공장·숙박시설, 그 밖의 물건

공장은 토지·건물에 기계기구가 얹힌 복합 자산이다. 공장 및 광업재단 저당법(옛 공장저당법)에 따라 기계기구가 함께 담보로 묶여 일괄 매각되는 경우가 많아, 감정평가서의 기계기구 목록을 실제 현장과 대조하는 일이 중요하다 — 목록에는 있는데 현장에 없는 설비가 실제로 있다.

• 기계기구 목록 — 감정평가서 목록과 현장 실물 대조. 없어진 설비는 그만큼 값이 빠진다.
• 인허가 — 공장등록, 업종별 인허가가 승계되는지. 업종을 바꾸려면 새로 받아야 한다.
• 오염 — 토양오염, 폐기물 적치. 정화·처리 비용이 매우 클 수 있고 소유자 책임이다.
• 전기 용량·용수 — 업종에 따라 결정적. 증설에는 비용과 시간이 든다.
• 진입로와 차량 — 대형 차량 진입이 가능한가.
• 임금채권 — 법인 소유 사업장은 최우선 임금채권이 배당에 끼어든다(제25장 배당 — 돈이 나뉘는 순서와 계산).
• 유치권 — 설비 공사·미지급 대금을 근거로 한 신고가 많다(제13장 인수될 수 있는 권리들).

공장은 부동산·설비·인허가·환경이 한 물건에 겹쳐 있어, 확인 항목이 다른 종류의 두 배쯤 된다. 하나라도 답을 못 내면 그 물건은 계산이 안 되는 물건이다.

이 중 환경 항목이 가장 위험하다. 토양오염이나 방치 폐기물의 처리 비용은 상한이 없고, 정화 의무는 소유자에게 붙는다. 눈에 보이는 적치물뿐 아니라 지하 매립 가능성까지 의심해야 하고, 도금·염색·폐기물 처리처럼 오염 위험이 큰 업종이 쓰던 부지라면 특히 그렇다.

모텔·펜션 같은 숙박시설은 영업 자체가 자산이다. 숙박업 신고·허가가 승계되는지, 소방·위생 기준을 충족하는지, 내부 집기가 매각에 포함되는지가 값을 가른다. 영업 중인 시설이면 종업원 임금채권도 확인 대상이다.