보증금 96%가 은행 몫인 집, 염창동아 101동 3층

화면에 뜬 경고는 선순위 임차인이에요. 명세서와 사건 기록을 읽으면 그 보증금은 근저당보다 먼저 배당받는 순서라 인수 예상액은 0원이고, 쟁점은 보증금 대부분이 은행 몫이라는 데서 나오는 명도와 3층 시세예요.

한강공원 입구까지 209m, 9호선 등촌역과 염창역 사이에 있는 1998년 778세대 단지예요. 이 집은 101동 3층 전용 114.84㎡(공급 기준 44평형)이고, 같은 평형이 올해만 10번 거래됐을 만큼 시세가 드러난 단지예요.

용적률이 이미 315%라 허물고 다시 지어 세대를 늘릴 여지가 크지 않은 단지예요. 그래서 이 단지 값은 개발 기대보다 지금 집의 거주 가치로 매겨져 왔어요. 이 리포트의 시세와 가격 판단도 그 기준으로 봤어요.

개인 채권자가 공정증서를 근거로 8,668만 4,000원을 받으려고 건 강제경매예요. 임차인 보증금 5억 2,000만원은 근저당보다 앞선 순위라, 명세서 기준 인수 예상액은 0원이에요.

명세서상 임대차 기간은 2022-02-26까지였는데, 임차인은 4년 뒤인 이번 경매에서 배당요구를 했어요. 보증금을 아직 돌려받지 못했다는 뜻으로 읽혀요. 지금 같은 평형 전세 중앙값이 7억(3건)이라 전셋값이 떨어져서 못 돌려준 경우로 보이지는 않아요. 집에는 근저당 2건과 가압류 2건이 있고, 개인 채권자가 공정증서로 경매를 걸었어요. 집주인 쪽 빚이 겹친 사건으로 보여요.

현황조사 때 아무도 만나지 못했고, 전입은 임차인 세대뿐이에요. 이 임차인이 배당으로 받을 돈의 96%는 은행 몫이라, 본인 손에 남는 건 2,080만원이에요.

낙찰가가 얼마든 임차인 몫 5억 2,000만원이 근저당보다 먼저예요. 남는 돈은 기록상 채권자 일곱 곳이 나눠요.

올해 같은 평형 거래는 12억에서 14억 7,500만원 사이였고, 감정가 12억 4,000만원은 그 아래쪽이에요. 이 집은 3층이라, 층을 따지지 않는 우리 추정 시세(중심 13억 1,324만원)보다 올해 4·5층 거래(12억, 12억 8,000만원)가 더 가까운 비교 대상으로 보여요.

같은 단지 같은 평형은 2024년 11월, 감정가 13억 4,000만원에서 한 번 유찰된 뒤 11억에 낙찰됐어요. 그때 최저가보다 2,800만원 높은 값이었고, 염창동 1회 유찰 아파트 14건 가운데 가장 낮은 낙찰가율이었어요. 같은 단지 다른 평형(104동 701호, 감정가 7억 2,100만원)은 한 달 뒤 95.4%에 팔렸어요.

서울 아파트 1회 유찰 465건으로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 감정가의 92.1% 안팎이고, 이번 기일에 매각될 확률은 56.8%로 추정돼요. 2년 전 같은 평형 낙찰가 11억을 쓴다면 과거 사례 셋 중 하나꼴로 낙찰됐어요.

기일 당일 보증금 9,920만원, 2026-12-03까지 잔금이 필요해요(허가 확정 기준 추정). 11억 4,100만원에 낙찰되면 부대비용 하단까지 11억 8,000만원이 넘어요.

살 집으로는 학교와 한강공원이 걸어서 닿는 집이에요. 전세를 끼면 필요한 돈이 4억 8,410만원으로 줄지만, 지금 임차인이 나간 뒤에야 가능해요.

단지에서 244m 떨어진 염창동 우성1·2차·삼천리가 재건축 추진위원회 단계에 들어갔어요. 강서구는 올해 서울 강제경매가 가장 몰린 구이기도 해요.

기일은 2026-10-20이에요. 공개 기록으로 확인할 수 있는 것은 이 리포트가 확인했고, 남은 건 현장과 은행이에요.