다섯 건이 될 수 있다(제12장).
• 대출은 방 수만큼 방공제(제11장)가 잡혀 한도가 예상보다 줄어드는 유형이다. 가심사가 특히 중요하다.