경매란 무엇인가

누군가 빚을 갚지 못하면, 돈을 빌려준 쪽은 법원에 "저 사람의 재산을 팔아 빚을 돌려받게 해 달라"고 신청할 수 있다. 법원이 그 재산을 공개 입찰로 파는 절차가 법원경매다. 파는 사람이 집주인이 아니라 법원이라는 점, 이것이 일반 매매와의 근본적인 차이이고 경매의 거의 모든 특징이 여기서 나온다.

집주인이 팔고 싶어서 내놓은 물건이 아니므로, 집을 보여주지 않고, 하자를 설명해 주지 않고, 이사 날짜를 협의해 주지도 않는다. 그 불편과 위험을 감수하는 대가로 시세보다 싸게 살 기회가 생긴다. 경매가 싼 것은 공짜 할인이 아니라 위험의 값이다. 그 위험을 읽어내는 기술이 권리분석(제3편)이고, 읽어낸 만큼만 할인이 내 것이 된다.

경매는 신청 근거에 따라 둘로 나뉜다. 강제경매는 판결문 같은 집행권원을 받은 채권자가 신청하는 것이고, 임의경매는 근저당권처럼 담보를 잡아 둔 채권자가 재판 없이 바로 신청하는 것이다. 은행 대출을 못 갚아 넘어오는 아파트 경매 대부분이 임의경매다.

입찰자 입장에서 두 절차의 진행 방식은 거의 같다. 사건번호로 구분할 수 있는데, 어느 쪽이든 "2025타경12345" 같은 형식이며 물건 상세의 사건 내역에서 신청 채권자와 청구금액을 확인하면 이 경매가 왜 열렸는지 배경이 보인다.

공매는 세금 체납 재산 등을 한국자산관리공사(캠코)가 온비드에서 파는 절차다. 법원경매와 결정적으로 다른 점이 명도다. 경매 낙찰자는 법원에 인도명령(제12장)을 신청해 비교적 빠르게 점유자를 내보낼 수 있지만, 공매 낙찰자에게는 인도명령 제도가 없어 점유자가 버티면 명도소송까지 가야 한다.

또 공매는 인터넷 기간입찰이라 법원에 가지 않아도 되고, 유찰 시 저감 방식과 일정도 다르다. 이 책은 법원경매를 기준으로 쓰되, 공매 물건에도 권리분석의 원리는 동일하게 적용된다.

경매는 시세보다 싸게 사는 수단이지, 반드시 돈을 버는 수단이 아니다. 낙찰가에 취득세·명도비·수리비·이자(제14장)를 더하면 급매와 비슷해지는 경우도 많다. 그래서 경매 공부의 절반은 물건 고르기(제2편)이고, 나머지 절반이 권리분석이다.

• 시간 — 신청부터 명도까지 보통 반년 이상 걸리는 긴 게임이다. 급하게 들어갈 집이 필요하면 경매는 답이 아니다.
• 자금 — 낙찰 후 약 한 달 안에 잔금을 내야 한다. 대출 계획(제11장)을 입찰 전에 세워야 한다.
• 마음 — 유찰과 패찰을 반복하는 절차다. 수십 번 입찰해 한 번 낙찰받는 것이 정상 범위다.