서울 아파트 낙찰 126건, 같은 단지 실거래 중간값보다 비싸게 낙찰된 건 4건 중 1건이었습니다

행동경제학자 리처드 세일러의 「승자의 저주」는 값을 정확히 모르는 물건에 여럿이 값을 부르면, 가장 높게 부른 사람이 값을 가장 높게 잘못 본 사람일 가능성이 크다고 설명합니다.

경매는 이 말이 그대로 들어맞는 자리처럼 보입니다. 여러 사람이 각자 짐작한 값을 적어 내고, 가장 높게 적은 사람이 가져갑니다. 그렇다면 낙찰받은 사람은 늘 비싸게 산 것일까요. 모두의경매 매각 이력과 국토교통부 실거래가로 서울 아파트를 확인했습니다.

비교 기준은 감정가가 아니라 같은 단지·같은 전용면적(±0.5㎡)의 낙찰일 앞 6개월 실거래입니다. 감정가는 몇 달 전 값이라 시세와 어긋날 수 있기 때문입니다. 지분 매각·대항력 있는 임차인·유치권 신고가 있는 물건, 최저가의 3배 넘게 써 낸 건은 뺐습니다.

실거래 중간값보다 비싸게 낙찰된 건 26.2%였고, 6개월 실거래의 가장 높은 값까지 넘긴 건 6.3%였습니다.

낙찰가는 실거래 중간값의 94.7%(중간값)였습니다. 4건 중 3건은 같은 단지 실거래 중간값 이하였습니다. 책이 말하는 저주는 있지만, 서울 아파트 경매에서는 소수로 보입니다(추정).

감정가를 넘겨 낙찰된 71건 가운데 46건(64.8%)은 같은 단지 실거래 중간값 이하였습니다.

성북구 장위동의 한 아파트(전용 84.98㎡)는 처음 나온 기일에 감정가 10억 3,800만원의 121.2%인 12억 5,774만원에 낙찰됐습니다. 감정가만 보면 많이 쓴 것 같지만, 낙찰일 앞 6개월 같은 면적 실거래 16건의 중간값은 14억 3,000만원이었습니다. 낙찰가는 그보다 1억 7,226만원 낮았습니다.

영등포구 문래동6가의 한 아파트는 6개월 실거래 4건 가운데 가장 높은 값보다 389만원 비싸게 낙찰됐습니다.

처음 나온 기일(감정가 7억 1,000만원)에 9억 1,389만원으로 낙찰됐습니다. 낙찰 1주 전 같은 면적이 9억 1,000만원에 거래됐으니, 시세가 오르는 중이었다고 볼 수도 있습니다. 층과 향이 달라 같은 값이라고 할 수는 없어서, 이 건도 비싸게 샀다고 단정하지는 않습니다.

실거래 중간값보다 비싸게 낙찰된 비율은 신건(유찰이 없었던 물건)에서 28.8%, 한 번 이상 유찰된 물건에서 23.9%였습니다.

신건은 최저가가 감정가와 같아서, 낙찰되면 감정가 이상이 됩니다. 표본이 각각 60건 안팎이라 차이는 참고로만 봐 주세요.

감정가가 아니라 같은 단지·같은 면적의 최근 실거래를 먼저 확인합니다.

• 입찰가를 정하기 전에 같은 단지·같은 전용면적의 최근 6개월 실거래 중간값과 가장 최근 거래를 같이 적어 둡니다.
• 적어 낸 값이 6개월 실거래의 가장 높은 값을 넘는다면, 그 이유(층·향·수리 상태·시세 흐름)를 한 줄로 설명할 수 있는지 확인합니다.
• 감정가 대비 비율만으로 비싸다·싸다를 정하지 않습니다. 감정가는 몇 달 전 값입니다.
• 실거래가 없는 단지는 이 비교를 할 수 없으니, 비슷한 면적의 이웃 단지 거래를 따로 찾아봅니다.

더 보기

• 서울 아파트 경매 물건
• 강북구 미아동 아파트(2025타경13854)

이 숫자의 한계

• 비교 대상은 면적 기록이 있는 2026년 7월 23일~10월 22일 서울 아파트 낙찰 가운데, 같은 시군구·동·지번·전용면적(±0.5㎡)의 낙찰일 앞 6개월 실거래(직거래 제외)가 있는 126건입니다. 그 전 낙찰은 면적 기록이 없어 넣지 못했습니다.
• 층·향·수리 상태를 맞추지 않았습니다. 실거래는 신고일 기준이 아니라 계약일 기준입니다.
• 시세가 오르는 동안에는 6개월 중간값보다 높은 낙찰이 자연스럽게 늘어납니다. 이 글의 비율은 그 효과를 빼지 않은 값입니다.
• 지분 매각, 대항력 있는 임차인, 유치권 신고가 있는 물건과 최저가의 3배 넘게 써 낸 4건은 뺐습니다.
• 책 내용은 저희 말로 줄여 옮겼습니다. 금액은 만원 미만을 버렸습니다.
• 이 글은 참고 자료이며 투자 권유가 아닙니다.