같은 단지가 6억 7,120만원에 팔린 8일 뒤 감정가에 유찰된 집, 중계그린 122동 15층

화면에 뜬 경고는 점유 불명과 확인 못 한 선순위 임차인이에요. 기록을 겹치면 전입은 소유자 세대뿐이고, 이 집에서 읽을 것은 권리가 아니라 엔진이 놓친 같은 단지 시세예요.

1990년에 사용승인된 3,481세대 중계그린의 122동 15층, 전용 49.5㎡ 집이에요. 15층짜리 동의 꼭대기 층이고, 이 동은 13층부터 한 층 면적이 아래층의 3분의 1로 줄어드는 모양이에요.

명세서의 건물 표시로 보면 122동은 1~10층이 한 층 812.02㎡이고, 11~12층은 573.22㎡, 13~15층은 267.05㎡로 줄어요. 위로 갈수록 세대가 줄어드는 동이라 15층은 지붕 바로 아래 층이에요. 감정평가서는 외벽을 「몰탈위페인트마감」, 내부를 「벽지 및 타일마감」으로만 적었고, 조사관도 감정인도 집 안 상태를 따로 적지 않았어요. 엔진의 수리비 개산 상단 449만 2,125원은 면적으로만 계산한 값이에요.

2010년 근저당을 바탕으로 한 임의경매이고, 청구액은 3억 372만 1,135원이에요. 명세서와 현황조사 기록으로 계산한 인수 예상액은 0원이고, 사건 기록에서 하나 눈여겨볼 것은 근저당 하나가 경매 중에 다른 곳으로 넘어간 흔적이에요.

대항력은 전입이 있어야 생겨요. 이 집의 전입세대확인서에는 채무자 겸 소유자 세대만 있으니, 2010년 근저당보다 앞서 전입한 임차인이 끼어들 자리가 기록에는 없어요. 엔진이 남겨 둔 「선순위 임차인 가능성 확인 불가」는 조사관이 문 앞에서 사람을 못 만났다는 사실에서 나온 표시이고, 전입 기록과 겹치면 닫히는 질문이에요. 남는 것은 2026-05-14의 근저당권자 변경신고예요. 경매가 진행되는 중에 근저당 채권을 산 쪽은 배당을 받거나, 직접 입찰해 낙찰가와 받을 돈을 맞바꾸는 길을 고를 수 있어요. 이번 기일에 그런 입찰자가 들어오는지는 기록으로 미리 알 수 없어요.

기록상 이 집에 전입한 사람은 채무자 겸 소유자 세대뿐이에요. 배당을 받는 임차인이 아니라서 명도확인서라는 협상 카드가 없고, 협의가 안 되면 인도명령으로 가는 집이에요.

임차인이 없어 배당 결과가 낙찰자 부담으로 넘어오는 통로가 기록에 없어요. 이 장은 사건의 채권자 구성만 짧게 적어요.

국토부에 「중계그린1단지」로 신고된 같은 평형 거래는 9월 7건이 6억 5,000만~7억 2,500만원이었어요. 엔진의 5억 8,248만원은 이 거래를 찾지 못하고 중계동 386건으로 계산한 값이라, 9월 거래의 가운데 값 7억원과는 1억 1,752만원 떨어져 있어요.

이 단지에서 1회 유찰 뒤 팔린 5건은 감정가의 84.5~93.9%였어요. 그런데 2026년 신건 2건은 감정가 위에서 팔렸고, 이 호수는 그 마지막 낙찰 8일 뒤 감정가에서 응찰이 없었어요.

노원구 아파트 1회 유찰 낙찰 56건으로 계산한 예상 범위는 5억 3,890만~5억 9,812만원이에요. 이 곡선에는 같은 단지 9월 거래도, 8일 사이 엇갈린 두 기일의 기록도 들어 있지 않아요.

기일 당일 보증금 4,976만원, 2026-12-17까지 잔금이 필요해요(허가 확정 기준 추정). 최저가 4억 9,760만원에 낙찰된다면 잔금은 4억 4,784만원이에요.

이 단지를 일반 매매로 사면 토지거래허가와 실거주 조건이 따라붙지만, 경매로 사는 사람에게는 허가 절차가 없어요. 세를 놓을 수 있는지를 가르는 변수는 허가가 아니라 대출 조건이에요.

중계그린은 서울시 정비사업 목록에 재건축 추진위원회승인 단계로 올라 있어요. 다만 목록의 대표 지번은 502-1이고, 이 호수가 있는 504-1이 사업 범위에 드는지는 공개 목록으로 확인되지 않아요.

기일은 2026-11-03이에요. 공개 기록으로 확인할 수 있는 것은 이 리포트가 확인했고, 남은 건 실제 거주자, 관리비, 재건축 범위, 은행이에요.