경매 예상 낙찰가 3,028건 맞춰 보니, 10건 중 9건이 실제 낙찰가 ±20% 안

기일 전 예상과 실제 낙찰가의 차이는 3,028건 중 35.1%가 5% 이내, 89.4%가 20% 이내였습니다.

모두의경매는 물건 상세에 예상 낙찰가 구간을 보여 줍니다. 비슷한 물건의 낙찰 결과로 잡은 범위로, 아래쪽 끝은 하위 25%, 위쪽 끝은 상위 25% 자리입니다. 이 글은 매각기일 전에 기록해 둔 구간만 실제 낙찰가와 맞춰 봤습니다. 낙찰 뒤에 다시 계산한 값은 넣지 않았습니다.

2026년 10월 7일부터 16일까지 낙찰된 법원 경매 3,028건에서 구간 가운데값과 실제 낙찰가의 차이를 가운데값 대비 %로 쟀습니다.

최저가에 낙찰된다고 짐작하면 차이의 중간값이 16.0%입니다. 예상 구간을 쓰면 7.3%로 줄었습니다.

잣대는 최저가(그 회차에 입찰할 수 있는 가장 낮은 값)입니다. 같은 3,028건에서 「최저가에 낙찰된다」고 짐작했을 때와 비교했습니다.

실제 낙찰가가 든 범위	예상 가운데값 기준	최저가 기준
±10% 안	64.3%	37.0%
±20% 안	89.4%	58.2%

같은 3,028건

±10% 안에 든 비중은 오피스텔 72.0%, 아파트 69.7%, 빌라 69.0%였고 상가는 52.6%였습니다.

오피스텔·아파트·빌라처럼 비슷한 물건이 많은 종류에서 예상이 잘 맞았습니다. 아파트는 656건 중 94.7%가 ±20% 안에 들었습니다. 상가와 토지는 위치와 모양이 물건마다 달라 비슷한 물건을 찾기 어렵고, 차이도 컸습니다(추정).

유찰 횟수로 나눠 보면 여러 번 유찰된 물건에서 차이가 컸습니다. ±10% 안에 든 비중은 1회 유찰 물건(727건) 76.9%, 2회 이상 유찰 물건(2,202건) 59.5%였습니다. 신건(유찰이 없었던 물건)은 99건으로 표본이 작습니다.

30% 넘게 빗나간 154건 가운데 153건은 실제 낙찰가가 예상보다 높았습니다. 잘 맞은 두 건과 크게 빗나간 두 건을 나란히 놓았습니다.

잘 맞은 두 건. 경기 의왕시 아파트 전용 84.94㎡는 감정가 5억 4,900만원, 한 번 유찰돼 최저가 4억 3,920만원에 나왔습니다. 예상 구간은 4억 6,247만~5억 1,298만원, 실제 낙찰가는 4억 8,777만원으로 가운데값(4억 8,773만원)과 거의 같았습니다. 서울 성북구 아파트 전용 84.97㎡는 신건으로 감정가 9억 8,700만원에 나와 예상 구간 9억 9,687만~11억 7,058만원, 실제 10억 8,215만원에 낙찰됐습니다.

빗나간 한 건, 선순위 임차인. 서울 도봉구 빌라 전용 46.54㎡는 감정가 3억 1,500만원에 나와 15번 유찰되면서 최저가가 1,108만원(감정가의 3.5%)까지 내려갔습니다. 예상 구간은 1,108만~1,269만원이었지만 실제로는 3억 500만원에 낙찰됐습니다. 법원 기록에 선순위 임차인이 있었고, 임차인 보증금 합계가 3억 500만원으로 낙찰가와 같습니다. 보증금을 떠안는 부담이 덜한 쪽, 예를 들어 임차인 본인이 낙찰받았을 가능성이 있습니다(추정).

빗나간 또 한 건, 감정가가 시세보다 낮았던 신건. 서울 서초구 빌라 전용 33.52㎡는 신건으로 감정가 1억 6,700만원에 나왔고, 예상 구간은 1억 6,700만~1억 9,689만원이었습니다. 실제 낙찰가는 3억 6,500만원으로 감정가의 218.6%입니다. 같은 동 비슷한 면적 실거래 321건의 ㎡당 값으로 이 집을 계산하면 5억 9,685만원이 나옵니다. 감정가가 주변 거래보다 낮게 매겨졌을 가능성이 있고, 예상 구간도 감정가 근처에 머물렀습니다.

선순위 임차인이 있는 물건 416건은 ±10% 안에 든 비중이 57.7%로, 없는 물건(65.4%)보다 낮았습니다. 법원 경매 기록에는 응찰자 수가 없어, 경쟁이 몰려 빗나간 경우가 얼마나 되는지는 이 자료로 확인하지 못했습니다.

예상은 한 점이 아니라 범위로 읽고, 빗나가기 쉬운 조건을 따로 봅니다.

• 30% 넘게 빗나간 154건 가운데 153건은 실제 낙찰가가 예상보다 높았습니다. 빗나갈 때는 대개 위쪽입니다. 입찰가는 예상 구간을 보고 회원님의 자금 계획 안에서 정합니다.
• 2회 이상 유찰된 물건은 ±10% 안에 든 비중이 59.5%로 1회 유찰(76.9%)보다 낮았습니다. 여러 번 유찰된 이유를 매각물건명세서에서 먼저 확인합니다.
• 선순위 임차인이 있는 물건은 보증금을 떠안을 수 있는 사람과 없는 사람의 입찰가가 크게 다를 수 있습니다. 예상 구간보다 보증금 액수를 먼저 봅니다.
• 신건인데 감정가가 같은 동 실거래보다 크게 낮다면, 예상 구간 위로 낙찰될 수 있다는 점을 염두에 둡니다.

이 숫자의 한계

• 매각기일 1~2일 전에 기록해 둔 예상만 셌습니다(1일 전 2,766건, 2일 전 262건). 낙찰 뒤 다시 계산한 값은 넣지 않았습니다. 기록한 뒤 최저가가 바뀐 물건은 뺐습니다.
• 기간은 매각일 2026년 10월 7~16일 열흘이고, 법원 경매 낙찰 3,028건입니다. 기록을 시작한 지 오래되지 않아 기간이 짧습니다. 계절이나 시장 흐름이 바뀌면 숫자도 달라질 수 있습니다.
• 예상 구간은 비슷한 물건 낙찰가의 하위 25%~상위 25% 범위라, 실제 낙찰가가 구간 안에 드는 비율은 50% 근처가 설계대로입니다. 이번 3,028건은 51.1%가 구간 안, 19.8%가 구간 아래, 29.1%가 구간 위였고, 실제 낙찰가는 구간 가운데값보다 중간값 기준 1.09% 높았습니다.
• 차이는 예상 구간 가운데값(아래쪽 끝과 위쪽 끝의 평균) 대비 실제 낙찰가의 %입니다. 최저가 기준 비교는 같은 물건의 최저가 대비 %입니다.
• 낙찰가는 매각기일에 기록된 낙찰 금액입니다.
• 법원 경매 기록에는 응찰자 수가 없어 경쟁 정도는 보지 못했습니다. 빗나간 이유는 법원 기록과 실거래로 확인되는 데까지만 적었고, 그 밖은 추정입니다.
• 금액은 만원 미만을 버렸습니다. 이 글은 참고 자료이며 투자 권유가 아닙니다.