경매 아파트 낙찰가는 시세의 85.4%, 낙찰가율보다 5.7%p 높았다

중간값은 시세의 85.4%입니다. 절반이 시세의 76.6~91.9% 사이에서 낙찰됐고, 시세보다 비싸게 낙찰된 물건도 9.6% 있었습니다.

여기서 시세는 같은 단지의 실거래로 저희가 추정한 값입니다. 같은 단지 거래가 없어 시세를 추정하지 못한 물건은 집계에서 뺐습니다.

감정가 기준으로는 그렇습니다. 그런데 감정가 자체가 시세보다 높았습니다. 감정가는 중간값으로 시세의 105.6%였습니다.

낙찰가율은 감정가로 나눈 값입니다. 감정가가 시세보다 높으면 낙찰가율만 보고는 실제보다 싸게 산 것으로 읽힙니다. 감정은 첫 매각기일보다 앞서 이뤄지기 때문에 입찰 시점의 시세와 차이가 날 수 있습니다.

경매 바이블 · 가격의 구조: 감정가·최저가·유찰: 감정가와 최저가가 정해지는 방식, 유찰 때마다 내려가는 폭

시세 대비 낙찰가는 유찰 횟수에 따라 내려갔습니다. 신건 100.7%, 1회 유찰 87.2%, 2회 유찰 74.8%입니다.

다만 유찰된 물건일수록 감정가가 시세보다 높게 잡혀 있었습니다. 2회 유찰 물건의 감정가는 시세의 113.5%, 신건은 94.6%였습니다. 감정가가 높게 잡혀 유찰이 이어졌을 가능성도 있습니다.

유찰 횟수별 감정가와 낙찰가

	감정가	낙찰가
신건 188건	94.6%	100.7%
1회 유찰 1,603건	104.9%	87.2%
2회 유찰 455건	113.5%	74.8%

시세 대비 중간값 · 유찰 횟수는 최저가÷감정가로 역산한 추정 · 3회 이상 유찰(182건)은 절반 이상(56.6%)이 선순위 임차인이나 인수 권리가 있는 물건이라 따로 뺐습니다

2회 유찰 아파트의 감정가는 시세보다 13.5% 높았습니다.

낙찰가만 보면 그렇습니다. 선순위 임차인 보증금처럼 낙찰자가 따로 부담해야 하는 돈(인수금액)이 있는 것으로 추정된 210건은 시세의 74.2%에 낙찰됐습니다.

추정 인수금액(중간값 4,282만원)을 낙찰가에 더하면 시세의 94.8%가 됩니다. 인수금액이 없는 물건(85.7%)보다 높고, 10건 중 4건은 시세를 넘었습니다.

다만 이 계산은 인수금액 추정치에 달려 있습니다. 210건 중 25건은 낙찰가만으로 이미 시세를 넘었습니다. 실제 인수금액이 추정보다 작았을 수 있다는 뜻이어서, 이 숫자는 경향 정도로 봐 주세요.

경매 바이블 · 임차인 권리분석: 선순위 임차인 보증금을 낙찰자가 인수하게 되는 조건

서울이 시세의 94.5%로 가장 높았고, 경남이 79.1%로 가장 낮았습니다. 표본이 100건 넘는 10개 시도 기준입니다.

경남은 감정가가 시세의 111.1%로 10개 시도 중 가장 높게 잡혀 있었습니다. 서울은 98.9%로, 감정가가 시세보다 낮았던 유일한 곳입니다.

이번 집계에서 확인된 것은 두 가지입니다.

1. 낙찰가율보다 시세와 비교해 보세요. 감정가는 중간값으로 시세보다 5.6% 높았습니다.
2. 인수금액이 있다면 낙찰가에 더해서 시세와 비교해 보세요. 추정 인수금액을 더하면 10건 중 4건이 시세를 넘었습니다.

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이 숫자의 한계

• 시세와 인수금액은 실거래와 법원 서류로 저희가 추정한 값이라 실제와 다를 수 있습니다.
• 같은 단지 실거래로 시세를 추정할 수 있는 아파트만 집계했습니다. 지분·토지만·건물만·대지권 미등기 매각은 뺐습니다.
• 시세 5억원 예시는 중간값을 적용한 계산이며, 물건마다 다릅니다.
• 입찰을 권하는 글이 아니며 참고용입니다.