제22장공장·숙박시설, 그 밖의 물건

공장 경매에서 가장 먼저 볼 것은 감정평가서의 기계·기구 목록이다. 공장저당법에 따라 기계설비가 공장과 한 묶음으로 경매되는 경우가 많은데, 그 설비가 내게 쓸모없다면 철거비용이고, 목록에 없는 설비가 현장에 있다면 소유권 다툼의 씨앗이다. 감정 목록과 현장 설비를 하나하나 대조한다.

• 토양 오염 — 도금·주유·화학 계열 공장 부지는 토양 정화 비용이 땅값을 넘을 수 있다. 이전 업종을 반드시 확인한다.
• 폐기물 — 방치된 원자재·폐기물의 처리 비용은 낙찰자 부담이 되기 쉽다. 현장 확인에서 부피를 가늠한다.
• 전력·용수 — 승압된 전력, 폐수 처리 시설 등 인프라가 업종 요건과 맞는지. 신규 인입 비용은 크다.
• 진입로와 차량 동선 — 대형 차량이 드나들 수 있는 도로 폭인지. 공장의 맹지 문제는 토지(제20장)보다 치명적이다.

모텔·펜션 같은 숙박시설은 부동산에 영업이 붙어 있는 물건이다. 영업허가는 낙찰로 자동 승계되지 않으므로 신규 허가(또는 지위승계) 요건 — 소방·위생·건축 기준 — 을 관할 관청에 미리 확인해야 한다. 오래된 숙박업소는 현행 소방 기준을 못 맞춰 리모델링 비용이 매입가만큼 드는 경우도 있다. 매출 자료는 검증이 어려우니, 전 소유자의 장부보다 입지와 객실 수로 보수적으로 추정한다.

주유소(토양 오염·위험물 허가), 종교시설(환금성 극히 낮음), 목욕탕(설비·보일러) 등 "기타" 로 분류되는 물건들은 각자의 인허가와 설비 문법이 있다. 공통 원칙은 하나다 — 그 업의 원가 구조를 아는 사람과 동행하지 않고는 입찰하지 않는다. 특수물건의 공통 규칙(제9장)이 여기서도 그대로 적용된다.