단독·다가구 — 땅과 임차인의 물건

오래된 단독주택의 가치는 대부분 땅에 있다. 건물은 감가되어 값이 거의 남지 않고, 심하면 철거비가 드는 마이너스 자산이다. 그래서 단독주택 분석은 주택 분석이 아니라 토지 분석에 가깝다 — 용도지역, 도로 접함, 형상, 건폐율·용적률이 값을 정한다(제34장 토지 — 서류 위의 땅과 현장의 땅).

• 용도지역·지구 — 무엇을 얼마나 지을 수 있는가. 토지이음에서 확인한다.
• 도로 — 접한 도로의 폭과 지목. 건축 허가의 전제이고, 맹지면 값이 완전히 달라진다.
• 형상·경사 — 정형인가 부정형인가, 경사지인가. 건축 가능 면적이 달라진다.
• 건폐율·용적률 — 신축 시 지을 수 있는 규모.
• 제시외 건물 — 등기 없는 부속 건물. 법정지상권 다툼의 씨앗이다(제13장 인수될 수 있는 권리들).
• 철거비 — 건물을 헐 계획이라면 그 비용을 총비용에 넣는다.
• 토지·건물 배분 — 감정평가서에서 얼마가 땅값인지 확인한다.

다가구주택은 건물 전체가 하나의 소유권이고 그 안에 여러 세대가 세 들어 산다. 다세대(빌라)와 헷갈리기 쉬운데, 다세대는 호실마다 소유권이 나뉘고 다가구는 건물 하나가 통째로 하나의 물건이다. 그래서 다가구 경매는 임차인 전부를 한꺼번에 떠안는 구조가 된다.

임차인이 다섯이면 확인할 사실이 스무 개다(전입·확정일자·보증금·배당요구). 그중 하나만 놓쳐도 인수액 계산이 통째로 어긋난다.

1. 전입세대확인서를 건물 단위로 떼어 전체 세대를 파악한다. 호실 표기가 제각각일 수 있으니 여러 방식으로.
2. 세대별 표를 만든다 — 호실·보증금·전입일·확정일자·배당요구 여부.
3. 말소기준일을 그어 선순위 세대를 가려낸다.
4. 선순위 세대의 보증금 합계 = 최악의 경우 인수액.
5. 최우선변제 총액 제한을 적용해 배당표를 그린다(제25장 배당 — 돈이 나뉘는 순서와 계산).
6. 미배당 잔액 합계를 인수액으로 확정한다(제11장 임차인 분석의 함정).

명도도 세대 수만큼 곱해진다. 다섯 세대면 다섯 번의 협상이고, 배당을 못 받는 세대일수록 저항이 크다. 명도 예산을 세대별로 잡아 총비용에 넣는다(제23장 명도 실무 — 절차와 비용).